在中國房地產(chǎn)邁入存量時代的背景下，服務(wù)式公寓作為租賃市場的高端細(xì)分領(lǐng)域，正經(jīng)歷著前所未有的轉(zhuǎn)型與重塑。隨著外籍客戶結(jié)構(gòu)的調(diào)整與新一代中籍客戶住房觀念的轉(zhuǎn)變，高端租賃市場的生態(tài)格局正在被重新定義。

本期，通過市場觀察，讓我們一同剖析服務(wù)式公寓行業(yè)的迭代路徑，探索其未來發(fā)展的可能。

市場拐點(diǎn)

外需收縮與本土崛起的雙重變局

中國服務(wù)式公寓市場正經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性調(diào)整?？鐕髽I(yè)外派策略的收縮與國內(nèi)“雙循環(huán)”戰(zhàn)略的深化，推動市場需求從單一的外籍客群向本土高凈值人群延伸。URI研究中心調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，北上深三地服務(wù)式公寓的外籍租戶占比下降超20%，而新能源、科技等新興行業(yè)的中籍從業(yè)者成為核心增量客群。這一變化倒逼行業(yè)突破傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化模式，向靈活化、個性化服務(wù)快速迭代。

客群偏好分化：

過去，服務(wù)式公寓的主要客群以跨國企業(yè)外派員工為主，尤其是帶有子女的歐美籍家庭。然而，最新數(shù)據(jù)顯示，這一格局正在發(fā)生顯著變化：

1.客群結(jié)構(gòu)調(diào)整：上海、深圳等城市的外派員工年齡趨于年輕化，帶小孩的家庭客戶占比下降；北京則因國際機(jī)構(gòu)和外國政府駐京官員的穩(wěn)定需求，客源結(jié)構(gòu)相對平穩(wěn)。

2.本土新貴崛起：互聯(lián)網(wǎng)科技、人工智能、生物科技、網(wǎng)絡(luò)博主等新興行業(yè)的快速發(fā)展，催生了大批高收入本土客戶。

非標(biāo)需求旺盛：服務(wù)與空間的雙重升級

據(jù)URI調(diào)研，生活型租戶（占比48%）對項(xiàng)目美學(xué)設(shè)計(jì)、社交場景的關(guān)注度同比提升15%，而工作型租戶（占比52%）則更看重高效服務(wù)與商務(wù)配套。這一分化推動市場出現(xiàn)兩類典型產(chǎn)品：

1.商務(wù)旗艦型：聚焦企業(yè)外派需求，提供會議空間、行政酒廊等標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)；

2.生活美學(xué)型：通過藝術(shù)策展、屋頂花園、娛樂設(shè)施等非標(biāo)設(shè)計(jì)吸引本土高凈值客群。

競爭加劇

酒店屬性增強(qiáng)與運(yùn)營效能精細(xì)化

存量資產(chǎn)煥新：歷史建筑的“第二曲線”

部分具有歷史底蘊(yùn)的存量物業(yè)通過改造重獲市場關(guān)注。例如上海的海格公寓通過保留建筑外觀、重構(gòu)內(nèi)部空間，將服務(wù)式公寓與精品酒店業(yè)態(tài)融合，出租率較改造前提升32%。此類項(xiàng)目憑借獨(dú)特的設(shè)計(jì)語言與在地文化標(biāo)簽，在標(biāo)準(zhǔn)化競爭中開辟新賽道，成為“網(wǎng)紅”打卡點(diǎn)。

運(yùn)營能力分化：服務(wù)精細(xì)化成決勝關(guān)鍵

在預(yù)算收緊的背景下，租戶對服務(wù)價(jià)值的敏感度顯著提升。超過50%的企業(yè)考慮削減住房預(yù)算，但對專業(yè)服務(wù)的需求排名同比上升18%。頭部運(yùn)營商通過兩項(xiàng)策略鞏固優(yōu)勢：

1.科技賦能效率：引入智能客房系統(tǒng)、在線服務(wù)響應(yīng)平臺，壓縮運(yùn)營成本；

2.場景化服務(wù)設(shè)計(jì)：針對外籍家庭提供國際學(xué)校接駁服務(wù)，為本土租戶定制社群活動。

投資趨勢

抗周期屬性下的價(jià)值重構(gòu)

盡管商業(yè)地產(chǎn)整體承壓，服務(wù)式公寓憑借穩(wěn)定的租金回報(bào)率持續(xù)吸引資本關(guān)注。2024年，核心城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的平均出租率維持在85%-90%，租金抗跌性顯著高于寫字樓與零售業(yè)態(tài)。投資者關(guān)注焦點(diǎn)從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“運(yùn)營效能”，從賺“快錢”到賺“慢錢”。

URI城市租住觀察到，具備以下特征的項(xiàng)目更受青睞：

1.區(qū)位稀缺性：毗鄰產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)或交通樞紐；

2.產(chǎn)品迭代能力：可靈活適配客群需求變化；

3.品牌溢價(jià)：已驗(yàn)證的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化與客戶黏性;

4.科技賦能：在線預(yù)訂和應(yīng)用程序更加智能，能讓客人快速獲得服務(wù)、更新信息甚至進(jìn)行虛擬公寓參觀。另外，智能化管理系統(tǒng)的普及，如智能門鎖、水電監(jiān)測系統(tǒng)等，可降低運(yùn)營成本。

結(jié)語

服務(wù)式公寓市場的變革，本質(zhì)上是中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和消費(fèi)升級的縮影。從"外派驛站"到"生活主場"，從"標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品"到"個性體驗(yàn)"，這一領(lǐng)域正在經(jīng)歷深刻的價(jià)值重構(gòu)。對于運(yùn)營商而言，唯有緊扣客群變遷、深耕產(chǎn)品創(chuàng)新、提升服務(wù)溫度，方能在新一輪競爭中贏得先機(jī)。

信息來源：公開數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:韓曉

內(nèi)容復(fù)核:木兮

運(yùn)營編輯:樹懶