最近，在群里看到一個很有意思的話題：

　　珠城二手降價(jià)，已經(jīng)不算什么新聞，畢竟，就連頂豪匯悅臺業(yè)主都打算集體跑路。

　　但，馬場是有特殊性的，作為珠城最大、也是最后的“遺珠”，被視為珠城改命的希望。

　　哐哐一頓十全大補(bǔ)藥，不可能毫無起色吧，馬場SKP能不能救珠城二手呢？

　　先說我們的觀點(diǎn)：

　　1）短期內(nèi)，SKP+學(xué)校落地會產(chǎn)生積極預(yù)期，如果價(jià)格到位，是馬場周邊二手的出手機(jī)會

　　2）長線來看，對珠城中區(qū)、東區(qū)非一線望江二手豪宅，會繼續(xù)承壓

　　3）馬場地塊利好，最先吃肉的會是周邊新房，其次才到珠城二手喝湯

　　一起展開來聊聊。

　　1、馬場地塊對珠城的三個利好：SKP頂奢商業(yè)、品牌學(xué)校、產(chǎn)品迭代

　　馬場地塊的規(guī)劃和進(jìn)度，我們是全網(wǎng)首曝的，基本面和邏輯都比較清晰了：

　　珠城最后一片連片開發(fā)的土地，包括50萬平商業(yè)+22萬平住宅+中軸公園+規(guī)劃小學(xué)+5號線潭村上蓋。

　　我們也拿到了更詳細(xì)的規(guī)劃版本，當(dāng)然目前不方便公布，我粗略畫了一個靈魂畫手版，給大家參考下商地、宅地、學(xué)校的位置：

　　地塊出讓方式有兩個方向，可能會切割，也可能一次性捆綁出讓，如果是后者，那真就是來一波大的，情緒給你拉起來。

　　好地段+絕對的稀缺性+高能級開發(fā)，明面上看，對珠城的利好至少有三重：

　　其一，SKP頂奢商業(yè)。

　　SKP的能量就不用多說了，中國店王，名氣在太古匯之上，也就是說，可能比珠城或者廣州現(xiàn)有的商業(yè)都要高端。

　　體驗(yàn)感也會更新，參考規(guī)劃圖，SKP不會是封閉商業(yè)體，更可能是開放性的盒子式商業(yè)，面向中軸公園，迭代性是一定會有的。

　　當(dāng)然，也有很多人擔(dān)心SKP資金問題、或者會退出馬場項(xiàng)目，其實(shí)這兩個問題都是不成立的。

　　目前，博裕資本已經(jīng)正式收購華聯(lián)SKP，實(shí)則意義是利好落地，因?yàn)镾KP找到了新金主，有了擴(kuò)張的資本，進(jìn)入廣州的概率很大。

　　而且，6月13日發(fā)布的《廣州市提振消費(fèi)專項(xiàng)行動實(shí)施方案(征求意見稿)》中，又重提了SKP，信號意義很強(qiáng)了。

　　其二，品牌學(xué)校。

　　馬場地塊配建有學(xué)校，位置就在東側(cè)，我們拿到的內(nèi)部規(guī)劃版本，包括一所36班小學(xué)和一所幼兒園。

　　這所小學(xué)，很大概率會引入品牌學(xué)校。

　　畢竟，現(xiàn)在的市場下，好學(xué)校就是硬通貨；再者整個珠城東區(qū)，也確實(shí)沒啥好學(xué)校。

　　你看，4000萬+的頂豪頤德公館，對口小學(xué)卻是獵德實(shí)驗(yàn)小學(xué)，這落差何止億點(diǎn)點(diǎn)大。

　　圖丨獵德實(shí)驗(yàn)學(xué)校招生范圍

　　至于品牌規(guī)格多高，就要看開發(fā)商的鈔能力了，但結(jié)合馬場的重要性考量，至少是天河的區(qū)屬龍頭吧，比如天外、廣州中學(xué)集團(tuán)。

　　學(xué)校落地，按照就近3公里分配的原則，很多珠城東區(qū)的二手樓盤都有可能受惠，這個就是最直接的積極預(yù)期了。

　　其三，產(chǎn)品迭代。

　　按地塊邏輯推測，馬場地塊大概率會做200平打上的頂豪，更低密度+更高使用率+更新的設(shè)計(jì)+大公園景觀，大約1000套貨量，相當(dāng)于2個面粉廠。

