上海黃浦區(qū)新天地東，貨值超300億的豪宅資產(chǎn)包，終于找到了“接盤(pán)手”。

昨日，上海永業(yè)城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司50%股權(quán)，以底價(jià)28.9365億元完成交易，“接盤(pán)手”是上海豪宅的超級(jí)玩家：

瑞安&天安中國(guó)。

瑞安成功抄底！

時(shí)間回到去年11月，上海黃浦區(qū)新天地東出讓了3宗地塊的出讓結(jié)果，出乎了很多人的“預(yù)料”。

地塊位于淮海中路西藏南路，緊鄰開(kāi)盤(pán)日光的翠湖六期，僅住宅建面就有約15.6萬(wàn)㎡，貨值超300億，妥妥的魔都塔尖豪宅資產(chǎn)包。

最終地塊被黃浦區(qū)屬?lài)?guó)資開(kāi)發(fā)商永業(yè)集團(tuán)拿下，總價(jià)194.43億、樓面價(jià)8.46萬(wàn)/㎡。

說(shuō)是“預(yù)料之外”，是因?yàn)橛罉I(yè)集團(tuán)2023年的營(yíng)收、凈利潤(rùn)分別只有45.89億、6.69億，近200億拿地，無(wú)異于“蛇吞象”。

但細(xì)究之后又是情理之中，畢竟它是黃浦區(qū)的“親兒子”，也是黃浦區(qū)最大的“地主”：

新天地板塊的幾個(gè)頂豪項(xiàng)目，像翠湖天地2期、4期、5期、6期，還有中海順昌玖里、恒昌玖里，背后都有永業(yè)的身影。

雖然只是“象征性”的入了點(diǎn)小股，但靠著瑞安和中海的口碑，也是掙了些“辛苦費(fèi)”。

這次的新天地東項(xiàng)目，永業(yè)延續(xù)了同樣的操盤(pán)邏輯。在拿地不到3個(gè)月，便掛出了一份股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告：

轉(zhuǎn)讓新天地東項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司50%股權(quán)。

艷姐看了下，28.94億的接盤(pán)價(jià)格不高，但算上后續(xù)的投入，也將會(huì)是百億量級(jí)。

這樣大體量的轉(zhuǎn)讓動(dòng)作，到底意味著什么？作為黃浦區(qū)最大的“地主”之一，永業(yè)難道也玩不轉(zhuǎn)了？

01

300億王炸項(xiàng)目還是難逃被賣(mài)命運(yùn)

去年，上海的豪宅相當(dāng)火爆：

新天地板塊的中?！ろ槻晾镩_(kāi)盤(pán)日光銷(xiāo)售197億、翠湖六期開(kāi)盤(pán)日光收金近120億，外灘板塊的融創(chuàng)外灘壹號(hào)院3開(kāi)3罄銷(xiāo)售215億、綠城外灘蘭庭開(kāi)盤(pán)日光54億……

上海的豪宅向來(lái)不缺買(mǎi)家，他們看重的是頂級(jí)地段的核心資產(chǎn)。

也因此，誰(shuí)能拿到核心板塊的核心項(xiàng)目，大概率都會(huì)提前鎖定日光。

永業(yè)拿下的這3塊地，應(yīng)該說(shuō)是近年來(lái)上海中心城區(qū)出讓的含金量最高的地塊之一。

看下面這張圖就知道，這三幅地塊在上海到底處于怎樣的“神仙”位置。

永業(yè)新天地東地塊區(qū)位示意

從區(qū)位上看，地塊足夠優(yōu)質(zhì)。北側(cè)是淮海東路，西側(cè)與新天地僅隔著一條西藏中路，緊鄰14號(hào)線(xiàn)、8號(hào)線(xiàn)大世界、老西門(mén)地鐵站。

從板塊來(lái)看，含金量也非常高。處于新天地板塊與老西門(mén)板塊中間，地塊周邊聚集了瑞安的翠湖一到六期、中海·順昌玖里和恒昌玖里、露香園、復(fù)地雅園等超級(jí)豪宅項(xiàng)目；配套也是黃金級(jí)別，新天地商圈、南京東路商圈、豫園商圈就在附近。

更為重磅的是板塊未來(lái)定位。按照黃浦區(qū)的官方表述，“將鏈接新天地和老城廂板塊，縫合西藏路兩側(cè)活力，打造復(fù)合功能發(fā)展軸，提升地區(qū)功能品質(zhì)。”這意味著未來(lái)的發(fā)展?jié)摿€是非常大的。

而且地塊本身的質(zhì)素也相當(dāng)高。

根據(jù)出讓資料，三幅地塊總出讓面積5.1萬(wàn)㎡，計(jì)容建筑面積21.7萬(wàn)㎡，其中可售住宅面積15.6萬(wàn)㎡。另外地塊中小套型占比40%，保障性住房占比0%。

地塊與翠湖六期、露香園、上海壹號(hào)院都只隔了一條馬路，去年這幾個(gè)豪宅盤(pán)也都有很不錯(cuò)的去化表現(xiàn)。

根據(jù)之前黃浦區(qū)發(fā)布的概念方案，北側(cè)的205A-03地塊主打洋房+風(fēng)貌，中間的207A-01地塊為高層+洋房+風(fēng)貌，南側(cè)的208A-06地塊是2棟170米、150米的超高層+洋房+風(fēng)貌。

