前些天，昆明破產(chǎn)重整項(xiàng)目南亞之門(mén)再次招募重整投資人，其早已建成為現(xiàn)房，甚至已經(jīng)有不少業(yè)主入住，但卻至今未能取得預(yù)售證，也從來(lái)沒(méi)有正式發(fā)售的住宅部分——尚義公館，又一次引起了輿論的關(guān)注。

尚義公館外觀檔次看著不低，但內(nèi)部設(shè)計(jì)卻早已過(guò)氣

由于尚義公館項(xiàng)目在投資人之一，云南中炬房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)朱景圖在香港跳樓自殺后就基本進(jìn)入開(kāi)發(fā)休克狀態(tài)，迄今已經(jīng)有10年之久，以至于許多人幾乎忘記了它其實(shí)是一個(gè)至今尚未上市的“新盤(pán)”，只不過(guò)是一個(gè)祖爺爺輩的新盤(pán)。

新盤(pán)是指它至今仍舊是待售一手房，可是論產(chǎn)品代際，尚義公館卻至少屬于祖爺爺輩，比如今的第四代住宅早了至少兩三代。而且由于尚義公館及另外幾個(gè)同期項(xiàng)目的存在，目前昆明新房（住宅）市場(chǎng)呈現(xiàn)出奇特的“四代同堂”現(xiàn)象。

尚義公館以及西市區(qū)另一個(gè)項(xiàng)目，以及俊發(fā)一些保交付項(xiàng)目屬于目前昆明最老一代新房，即執(zhí)行2016版以及更早版本昆明城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的高層塔樓。特點(diǎn)是建筑超高，基本在100米以上，公攤大，戶(hù)型設(shè)計(jì)差。

接下來(lái)是2016年昆明限板令解禁后開(kāi)發(fā)的高層板樓，以及被人稱(chēng)為偽板樓的連廊住宅。這一代住宅雖然不再是塔樓，建筑高度也在100米以下，戶(hù)型設(shè)計(jì)和公攤率都比塔樓好得多，但因?yàn)槭芾ッ魃弦话娉青l(xiāng)規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的限制，偷面積不多，贈(zèng)送有限，實(shí)際得房率不如后面兩代住宅那么高。但好處是車(chē)位配比比較高，車(chē)位價(jià)格會(huì)比較便宜。

再往下一代就是按照2024版昆明城鄉(xiāng)規(guī)劃管理技術(shù)設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)的第三代或三代半住宅，有塔樓也有板樓，特點(diǎn)是得房率比較高，空間贈(zèng)送多，陽(yáng)臺(tái)也比較大，但沒(méi)有第四代住宅的露臺(tái)那么夸張。目前市場(chǎng)上2023年到今年之前報(bào)規(guī)的新項(xiàng)目基本都是這一代，各方面比較均衡，也沒(méi)有第四代住宅的爭(zhēng)議那么大，但有些項(xiàng)目因?yàn)槔ッ鞣潘闪塑?chē)位配比要求，車(chē)位數(shù)量不如上一代住宅那么多，有可能車(chē)位售價(jià)相對(duì)會(huì)高一些。

最新一代就是今年才推向市場(chǎng)的第四代住宅，特點(diǎn)就是高贈(zèng)送，空中綠化，最顯眼的識(shí)別標(biāo)志就是大陽(yáng)臺(tái)（露臺(tái)），目前在售的只有兩個(gè)，但數(shù)量正在迅速增加。

上述四代產(chǎn)品雖然在時(shí)間跨度上也就10來(lái)年，但產(chǎn)品力已經(jīng)是天差地遠(yuǎn)，至少在戶(hù)型設(shè)計(jì)上，早期的塔樓項(xiàng)目和如今的三代半以及四代板樓比起來(lái)，差距很明顯。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子就能看出來(lái)，下圖是尚義公館的一個(gè)150平米4房戶(hù)型，在其亮相市場(chǎng)的那個(gè)年代，這個(gè)面積段以及尚義公館的地段、定位，都屬于高端產(chǎn)品，可是按照現(xiàn)在的眼光看，戶(hù)型缺點(diǎn)就非常明顯了，比如這么大的面積，廚房卻非常小，陽(yáng)臺(tái)面積也都不大，意味著贈(zèng)送面積不多。

再看南亞之門(mén)下面這個(gè)220平米的大平層，缺陷就更多了，空間布局凌亂不說(shuō)，廚房同樣小到不成比例，過(guò)道卻浪費(fèi)了不少面積。再看看如今昆明在售的200平米以上大平層，差距極為明顯。

正因?yàn)樗拇?xiàng)目之間代際落差很明顯，所以?xún)r(jià)格差距也拉得很大，代差最多超過(guò)兩倍，目前能買(mǎi)到的塔樓新房不多，價(jià)格也就7000多，而三代半和四代宅最高可以賣(mài)到2萬(wàn)+，這里面有些價(jià)差是地段、裝修等因素造成的，占一半，另一半就純粹是因?yàn)楫a(chǎn)品代差。

這種明顯的產(chǎn)品代差造成不同代際的項(xiàng)目客戶(hù)群明顯分化，優(yōu)秀三代、三代半和四代宅基本以改善型客戶(hù)為主，二次甚至多次置業(yè)者是絕對(duì)主力，老三代和塔樓項(xiàng)目就只能走剛需路線(xiàn)。

剛需項(xiàng)目面臨的競(jìng)爭(zhēng)除了同類(lèi)競(jìng)品項(xiàng)目，更大的競(jìng)爭(zhēng)其實(shí)來(lái)自二手房，這也是造成塔樓和一些連廊老三代項(xiàng)目?jī)r(jià)格上不去的主要原因。

所以如果尚義公館這一次能招到重整投資人，取得預(yù)售資格后真正上市銷(xiāo)售，盡管地段、配套一流，定位也比較高，可是價(jià)格也肯定上不去，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)甚至可能還比不過(guò)位置不如它的同代剛需項(xiàng)目，因?yàn)樯辛x公館擺在這個(gè)位置，成本又不低，戶(hù)型又大，就算單價(jià)降下來(lái)一些，總價(jià)卻不會(huì)低，想買(mǎi)的剛需買(mǎi)不起，買(mǎi)得起的人又看不上。