文/粵進(jìn)深 李奕和

拿下地塊僅一個(gè)多月。

國貿(mào)廣州石圍塘項(xiàng)目的風(fēng)聲，傳得很緊。

今年9月2日，荔灣區(qū)石圍塘AF0107048地塊競價(jià)出讓。

最終被國貿(mào)地產(chǎn)，以底價(jià)5.06億元收入囊中。

折合樓面價(jià)2.15萬元/㎡。

而就在近日，項(xiàng)目發(fā)布了工程總承包招標(biāo)公告。

一起傳出的，還有項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)以及戶型。

項(xiàng)目規(guī)劃用地面積9007.07㎡；

總建筑面積3.63萬㎡。其中總計(jì)容面積2.35萬㎡；

容積率3.0,綠地率35%。

小區(qū)規(guī)劃住宅戶數(shù)244戶；

總機(jī)動(dòng)車位265。

整個(gè)項(xiàng)目不大，僅有兩棟住宅。

26層高，為兩梯五戶設(shè)計(jì)。兩棟戶型分布一致。

而且從已傳出的戶型看，主打剛需產(chǎn)品。

有三個(gè)面積段產(chǎn)品，為73㎡的三房，87、106㎡的四房。

具體來看：

73㎡的戶型，有入戶花園，三個(gè)臥室；

四開間朝南，主臥還是獨(dú)立衛(wèi)生間；

稍有不足的是，餐廳空間略顯局促；

主衛(wèi)同樣也是，只做1.5個(gè)衛(wèi)生間，有馬桶跟洗手池，沒有浴室。

87㎡有兩個(gè)戶型，其中一個(gè)有入戶花園。

該面積戶型，四房兩衛(wèi)；

四開間朝南。

不足是，入戶門進(jìn)來的臥室較為擁擠；

另外，其中一個(gè)戶型的餐廳空間同樣略顯局促。

106㎡戶型，四房兩衛(wèi)；

相比前面戶型，臥室空間相對(duì)大了一些；

不足則是入戶玄關(guān)鞋柜的空間不大。

根據(jù)披露的主要工期節(jié)點(diǎn)。

項(xiàng)目預(yù)計(jì)在明年2月達(dá)到預(yù)售條件；

2026年7月全面封頂，2027年11月交付。

不過至今，項(xiàng)目名還沒有傳出。

說下這個(gè)項(xiàng)目整體的亮點(diǎn)和不足。

亮點(diǎn)看：

1）從上面戶型就可看到，使用率不低。

項(xiàng)目三個(gè)戶型使用率據(jù)悉110%起步，最高能到120%。

還是挺能打的。

2）區(qū)位交通，這點(diǎn)其實(shí)不用多說。

距離白鵝潭CBD核心區(qū)約1公里，靠近11號(hào)線石圍塘站；

周邊商業(yè)、交通都是一大加分項(xiàng)。

3）江景資源。項(xiàng)目距離珠江后航道約500米。

高層北向單位或能看到二線江景。

4）小戶型，可以快速走量。

要知道，荔灣小戶型供應(yīng)還是比較稀缺；

項(xiàng)目面市，或一定程度可滿足剛需和剛改需求。

不足方面：

1）小區(qū)體量較小，僅2棟住宅。

綠化、園林空間相對(duì)有限；

居住舒適度或受到一定影響。

2）另外，兩棟樓都是一層五戶設(shè)計(jì)。

項(xiàng)目在對(duì)視或隱私性方面可能受一定影響。

比如中間的兩個(gè)73㎡戶型與北邊的87、106㎡戶型。

就可能存在這方面問題。

具體要看開發(fā)商如何設(shè)計(jì)避免。

3）項(xiàng)目目前周邊以茶葉城、物流園、城中村為主；

城市界面較雜亂，短期內(nèi)難以快速改善。

這也一定程度對(duì)居住體驗(yàn)造成影響。

作為外來過江龍。

石圍塘項(xiàng)目其實(shí)并不是國貿(mào)在廣州的首個(gè)項(xiàng)目。

其在白云有國貿(mào)云上。在2023年5月拿下的地塊。

在天河，有跟越秀合作的越秀國貿(mào)·觀樾 天湖。

在增城，還有國貿(mào)學(xué)原項(xiàng)目。

不過，進(jìn)深君查閱，這三個(gè)項(xiàng)目，去化卻差別巨大。

比如，位于白云的國貿(mào)云上，?2024年1月首開。

目前網(wǎng)簽去化已達(dá)到97%。

天河的越秀國貿(mào)·觀樾 天湖，去年11月首開。

目前網(wǎng)簽去化三成左右。

而增城的國貿(mào)學(xué)原更甚。

早在2022年7月首開，至今網(wǎng)簽去化不足兩成。

國貿(mào)學(xué)原，也是國貿(mào)首次在大灣區(qū)拿地的項(xiàng)目。

其原名為“國貿(mào)·融創(chuàng)學(xué)府壹號(hào)”。

后融創(chuàng)退出，將所持的51%股權(quán)悉數(shù)轉(zhuǎn)讓給了國貿(mào)。

項(xiàng)目名也由此改成了“國貿(mào)學(xué)原”。

值得一提的是，這次拿下的石圍塘項(xiàng)目。

國貿(mào)已經(jīng)明確引入保利置業(yè)合作開發(fā)。

項(xiàng)目的開發(fā)主體為廣州貿(mào)盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

該公司注冊(cè)資本1000萬元，法定代表人、董事長、經(jīng)理均為蘇瑋薇。

據(jù)公開資料，蘇瑋薇為國貿(mào)地產(chǎn)廣州公司總經(jīng)理。

從股權(quán)上，廣州貿(mào)盈仍由廣州國貿(mào)房地產(chǎn)100%持有。

保利置業(yè)似乎沒有進(jìn)入持股的痕跡。

不過進(jìn)深君查閱，就在不久前，廣州國貿(mào)房地產(chǎn)已將廣州貿(mào)盈部分股權(quán)。

質(zhì)押給了保利置業(yè)。質(zhì)押比例為49%。

通過股權(quán)質(zhì)押達(dá)成合作，是國央企慣用的方式。

至于為何是保利置業(yè)，似乎也不難理解。

保利置業(yè)在荔灣可以說是重倉。

目前，在荔灣就有兩個(gè)新盤。

包括花地灣板塊的保利怡璟灣，和芳村板塊的保利翡麗甲第。

一個(gè)是剛需小戶型，一個(gè)是豪宅。

都在市場引起不少轟動(dòng)。

小戶型快跑，加上引入保利置業(yè)。

國貿(mào)石圍塘可謂是上了雙重保險(xiǎn)。

這次合作，項(xiàng)目會(huì)不會(huì)給市場帶來驚喜。

有待后續(xù)的繼續(xù)揭曉。

至于價(jià)格。周邊項(xiàng)目，不遠(yuǎn)處的建鑫·如意芳華。

參考單價(jià)約4萬/㎡。