永業(yè)新天地東地塊概念示意

氣氛烘托到這里，未來(lái)地塊之上打造的項(xiàng)目，也基本上是超級(jí)豪宅了，未來(lái)住宅銷(xiāo)售單價(jià)或接近：

20萬(wàn)/㎡。

考慮到項(xiàng)目含商業(yè)的綜合樓面價(jià)只有8.46萬(wàn)/㎡。這也意味著，只要產(chǎn)品過(guò)得去，項(xiàng)目的流速和利潤(rùn)還是相當(dāng)有保障的。

永業(yè)新天地東地塊概念示意

對(duì)于永業(yè)而言，新天地東項(xiàng)目，只要產(chǎn)品對(duì)路，完全就是個(gè)不愁賣(mài)的金疙瘩。

沒(méi)想到的是，金疙瘩還沒(méi)被焐熱，就被永業(yè)“無(wú)情”地?cái)[上了貨架。

02

黃浦“地主”的牌面

艷姐在前面提到，永業(yè)是黃浦區(qū)最大的“地主”。

像新天地板塊建國(guó)東路67、68、71街坊的永年里，計(jì)容總建面約16萬(wàn)㎡，其中住宅建面約10.6萬(wàn)㎡；以及這次轉(zhuǎn)讓股權(quán)的新天地東項(xiàng)目，計(jì)容總建面約21.7萬(wàn)㎡，其中住宅建面約15.6萬(wàn)㎡。

粗略估算，僅這幾個(gè)項(xiàng)目的住宅貨值，就有大約500億。

另外永業(yè)還有可出租經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)面積約20萬(wàn)㎡，大部分都是在新天地、淮海中路、思南路、瑞金二路、茂名南路這樣的燙金地段，每年的租金收入非常可觀。

思南公館（圖源公司官微）

僅憑這些底子，永業(yè)在黃浦區(qū)無(wú)人能及，甚至說(shuō)能超過(guò)行業(yè)50%的百?gòu)?qiáng)房企都不夸張。

能有這般牌面，永業(yè)自然也不簡(jiǎn)單，坊間被戲稱(chēng)為上海黃浦區(qū)的“親兒子”。

公開(kāi)資料顯示，永業(yè)是黃浦區(qū)直屬的功能類(lèi)國(guó)有企業(yè)，成立于1994年，早年與原盧灣區(qū)房產(chǎn)局“兩塊牌子一套班子”，主要承擔(dān)黃浦區(qū)重大項(xiàng)目建設(shè)、城市更新、舊區(qū)改造、招商引資、保障性住房建設(shè)管理等職責(zé)。除了開(kāi)發(fā)之外，永業(yè)還承擔(dān)了房屋征收與拆遷等職能。

艷姐翻看了永業(yè)的年報(bào)，發(fā)現(xiàn)永業(yè)有兩個(gè)比較明顯的特征：

一個(gè)是利潤(rùn)率相當(dāng)高。

比如在2023年，永業(yè)營(yíng)收45.85億，其中營(yíng)收貢獻(xiàn)排在前4的分別是保障房銷(xiāo)售、物業(yè)管理、房屋租賃、商品房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)，營(yíng)收分別為22.58億、9.54億、6.04億、2.77億，占比49%、21%、13%、6%。

永業(yè)2021年~2023年?duì)I收和毛利表現(xiàn)

營(yíng)收規(guī)模雖然不大，但毛利相當(dāng)高。像商品房銷(xiāo)售的毛利有73%、房屋租賃的毛利67%，平均毛利率22%。對(duì)比同期中海20%、綠城12%的毛利率，永業(yè)的盈利能力蠻讓人意外的。

再一個(gè)是高管團(tuán)隊(duì)非常強(qiáng)。

作為區(qū)屬?lài)?guó)企，永業(yè)的高管團(tuán)隊(duì)大多來(lái)自政府系統(tǒng)。

董事長(zhǎng)戴金梁出生于1972年，今年53歲，對(duì)于很多位高權(quán)重的人來(lái)說(shuō)，正是還在干事的年紀(jì)。戴金梁早年曾先后在盧灣區(qū)委組織部、城管監(jiān)察大隊(duì)、城市管理行政執(zhí)法局，黃浦區(qū)綠化和市容管理局、區(qū)委組織部、區(qū)政府、區(qū)委辦等任職；2018年戴金梁進(jìn)入永業(yè)，出任副董事長(zhǎng)；2019年初升任董事長(zhǎng)。

總經(jīng)理陳一佳是個(gè)80后，工商管理碩士，早年間曾在盧灣區(qū)人社局，黃浦區(qū)人社局、豫園街道、住房保障和房屋管理局等單位任職；2024年1月出任永業(yè)副董事長(zhǎng)，同年2月出任總經(jīng)理。

