板上釘釘，廣州高贈(zèng)送政策正式收緊。

本周一，計(jì)容新規(guī)收緊的文件，市里已經(jīng)簽發(fā)并下發(fā)到各區(qū)，當(dāng)天開始執(zhí)行。

政策一刀切，信號(hào)很明確：

只要沒拿到工規(guī)證的樓盤/樓棟，很大概率將回歸到23年年末版本，即20%陽臺(tái)率、100%左右使用率。

市面上現(xiàn)有的無邊界飄窗、超大進(jìn)深陽臺(tái)、超高使用率戶型，真正變成了絕版，產(chǎn)品力很難被超越。

現(xiàn)在回過頭來看，廣州市區(qū)內(nèi)，真正滿足以上條件的超新規(guī)產(chǎn)品，數(shù)量極少，不超過5個(gè)。

其中，最緊貼熱度的，一定是越秀云萃。

就在上周末，云萃開放了88平和107平無邊界創(chuàng)意板房，具體效果嘛，先上一張圖給大家感受下：

| 越秀云萃107平樣板間實(shí)拍圖

同時(shí)，實(shí)景展示區(qū)也正式開放，包括酒店式園林、泛會(huì)所、車馬廳、入戶大堂等。

從實(shí)拍圖來看，堪比1：1還原效果圖：

| 項(xiàng)目實(shí)拍圖

政策利好疊加兌現(xiàn)力提速，對越秀云萃來說，指向更清晰了，那就是確定性被徹底夯實(shí)。

1、

絕版神戶型，競爭力獨(dú)一檔

隨著高贈(zèng)送政策收緊，云萃的戶型亮點(diǎn)，后續(xù)新盤很難再復(fù)刻：

1）無邊界飄窗

2）雙拼戶型帶客廳側(cè)飄窗

3）高達(dá)1x0%的使用率

其一，無邊界飄窗。

這種設(shè)計(jì)，是今年才開始出現(xiàn)，落實(shí)時(shí)間很短，如今政策收緊，以后更是想買都買不到了。

無邊界飄窗的呼聲很高，因?yàn)樗膬?yōu)勢非常明顯，能將以往用不上的飄窗位置，納入使用面積。

我們做了一個(gè)對比圖舉例，配合無邊界飄窗，房間、客廳、餐廳都會(huì)更寬敞，可利用空間直觀地變多。

但政策收緊后，飄窗需全部保留下來，你只能把衣柜做在飄窗上，睡到飄窗上，本來能放下1.8米大床，以后就只能定制榻榻米床。

其二，雙拼戶型帶客廳側(cè)飄窗。

這一點(diǎn)，對應(yīng)內(nèi)天井得間距尺寸要求，主要針對雙拼戶型。

如下圖所示，這兩個(gè)戶型因?yàn)閮?nèi)天井限制，客廳無法再設(shè)計(jì)側(cè)飄窗，也就是不能用飄窗來拓寬客廳開間，客廳會(huì)變得更窄。

影響范圍也挺大的，大部分90平以下的小戶型都是雙拼設(shè)計(jì)，以后想把客廳做大，只能把建面擴(kuò)大，那總價(jià)就更高了。

其三，高達(dá)1x0%的使用率。

計(jì)容新規(guī)收緊后，很多拓展面積的辦法都被卡脖子，包括+1房這種靈活空間都可能會(huì)受限。

比如裝飾柱需與施工圖一致、不可偷面積這條，意思是連裝飾柱位置也要算進(jìn)計(jì)容面積，將結(jié)構(gòu)梁柱、管井等報(bào)建為裝飾柱也要嚴(yán)控。

很明顯，這個(gè)信號(hào)是審批全面收緊，以后最保險(xiǎn)的辦法是把建面加大，將贈(zèng)送率壓縮。

但這也意味著，總價(jià)會(huì)提高，大家的買房成本會(huì)增加。

總體來說，使用率下降會(huì)是大勢所趨，市場需要維穩(wěn)，像越秀云萃這種超新規(guī)產(chǎn)品是不可能無限量供應(yīng)的。

2、

新中軸成熟地段，確定性拉滿

新政一出，也讓越秀云萃的基本面被徹底夯實(shí)：

新中軸概念+成熟地段+過硬學(xué)鐵商+絕版超新規(guī)產(chǎn)品，確定性屬于第一檔。

首先，項(xiàng)目地處新中軸北段，直線約5公里到珠城，城市資源的聚集度肉眼可見。

事實(shí)上，新中軸的含金量不比珠金琶低，兩者并肩發(fā)展，構(gòu)成廣州最主要的兩個(gè)核心資產(chǎn)圈。

迄今為止，廣州拍地樓面價(jià)前10名，有3宗來自新中軸，4宗來自珠金琶。

而與珠金琶相比，新中軸有兩個(gè)相對優(yōu)勢，一個(gè)是稀缺度，另一個(gè)是成熟度。

尤其是越秀云萃所在的新中軸北段。

過去10年，新中軸北段一共就供應(yīng)了4宗地塊（來源：中指院），主流產(chǎn)品一直是120平以上、總價(jià)800-1500萬級(jí)的改善產(chǎn)品。

