在深圳，南山區(qū)和福田區(qū)一直被拿來作對比。

　　但近年來，兩者的經(jīng)濟(jì)差距逐漸拉開——

　　2024年，南山區(qū)GDP突破9500億，距離“萬億城區(qū)”僅一步之遙，而福田區(qū)GDP為5948.82億，兩者相差超過3500億。

　　反映到房價上——

　　當(dāng)前南山區(qū)掛牌均價9.3萬/㎡，穩(wěn)居全市第一，其次是福田區(qū)掛牌均價為7.5萬/㎡，兩者的房價相差近2萬/㎡。

　　一個以科技立命，一個以金融為基，這兩大強(qiáng)區(qū)的分化背后，本質(zhì)上是兩種發(fā)展模式的較量。

　　01

　　從經(jīng)濟(jì)的角度

　　福田區(qū)是深圳的金融心臟，金融業(yè)占GDP比重長期超過30%，聚集了全市近六成的持牌金融機(jī)構(gòu)。

　　然而，金融業(yè)的繁榮也暗藏隱憂。

　　就是對外部政策和經(jīng)濟(jì)周期高度敏感，尤其是在發(fā)展脫虛向?qū)嵑?，加上過去幾年房地產(chǎn)市場下行壓力，金融業(yè)的波動直接影響福田的韌性。

　　反觀南山區(qū)，從騰訊、中興到華為的數(shù)字能源，其經(jīng)濟(jì)引擎始終圍繞硬科技。

　　2024年，南山區(qū)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重超過50%，人工智能、機(jī)器人、集成電路等產(chǎn)業(yè)爆發(fā)式增長。

　　南山的科技含量不僅體現(xiàn)在企業(yè)數(shù)量，更體現(xiàn)在研發(fā)投入強(qiáng)度：

　　國家高新技術(shù)企業(yè)超5500家

　　全社會研發(fā)投入占GDP比重達(dá)7.66%，接近全國平均水平3倍。

　　這種以技術(shù)為核心的產(chǎn)業(yè)布局，讓南山在外部沖擊中更具抗風(fēng)險能力。

　　福田的困境，某種程度上是空間資源的困境。

　　作為深圳的行政和金融中心，福田土地資源稀缺，工業(yè)用地占比相對較低，難以支撐大規(guī)模制造業(yè)發(fā)展。

　　盡管福田提出“CBD+科創(chuàng)區(qū)”戰(zhàn)略，2024年規(guī)模以上工業(yè)增加值增長12.5%，但工業(yè)占GDP比重仍在10%左右，難以撼動金融業(yè)的主導(dǎo)地位。

　　而南山區(qū)通過“騰籠換鳥”，將有限的土地資源轉(zhuǎn)化為創(chuàng)新勢能。

　　比如，紅花嶺工業(yè)區(qū)升級為“總部研發(fā)+高端制造”基地，留仙洞片區(qū)打造數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶，甚至通過“工業(yè)上樓”模式破解空間瓶頸。

　　至于誰能搶占未來賽道？

　　深圳“20+8”產(chǎn)業(yè)集群規(guī)劃中，南山區(qū)幾乎包攬人工智能、半導(dǎo)體、生物醫(yī)藥等核心領(lǐng)域。

　　接下來的3年時間，南山計(jì)劃打造10家左右生態(tài)主導(dǎo)型和平臺引領(lǐng)型世界一流科技企業(yè)，并布局合成生物、量子信息等未來產(chǎn)業(yè)。

　　福田雖在金融領(lǐng)域具備先天優(yōu)勢，但在新興賽道布局上稍顯滯后。盡管其軟件與信息服務(wù)業(yè)在2024年成為第三個千億級產(chǎn)業(yè)集群，但與南山在人工智能、機(jī)器人等領(lǐng)域的爆發(fā)力相比，仍顯單薄。