高管團(tuán)隊(duì)大多有著豐富的城市運(yùn)行管理經(jīng)驗(yàn)、政府關(guān)系，這正是永業(yè)最核心的光環(huán)與資源，尤其是核心的保障房和城市更新業(yè)務(wù)。

所以也就不難理解，永業(yè)這樣一家異常低調(diào)的區(qū)屬?lài)?guó)企，為什么總能拿到珍貴稀缺的地塊資源，上演“蛇吞象”的戲碼了。

03

“沒(méi)有意外”

瑞安翠湖天地上新？

所以，作為永業(yè)手里的金疙瘩，這次為什么會(huì)將新天地東項(xiàng)目擺上貨架？

永業(yè)給出的解釋是：為了提升項(xiàng)目品質(zhì)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，及時(shí)回籠資金。

換句話(huà)說(shuō)，對(duì)自己的資金和開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品少了點(diǎn)信心。

確實(shí)，早在去年12月，戴金梁就表示要“推動(dòng)永新里和永年里項(xiàng)目盡早開(kāi)工，同步推進(jìn)錯(cuò)時(shí)上市”。

永新里就是新天地東項(xiàng)目；永年里則是新天地建國(guó)東路67、68、71街坊項(xiàng)目，3年前永業(yè)從中海手里接盤(pán)而來(lái)。

根據(jù)去年永年里的設(shè)計(jì)招標(biāo)文件，項(xiàng)目計(jì)容建面約16萬(wàn)㎡，工程總投資275億；永新里雖然還沒(méi)有做投資測(cè)算，但考慮到21.7萬(wàn)㎡的計(jì)容建面，工程總投資也將會(huì)是百億量級(jí)。

永年里效果圖過(guò)程稿

對(duì)于營(yíng)收不到50億的永業(yè)，此時(shí)或許是真切感受到了巨大的資金壓力。

另一個(gè)維度，永業(yè)還是豪宅市場(chǎng)的“生面孔”。

相比于瑞安等豪宅市場(chǎng)的頂級(jí)玩家，永業(yè)不管是品牌、產(chǎn)品，還是服務(wù)，恐怕都難以與其他房企競(jìng)爭(zhēng)。盡管豪宅市場(chǎng)火爆，但如果產(chǎn)品不對(duì)路，市場(chǎng)不會(huì)買(mǎi)賬的，搞不好也會(huì)把自己拖下水。

艷姐注意到，此次瑞安成功競(jìng)得股權(quán)，似乎“早有預(yù)謀”。

從時(shí)間線(xiàn)上看，這次成功競(jìng)得上海永業(yè)城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司股權(quán)的主體是上海瑞天里企業(yè)管理有限公司，于今年5月底注冊(cè)，注冊(cè)剛滿(mǎn)1個(gè)月就以一次報(bào)價(jià)拿下貨值超300億的資產(chǎn)包，力道、時(shí)間拿捏的可謂相當(dāng)精準(zhǔn)。

不過(guò)意外的是，這次瑞安拉來(lái)了天安，而且瑞安還是小股操盤(pán)。

信息顯示，上海瑞天里企業(yè)管理有限公司有2個(gè)股東，瑞安和天安，股權(quán)占比分別是30%、70%。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)上看，更像是天安掏錢(qián)，瑞安出“名”。

沒(méi)辦法，誰(shuí)讓瑞安是上海豪宅圈的頂級(jí)玩家呢。

艷姐覺(jué)得，這次瑞安雖有早有預(yù)謀，但更多的還是實(shí)至名歸。

瑞安是新天地板塊的開(kāi)拓者，在新天地板塊，瑞安除了打造多個(gè)商業(yè)綜合體外，翠湖1期到6期的住宅項(xiàng)目，也是上海豪宅市場(chǎng)的翹楚。

瑞安翠湖天地六期效果圖過(guò)程稿

應(yīng)該說(shuō)，恐怕還沒(méi)有哪家房企，能比瑞安更熟悉新天地板塊了。

在去年的中報(bào)中，羅康瑞就表示未來(lái)瑞安的“業(yè)務(wù)重心將繼續(xù)深耕長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的一線(xiàn)城市，尤其是上海”。

眼下隨著翠湖6期住宅的清盤(pán)，瑞安在中心城區(qū)只有楊浦的翠湖濱江等項(xiàng)目在售，急需補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)貨值。

唯一的懸念或許是，未來(lái)永年里項(xiàng)目會(huì)是瑞安的翠湖天地七期嗎？

結(jié)語(yǔ)

行業(yè)深度調(diào)整下，房企格局大洗牌，頭部央國(guó)企迎來(lái)了屬于他們的“最好時(shí)代”。

一批央國(guó)企在市場(chǎng)的洗禮下，專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化能力持續(xù)進(jìn)階。

而處于中間地帶的地方國(guó)企就比較尷尬了，過(guò)去靠著市場(chǎng)和資源，也能掙到一筆可觀的收益。

但市場(chǎng)重塑，未來(lái)像永業(yè)這樣的地方國(guó)企，或許更多的會(huì)扮演“資源整合者”的角色。

只是在資源枯竭之際，留給他們的轉(zhuǎn)型時(shí)間，或許不多了！

主編：張艷

責(zé)編：Eric

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