而越秀云萃，錯(cuò)位配置出約88-120平中小戶型，總價(jià)500萬起，這在新中軸上是獨(dú)一家。

視線再拉到周邊，云萃周邊幾乎都是二手社區(qū)，沒有大批量宅地，可控的供應(yīng)量，也是確定性。

至于成熟度，大家可以看看最新航拍圖，云萃周邊有著現(xiàn)成、體面的城市界面，不需要熬配套兌現(xiàn)。

甚至，把云萃的“學(xué)鐵商”拿出來，也能吊打一片。

學(xué)：對口京溪小學(xué)，白云區(qū)老牌龍頭學(xué)校

和很多掛牌名校相比，京溪小學(xué)的優(yōu)勢，是擁有成熟的教學(xué)模式、師資團(tuán)隊(duì)、生源質(zhì)量。

綜合實(shí)力和口碑，放在白云屬于第一梯隊(duì)：

而且，不同于一般學(xué)校一味卷成績，京溪小學(xué)以特色教育和綜合素養(yǎng)課程聞名于外，小孩在這里能全面發(fā)展，快樂成長。

鐵：家門口18號(hào)線+26號(hào)線京溪路站，1站廣州東，2站珠城

云萃位于18+26號(hào)線京溪路站地鐵口，距地鐵更近、速度更快，到珠城更高效：

通過18號(hào)線，云萃2站就到珠城，關(guān)鍵是時(shí)速高達(dá)160km，比1/2號(hào)線快了1倍，比3號(hào)線快了33%。

商：1公里內(nèi)聚集了信達(dá)金茂廣場、廣墾天河壹號(hào)、VLAB翌方181三大商圈

云萃周邊的商業(yè)非常完善，有信達(dá)金茂廣場這種大型商業(yè)mall，也有VLAB翌方181這種小資的創(chuàng)意園區(qū)，還有大量沿街底商。

在成熟生活圈加持下，項(xiàng)目的業(yè)主圈層，也有超高的確定性：

參考一期云悅業(yè)主，71%為天河及周邊企事業(yè)單位職工。

其中，39%來自地緣性事業(yè)單位，包括公務(wù)員、南方醫(yī)科大和三九腦科的醫(yī)生，石油黨校和華工等學(xué)校的老師。

這樣的人群，穩(wěn)定性很高，自住屬性也很強(qiáng)，不會(huì)像投資客集中的地方輕易出現(xiàn)批量拋售，為將來的二手行情加固了護(hù)城河。