　　總價(jià)嘛，可能會去到3000萬起。

　　簡單來說，可以參考面粉廠地塊，甚至比面粉廠地塊更大、配套更全。

　　當(dāng)然，江景面比不上面粉廠，住宅估計(jì)很難望江，但自身有中軸公園景觀，更像是2.0版本的珠江公園。

　　至于還有沒有超高贈送率？

　　現(xiàn)在很難預(yù)估，但市場和政策都是變動的，以馬場地塊的特殊性，單獨(dú)開一個綠燈也不是完全沒可能。

　　退一步說，即便做不了，競爭力也足夠強(qiáng)了。

　　總的來說，馬場地塊，一定會迭代出新一代珠城頂豪，也會是廣州豪宅市場的新錨點(diǎn)。

　　2、馬場地塊對珠城二手的影響，不能一棒子打死

　　有意思的是，緊貼著馬場地塊的二手，是跑馬地花園、富力公園28、珠光新城御景等，都不是珠城第一梯隊(duì)的豪宅。

　　大部分成交價(jià)都在1000萬以下，最能跑量的跑馬地花園三期，總價(jià)100-300萬之間，單價(jià)最低不到3萬/平。

　　所以你說，這樣一個定位明顯不同的頂豪空降，會是對手嗎？反而是能叨光的老大哥吧。

　　馬場SKP落地，對周邊小戶型來說，是有利好的。

　　別的不說，出租房源會更受歡迎，像跑馬地花園三期這種小戶型，持有成本不高，租出去做個現(xiàn)金奶牛，是個不錯的選擇。

　　其次，隨著SKP和學(xué)校落地，也會吸引到一波預(yù)算沒那么高、又想要進(jìn)入珠城核心圈的家庭客。

　　所以，綜合性更強(qiáng)、樓齡更新的二手樓盤，像珠光新城御景，也有機(jī)會。

　　真正利空的，應(yīng)該是和馬場撞型的二手產(chǎn)品。

　　比如說中區(qū)中高端產(chǎn)品、和東區(qū)的非一線江景大戶型，中?；ǔ菫场⒓卧９^，乃至是頤德公館、譽(yù)峰等。

　　珠城中區(qū)，主要優(yōu)勢是商業(yè)和配套的高集中度，但樓盤也很多。

　　馬場SKP落地后，就有了升級版商業(yè)和更優(yōu)的居住環(huán)境，對中區(qū)業(yè)主的吸引力不是一般的大。

　　至于東區(qū)，其實(shí)二手盤也不少，但好在豪宅區(qū)屬性更強(qiáng)，也有江景和珠江公園的景觀優(yōu)勢。

　　但其中，真正一線望江的，只有匯悅臺、凱旋新世界廣粵尊府以及新城海濱花園南區(qū)。

　　至于靠珠江公園的豪宅，也未必不夠馬場打了，畢竟馬場本身也有公園景觀。

　　簡單總結(jié)，真正扛打的，還得靠不可替代性。

　　3、周邊一手吃肉，珠城二手喝湯

　　馬場地塊出來后，利好傳遞效應(yīng)，可能會是周邊一手>珠城二手。

　　比如說，馬場住宅、面粉廠>天曜、凱旋新世界廣粵觀邸>天珺>珠城二手。

　　很簡單，現(xiàn)在大家買房的趨勢，就是買新不買舊，沒人能拒絕新規(guī)+新產(chǎn)品。

　　另一個，馬場地塊的開發(fā)，帶動的不止是珠城自身，還有縫合珠城和金融城的作用。

　　所以，除了馬場自己，近在咫尺的面粉廠、天曜、凱旋新世界廣粵觀邸、天珺都能更快吃到肉。

　　保利面粉廠項(xiàng)目，主打200-600平頂豪，130%使用率已報(bào)批+無敵江景，預(yù)計(jì)下半年入市。

　　保利天曜，首開賣120/140/165/208平四房，總價(jià)約1000-2000萬之間，高品質(zhì)產(chǎn)品+體育東小學(xué)+地鐵江景大盤。

　　天曜開盤賣爆，吸引了很多珠城置換買家，首推的165和208平已經(jīng)沒貨了，120平剩下10+套，140平只剩下6套。

　　圖丨保利天曜示范區(qū)園林實(shí)拍

　　凱旋新世界廣粵觀邸，主推132--835平大宅，更是凱旋最后的稀缺產(chǎn)品，適合追求珠城地段和生活屬性的買家。

　　都薈天珺，主推157-257平，總價(jià)千萬起，也是位置最靠近馬場的項(xiàng)目。

　　至于珠城二手，戶型過時(shí)加上樓齡舊，確實(shí)是個問題。

　　想要破局，要么靠性價(jià)比，要么靠稀缺性。

　　目前，珠城整體二手房價(jià)還在下跌，但細(xì)看數(shù)據(jù)，今年跌幅比前兩年收窄了，說明泡沫在出清，價(jià)格接受度逐漸到位了。

　　成交結(jié)構(gòu)上，今年上半年（截至到6月5日）的數(shù)據(jù)，1000-2000萬房源是最核心主力，約86套，占比大約30%，相當(dāng)于中高端購買力。

　　2000萬以上為20套，上到3000萬以上的就很少了，不超過10套，說明頂級購買力很少會選擇珠城二手。

　　但珠城新房就完全不同了，馬場、面粉廠這類頂豪，會是珠城或者說廣州豪宅的新一代天花板。

　　他們的買家，可能是全城、灣區(qū)乃至全國的富人，當(dāng)然也會撬動珠城內(nèi)部的輪動置換，珠城富人的購買力還是不容小覷。

　　馬場地塊的出讓，對珠城二手也會是一個重要節(jié)點(diǎn)，新錨點(diǎn)來了，二手走勢就差不多能定了，就看接下來馬場拍地價(jià)、產(chǎn)品、售價(jià)怎么出牌。