城北開發(fā)“王炸”級(jí)別！團(tuán)結(jié)村片區(qū)規(guī)劃升級(jí)，不得不看。

在近日的官方信息中，未央?yún)^(qū)團(tuán)結(jié)村片區(qū)和蓮湖區(qū)西電片區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)未來信息港片區(qū)、新城區(qū)幸福林帶片區(qū)站在了一起。

特別是團(tuán)結(jié)村片區(qū)。以12.95平方公里的規(guī)劃面積超越幸福林帶（11.13平方公里），在近5年時(shí)間經(jīng)歷多次調(diào)整擴(kuò)容后，團(tuán)結(jié)村成為其中面積最大的潛力板塊。

在2020年9月的團(tuán)結(jié)村拆遷，片區(qū)初始規(guī)劃公示，僅有約2.4平方公里（3600畝）。

2021年5月20日二次調(diào)整公示，面積增加至約2.76平方公里（4140畝）。

2023年8月22日三次優(yōu)化公示，面積再次增加至4.92平方公里（7380畝），同年10月27日明確規(guī)劃用地面積7372.65畝。

2025年4月9日?qǐng)F(tuán)結(jié)村片區(qū)城市更新規(guī)劃方案公示，將區(qū)域再次擴(kuò)大至約12.95平方公里（19425畝），其中城市更新區(qū)塊9個(gè)，共計(jì)7.26平方公里(10893畝）。

團(tuán)結(jié)村片區(qū)全新規(guī)劃范圍東至北辰路、南至鳳城五路、西至貞觀路、北至繞城高速路，把北側(cè)的紅旗廠片區(qū)、西側(cè)的徐家灣、譚家街道、帽珥冢都納入了其范疇，相比之下面積直接擴(kuò)容5倍，非常罕見，算是對(duì)城北板塊的一次重大規(guī)劃梳理。

不過我們拒絕宏大敘事，和大家聊一些比較實(shí)際的內(nèi)容。

自2020年拆遷團(tuán)結(jié)村片區(qū)以來一直“按兵不動(dòng)”，新規(guī)劃的出爐勢(shì)必推動(dòng)區(qū)域開發(fā)力度；當(dāng)然新規(guī)劃帶來的還有“用地性質(zhì)”的變更，對(duì)于購房者而言應(yīng)該特別關(guān)注一下。

首先是徐家灣片區(qū)，在2024年有未央璞悅項(xiàng)目入市，緊鄰項(xiàng)目西高級(jí)中學(xué)東側(cè)的公園綠地變更成為居住+綠地，該宗地也曾是未央智創(chuàng)公園規(guī)劃所在地。

另外紅旗鐵路公園西側(cè)、太華北路以北的兩宗商業(yè)用地變更了一宗二類居住用地。

還有鳳城八路以北、太華北路以東、紅旗鐵路公園西側(cè)三宗商業(yè)用地變更為居住、商住混合用地。

同時(shí)變更的還有紅旗鐵路公園東側(cè)、鳳城八路以北沿線，原規(guī)劃的5宗商業(yè)用地、1宗公園綠地，現(xiàn)公園綠地調(diào)整為住宅用地；商業(yè)用地僅保留了緊臨紅旗公園的的一宗商務(wù)、商服用地，其余均變更成了住宅用地或商住混合。

該區(qū)域在原規(guī)劃曾為團(tuán)結(jié)村板塊“中央活力核心”，不過受限于立交高架橋，形成不利因素，買房需要注意。

另外，御錦路以東、仁愛路以南一宗教育用地變更成了住宅用地；好在團(tuán)結(jié)村學(xué)校在2024年9月份已經(jīng)開學(xué)，并由高新一中托管。

最后就是永城路以北帽珥冢地鐵站東西兩側(cè)地塊，主要以公交場(chǎng)站+住宅/商業(yè)/機(jī)關(guān)團(tuán)體等混合用地，當(dāng)下距離最近的就是中建璟瑞，買這個(gè)項(xiàng)目需要明確南側(cè)地塊規(guī)劃；同時(shí)在項(xiàng)目西側(cè)不遠(yuǎn)有一宗教育用地規(guī)劃。

除此之外，在這份規(guī)劃中還有重大“彩蛋”，地鐵7號(hào)線和19號(hào)線赫然出現(xiàn)，如果這兩條線路能夠落地，板塊將獲得4條線路加持。

不過也別太激動(dòng)，一者地鐵7號(hào)線建設(shè)的四期規(guī)劃仍處于申報(bào)階段，暫未獲批；二者19號(hào)線屬于遠(yuǎn)期規(guī)劃，何時(shí)落地更是未知數(shù)。

以建設(shè)周期至少5年算，板塊的出行仍是地鐵4號(hào)線和10號(hào)線，其中10線可南北貫通板塊，4號(hào)線僅西側(cè)小幅過境；并且7號(hào)線也僅是沿永城路行進(jìn)的東西向線路，與地鐵10號(hào)線帽珥冢形成換乘站點(diǎn)。

由此我們看，未來如果在團(tuán)結(jié)村板塊買房，地鐵10號(hào)線將是未來絕對(duì)軸線，同時(shí)能夠兼顧紅旗鐵路公園綠地資源；反看其他則相對(duì)次之......

即便未來規(guī)劃繼續(xù)調(diào)整，但板塊框架絕對(duì)無法改變，一些已經(jīng)落地的如地鐵站點(diǎn)、團(tuán)結(jié)村實(shí)驗(yàn)學(xué)校、龍湖天街......將是絕對(duì)優(yōu)勢(shì)資源。

所以對(duì)于那些未來沒有地鐵加持的項(xiàng)目，就是冷靜考慮了。

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