3、

云萃無邊界創(chuàng)意板房，產(chǎn)品力斷層

再來看下云萃最新開放的兩個(gè)樣板間。

建面約88平四空間，實(shí)際體驗(yàn)感相當(dāng)于市面上110平以上的大戶型。

進(jìn)門第一觀感，是客廳很大，整體開間做到了約5米寬，而且是LDKG格局。

越秀把+1空間也并入了公區(qū)，延展出來一個(gè)”第三廳“，當(dāng)然它更可以作為獨(dú)立房間使用，面積超6平。

| 越秀云萃板房實(shí)拍圖

還有270°觀景艙式陽臺(tái)，約5米雙面寬，270°觀景，一側(cè)可做收納空間，另一側(cè)留給風(fēng)景。

| 越秀云萃板房實(shí)拍圖

高實(shí)用度臥室，飄窗都能利用起來，讓每個(gè)次臥都能放下雙人床、衣柜以及書桌/梳妝桌。

| 越秀云萃板房實(shí)拍圖

最后，是270°無邊界主臥，飄窗全部納入可使用面積，直接上圖，放下kingsize大床還能三邊下床：

絕妙的是，越秀另外預(yù)留了兩處空間打造衣柜，不需要占用無邊界飄窗位置。

更重要的是，云萃所有無邊界飄窗，都不需要業(yè)主后期另外改造，這一點(diǎn)又幫大家省下了大幾萬現(xiàn)金。

而且，所有88平戶型都是南向，戶戶四開間朝南，朝南面達(dá)約12米，這一點(diǎn)更遠(yuǎn)超市面標(biāo)準(zhǔn)。

再來看建面約107平四房，超配了130平以上的使用感。

入門，首先看到的是一個(gè)陽光獨(dú)立玄關(guān)系統(tǒng)，自帶開窗面，能引入自然光和清風(fēng)，減少室內(nèi)受潮、陰暗。

同時(shí)，加上玄關(guān)柜遮擋，又形成入戶緩沖區(qū)，保護(hù)家中隱私。

| 越秀云萃板房實(shí)拍圖

接著，是6.5米寬的無邊界超聚廳，LDKG+X設(shè)計(jì)，格局方正毫無間隔感，舉行多人party都完全夠用。

| 越秀云萃板房實(shí)拍圖

值得一提的是，餐廳也用無邊界飄窗延展面積，那就可以放下更大的桌子、或更多收納空間。

6.5米寬的跑道式陽臺(tái)，可以承載復(fù)合型多功能生活區(qū)，一半做日常的家政功能，另一半做休閑花園。

| 越秀云萃板房實(shí)拍圖

更驚艷的是主臥，可以用酒店級(jí)套房來形容。

南北通透，三面采光，超長的270°無邊際飄窗，還有一個(gè)獨(dú)立衣帽間，相當(dāng)于市面上140平戶型的享受。

| 越秀云萃板房實(shí)拍圖

此外，在功能格局上，還有兩個(gè)明顯進(jìn)化。

一是三代居戶型，臥室分兩區(qū)設(shè)計(jì)，其中一間臥室獨(dú)立設(shè)于入門區(qū)域。

這樣就可以照顧到三代人的生活作息，為父母和年輕人分割出兩條生活動(dòng)線，分則互不干擾，合則其樂融融。

二是對標(biāo)板樓的全能陽光宅，南向面寬拉到近15米，4.5開間朝南，對齊一字型板樓標(biāo)準(zhǔn)。

另外，層高也進(jìn)行了升級(jí)，云萃對齊好房子標(biāo)準(zhǔn)，將全盤層高提升到3米，比一期云悅2.9米更高。

| 越秀云萃板房實(shí)拍圖

可以這么概括，無論是88、還是107平戶型，都是同等戶型最強(qiáng)產(chǎn)品力，現(xiàn)在疊加政策影響，產(chǎn)品力直接斷層。

4、三大交標(biāo)迭代，細(xì)節(jié)狂魔模式

現(xiàn)場看板房，還有一個(gè)感受，就是越秀云萃，還開啟了”細(xì)節(jié)狂魔“模式。

這體現(xiàn)在越秀為云萃打造的三大交標(biāo)升級(jí)。

其一，巨能裝的全屋收納2.0系統(tǒng)。

其可以分出幾個(gè)子系統(tǒng)：玄關(guān)收納柜、廚房全能艙、預(yù)留陽臺(tái)通頂收納區(qū)、女王衣柜區(qū)。

也就是說，把主要功能區(qū)都包了進(jìn)來，縮短動(dòng)線，盡可能地滿足家庭收納需求。

而且，收納區(qū)還可以繼續(xù)擴(kuò)容。

比如88平戶型，預(yù)留了10米長的收納墻空間，把進(jìn)門玄關(guān)柜到創(chuàng)新S墻再到預(yù)留的陽臺(tái)柜空間連在一起：

| 越秀云萃板房實(shí)拍+創(chuàng)意示意圖

再細(xì)致到柜體分區(qū)，也不放過任何角落，并遵循人體工程學(xué)，根據(jù)身高布局，讓拿取雜物更輕松。

其二，幸福廚房系統(tǒng)。

| 越秀云萃板房實(shí)拍+創(chuàng)意示意圖

其中，最明顯的差異點(diǎn)，應(yīng)該是高低島臺(tái)柜，比常規(guī)中島臺(tái)多出一個(gè)高區(qū)。

看似變化不大，但對體驗(yàn)感卻能做到全方位的改善。

這里可遮擋廚房雜物，當(dāng)你在備菜時(shí)，因高區(qū)遮擋，餐廳就看不到操作區(qū)，廚房依然是整潔的。

這里更能增加廚房收納空間，可裝下8件廚房小家電；也能變成咖啡角/西餐區(qū)/茶歇區(qū)，一島多用。

| 越秀云萃板房實(shí)拍圖

此外，廚房交標(biāo)還增配72L超大容量蒸烤一體機(jī)、洗碗機(jī)、二合一廚房涼霸、品牌智能油煙機(jī)、智控防干燒燃?xì)庠畹取?/p>

每一樣都是經(jīng)過了越秀的充分調(diào)研，真正提升生活幸福感。

比如二合一廚房涼霸，肉眼看幾乎隱形，但風(fēng)力強(qiáng)勁，可大范圍擺風(fēng)還能調(diào)節(jié)風(fēng)向，夏天做飯?jiān)僖膊挥煤谷缬晗隆?/p>