　　02

　　從樓市的角度

　　南山區(qū)和福田區(qū)的住房結(jié)構(gòu)有些相似，都是二手房為主，新房相對少。

　　不過從樓齡來看，福田區(qū)千禧年前后建造的小區(qū)數(shù)量全市排名第二，僅次于羅湖區(qū)。

　　整個福田“高齡小區(qū)”扎堆最嚴(yán)重的地方是園嶺街道，其住宅平均樓齡在30年左右，其次是華強(qiáng)北街道、南園街道，里面的住宅平均樓齡在25年左右，與南山招商街道、蛇口街道差不多。

　　參考貝殼平臺上的數(shù)據(jù)：

　　福田區(qū)目前共有約9200套二手房源掛牌，其中20年以上樓齡的有6700萬，約占區(qū)域的72.8%；

　　南山區(qū)在貝殼上的掛牌房源共13000套，其中20年以上樓齡的有4600套，約占區(qū)域的35%。

　　再綜合對比位置、品質(zhì)、戶型等因素，福田和南山的好房子不是太多，而是太少。

　　再看另一個維度：

　　南山是深圳最多豪宅的片區(qū)，包括華僑城、深圳灣、蛇口富人區(qū)，還有前海和后海這些改善片區(qū)。南山豪宅區(qū)既有新錢，也有老錢，整體房價從10-30萬左右/㎡不等。

　　福田只有香蜜湖一個豪宅區(qū)，而香蜜湖也是以老錢為主。

　　換句話說，現(xiàn)在南山區(qū)掛盤均價為9.3萬/㎡，其實(shí)是被那些剛需小區(qū)房價拉低的。

　　03

　　從教育的角度

　　福田的教育優(yōu)勢曾經(jīng)無可撼動。

　　百花片區(qū)聚集深實(shí)驗(yàn)、荔園小學(xué)等名校，四大名校中三所坐落于此 ，包括深外、深實(shí)驗(yàn)和深高南。

　　但南山教育近年來也在崛起，除了深中南創(chuàng)、南外高新、南二外海德等名校，目前深圳超過一半的TOP國際學(xué)校的都在南山。

　　其實(shí)學(xué)區(qū)房的風(fēng)險，最核心的一點(diǎn)，就是學(xué)區(qū)非常好，但樓盤卻非常差。

　　因?yàn)?，學(xué)區(qū)房的稀缺資源并非一成不變。

　　那些整體非常差的樓盤，通常都是老破舊小區(qū)，本身價值就比較弱，僅憑學(xué)區(qū)單一利好漲上去的溢價，當(dāng)這種稀缺資源變得不那么稀缺，或者學(xué)區(qū)劃分發(fā)生變動時，必然會出現(xiàn)下跌，而且總價越高，風(fēng)險越大。

　　相反，如果你買的是那種集地段、樓盤品質(zhì)和學(xué)區(qū)資源于一身的房子，學(xué)區(qū)資源占比相對來說又比較低，那么即便以后學(xué)區(qū)政策有什么變動，由于有地段和產(chǎn)品力的加持，這種學(xué)區(qū)房也會更有成長潛力。

　　買房是一個中長期行為，不能只看當(dāng)下，而是要用可預(yù)期發(fā)展的角度去看待。在成長潛力的角度來說，南山比福田有更強(qiáng)的后勁。

　　關(guān)于買房到底是消費(fèi)品還是投資品，普通人和富人的根本區(qū)別就在思維方式，前者把大額支出當(dāng)消費(fèi)，后者看作生產(chǎn)資料。

　　就像買車是純消費(fèi)，到手就貶值；而買房要還貸款、要維護(hù)修繕、還要考慮轉(zhuǎn)手時機(jī)，本質(zhì)上就是在經(jīng)營一個資產(chǎn)項(xiàng)目。

　　說到底，買房和開公司本質(zhì)上都是生產(chǎn)行為。

　　在這個時代，把房子單純當(dāng)消費(fèi)品的人，最終吃虧的往往是自己。