今年全國土拍市場新風向，多個重點城市縮減供地計劃，堅持以需定供，提高住宅用地供應精準性。

2025年，上海土地供應總量比2024 年持續(xù)減少。其中，四個大幅減少，商品住宅、商業(yè)辦公、保障性租賃住房用地、其它保障性住房用地降幅明顯；1個取消，配售型保障性住房用地取消供應。

▲圖片來源：官方網(wǎng)站，同策研究院

注：所有用地中僅兩類舊改用地大幅增加，體現(xiàn)當下城區(qū)動遷改造的熱度

2024年新物種“配售型保障房”一經(jīng)公布引起廣泛的討論，今年又悄然地消失在供地“清單”中，再次讓人迷惑。2024年，上海住房城鄉(xiāng)建設的工作重點中，明確提出要推動首批“配售型保障房”項目的啟動。一年過去，網(wǎng)絡上曾傳出部分公職人員收到“配售型保障住房”的排摸通知，但官方渠道未發(fā)出任何關于此類項目動工建設的通知，不同于配租型保障房的雷霆速度，如供應的200塊R4用地已有約60%入市，“配售型保障房”推進速度緩慢的原因是什么？上海未來還會新增“配售型保障性住房用地”嗎？

帶著疑問我們認為可能存在以下三個方面的原因：

1、政策端：安置房、共有產(chǎn)權房等可以調整為“配售型保障房”

2024年7月，上海五部門共同頒布了《關于保障房房源管理的若干規(guī)定》，這份文件奠定了上海未來保租房建設的重要宗旨。有三個重點：1、對于房源管理，建立各類保障房的統(tǒng)一建設籌措和房源管理機制。2、明確保障房的范疇，包括廉租房、公租房、保租房、共有產(chǎn)權房、安置房及配售保障房，可根據(jù)國家任務計劃安排和本市供需實際進行調整。3、房源用途可以互為調整，并明確結算方式。

▲圖片來源：上海市房屋管理局

這里也透露了關于建設“配售型保障房”的新策略，即存量的安置房、共有產(chǎn)權房、公租房或廉租房，在符合一定條件下，均可經(jīng)過相應程序轉化為配售型保障住房。而上海目前存在著大量的共有產(chǎn)權房和征收安置房，如符合條件能順利調改，這些存量房源結算差價后便可進入“配售型保障房”市場。

2、供給端：外來人口流失，配售保障房“按需定建”

“配售型保障房”的供給模式是以需定建，不允許有大量長期閑置。從原先的配售型保障房用地供應計劃來看，主要分布區(qū)域為五大新城，如嘉定、松江供應最大，還有寶山、浦東、閔行少一點，目的是通過有競爭力的價格為五大新城吸引更多的人才，讓更多的年輕人選擇在這里安家置業(yè)。

▲圖片來源：官方網(wǎng)站，同策研究院

但是2024年，上海外來常住人口總量在下降，外來人口流失高達23.8萬人，再細化到每個行政區(qū)來看，可以發(fā)現(xiàn)，除了嘉定外，去年“配售型保障房”用地供應主要分布的區(qū)域人口流失的數(shù)量幾乎都排列前位，比如浦東流失5.4萬人，閔行2.79萬人，寶山2.25萬人，松江2.03萬人等。也就說“配售型保障房”主要分布區(qū)域的人口居住需求在減弱，自然新增配售型保障房得按下暫停鍵。

▲圖片來源：統(tǒng)計公報，同策研究院

3、市場端：收儲存量轉為配售保障房有利于樓市健康穩(wěn)定

此前經(jīng)我們測算，去年91公頃的“配售型保障房”供應用地，若套均按70平米計算，供應總量是2.6萬套，如果全面入市將直接影響外圍區(qū)域樓市去化。一方面，“配售型保障房”不會供應在主城區(qū)，由于供地總量已大幅減少，市區(qū)地塊需要通過舊改、招拍掛等拉高土地出讓金；另一方面，外圍區(qū)域商品住宅市場已然去化艱難，嘉定、青浦、奉賢、松江去化周期已分別升至12.4個月、18.2個月、23.9個月、22.5個月。

換個視角，假設今年繼續(xù)供應配售型保障房用地，按照供地計劃同比例縮水2成，供應總量仍有約2萬套，如果這部分房源不通過新增，而是收儲存量住宅的方式，足以消耗外環(huán)外40%的庫存（當前上海外環(huán)外商品住宅庫存量4.8萬套）。可見，由增轉存能夠提高樓市去化，降低房地產(chǎn)市場庫存，同時還能夠優(yōu)化開發(fā)商資金鏈及債務情況，更有利于樓市穩(wěn)定健康。

綜上，2025年上海也在踐行“堅持以需定供，提高住宅用地供應精準性”。表面上看，上海今年雖然沒有新增“配售型保障房”專用地塊，但是“配售型保障房”增加供給的渠道不減反增，比如其他保障房調改，房企自持5%地塊配建，收儲存量住宅等等方式。在外來人口沒有轉出為入的情況下，配售型保障房由增轉存的供給方式都會是主要形式 。

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