| 越秀云萃板房實(shí)拍圖

其三，四大智能化系統(tǒng)。

其包括全屋智能化管控、燈光控制、空調(diào)控制、預(yù)留電動(dòng)窗簾安裝位置等。

簡單來說，就是把關(guān)鍵家電聯(lián)動(dòng)起來，并把業(yè)主后期需求也一步考慮到位，不玩虛的，而是講求100%實(shí)用。

5、2.5容積率，超配千萬級(jí)豪宅標(biāo)準(zhǔn)

除了在戶型和交標(biāo)上進(jìn)階，云萃的社區(qū)設(shè)計(jì)，也是“超配”的重點(diǎn)。

幾個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)：容積率低至2.5，12-13層板式小高層+22層非超高層產(chǎn)品。

2.5-3容積率，是豪宅盤和剛改盤的一個(gè)分水嶺，大家也可以看數(shù)據(jù)，能做到這種密度的，多數(shù)還是800萬起步的豪宅項(xiàng)目。

而且，云萃的“超配”優(yōu)勢估計(jì)會(huì)一直持續(xù)。

最近市里開會(huì)重申，嚴(yán)禁類別墅產(chǎn)品出現(xiàn)，另外容積率3.0、限高80米政策也會(huì)想辦法破解。

在這種政策背景下，越秀云萃這種低密度產(chǎn)品，稀缺度會(huì)繼續(xù)保持，在一二手市場依然能打。

更重要的是，居住體驗(yàn)上，云萃能匹配到改善項(xiàng)目的舒適度。

云萃全盤朝南向，整體地勢南低北高，板樓錯(cuò)開排布，減少了樓棟自遮擋，改善了采光和通風(fēng)。

| 示意圖

| 示意圖

社區(qū)質(zhì)感，同樣超配千萬豪宅的品質(zhì)。

門庭，直接做到60米寬，拉開”新中軸門王“氣場。

細(xì)節(jié)也非常考究，鎏金奢石嵌套百工照壁工藝、頂部富貴璇光門造型、萃取木棉花的云萃專屬社區(qū)符號(hào)...注入豐富內(nèi)涵。

園林也融入“老錢風(fēng)”風(fēng)格，六進(jìn)歸家，九園圍庭，增加了厚重感和享受性。

還有酒店式泛會(huì)所，融景入室，內(nèi)部裝下運(yùn)動(dòng)會(huì)館、童趣書吧、親子會(huì)館...讓每個(gè)人找到自己的”舒適區(qū)“。

更重要的一點(diǎn)是，越秀的兌現(xiàn)力加持。

一期云悅?cè)ツ?2月開盤，不到半年時(shí)間就做出了實(shí)景展示區(qū)。

越秀思路很清晰，與其靠一味吹噓，不如直接用實(shí)際兌現(xiàn)品質(zhì)說話，這才是最好的確定性。

| 越秀云悅實(shí)拍圖

6、

約120平專梯專戶板式小高層，尋遍市區(qū)無對手

說到這里，越秀云萃的大招，還沒有出盡。

因?yàn)?，終極王炸產(chǎn)品——約120平專梯專戶板式小高層，尚未正式亮相。

| 越秀云萃效果圖

先劇透幾個(gè)重點(diǎn)：

其一，市區(qū)最小面積的專梯專戶板式小高層

其二，創(chuàng)新V字型板樓，兩戶不共墻，南向面寬拉到17.5米，比一字型板樓更優(yōu)

其三，絕版超新規(guī)產(chǎn)品，建面約120平可以做到153平使用感

可以這么說，約120平小高層產(chǎn)品亮相，又是對市場的一次碾壓性打擊，并且讓后來者難以超越。

亮相時(shí)間也不會(huì)讓大家等太久，預(yù)計(jì)在近期，約120平板房將正式開放。

畢竟，云萃現(xiàn)在的熱度太高了，認(rèn)籌量在快速增加，不出意外的話，預(yù)計(jì)6月底開盤，云悅的“日光”記錄估計(jì)要被刷新了。

說到底，云萃作為云悅的2.0版本，它的升級(jí)肉眼可見，價(jià)值邏輯更加清晰，放到整體市場來看，更是一次成功的“超配”實(shí)驗(yàn)。

最重要的是，高贈(zèng)送政策已經(jīng)收緊，云萃的絕版屬性定調(diào)，這一中軸神戶型，以后不會(huì)再有，真正的“搶到就是幸運(yùn)”。