日前，城市土地學(xué)會（ULI）華東區(qū)夏季會議在上海圓滿落幕，會議以“未來已啟：資產(chǎn)、科技與生活方式驅(qū)動的城市進化”為主題，匯集了眾多房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)袖和專家，針對全球宏觀經(jīng)濟、新基建、資產(chǎn)金融路徑、文化娛樂空間、存量更新、資本市場轉(zhuǎn)型、數(shù)據(jù)中心等核心議題進行深入探討。

作為本次會議的知識伙伴贊助商，仲量聯(lián)行深入?yún)⑴c了“亞太趨勢對話：日本、澳洲、韓國、新加坡等市場的城市發(fā)展與資本邏輯”和“激活資產(chǎn)的金融路徑：REITs、ABS與Pre-REITs的實務(wù)探索”兩場圓桌討論，并再次攜手ULI特別呈現(xiàn)了“資本市場閉門午餐圓桌會”。

亞太區(qū)域跨境投資強勁增長

數(shù)據(jù)中心面臨機遇

當(dāng)前，亞太區(qū)城市發(fā)展進入更加復(fù)雜和分化的競爭階段，新興動力與結(jié)構(gòu)性調(diào)整交織，共同塑造著城市未來。仲量聯(lián)行最新報告顯示，2025年第一季度，全球直接交易總額達到1850億美元，同比增長34%，回升至2012年和2013年的水平。亞太地區(qū)跨境投資額更達到86億美元，同比增長152%，創(chuàng)下2019年以來的最高水平，資本市場的持續(xù)改善推動跨境投資活動進一步強勁。

討論環(huán)節(jié)主持人：

瀚溥聯(lián)合創(chuàng)始人及首席執(zhí)行官許漢斌

嘉賓：

仲量聯(lián)行國際資本北亞區(qū)負責(zé)人夏飏飏

漢斯集團亞太區(qū)董事、高級董事總經(jīng)理Jun Muto

BGO戰(zhàn)略資本合伙人董事總經(jīng)理及聯(lián)席主管John So

百倍詢價頻出

市場對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)高度認(rèn)可

在存量資產(chǎn)時代，REITs、ABS和Pre-REITs等金融工具不僅是融資手段，更是鏈接資本、運營和未來預(yù)期的關(guān)鍵樞紐。仲量聯(lián)行中國區(qū)評估咨詢服務(wù)部總監(jiān)熊建平在主持“激活資產(chǎn)的金融路徑”圓桌討論時表示：“中國公募REITs市場形成4年來熱度持續(xù)上升，共有66單產(chǎn)品成功上市，總市值突破2000億元，吸引了大量機構(gòu)與個人投資者的關(guān)注?！?/p>

中金公司投資銀行部執(zhí)行總經(jīng)理張多藝、中海商業(yè)專業(yè)高管暨中海凱驪酒店管理公司總經(jīng)理饒胤、泰康資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司金融產(chǎn)品投資部執(zhí)行總監(jiān)張鈺才等嘉賓同樣認(rèn)為，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品詢價倍數(shù)高達數(shù)百倍反映出資本市場對優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的高度認(rèn)可。REITs產(chǎn)品發(fā)行后，項目治理結(jié)構(gòu)將由公司轉(zhuǎn)變?yōu)楣芾砦瘑T會，資產(chǎn)管理人需要更專注于運營管理和資產(chǎn)管理，通過收入、成本和費用端的精細化管理確?，F(xiàn)金流的穩(wěn)定性和持續(xù)性。未來，文旅資產(chǎn)，特別是以景區(qū)為代表的大文旅概念以及購物中心資產(chǎn)有望成為公募REITs的主要增量。

學(xué)生公寓、養(yǎng)老公寓、

體驗消費潛力巨大

會議期間，由仲量聯(lián)行傾力呈現(xiàn)的資本市場閉門午餐圓桌會上，各領(lǐng)域?qū)＜揖托袠I(yè)熱點動向和資本策略進行深度交流，討論話題涵蓋長租公寓、零售地產(chǎn)及物流地產(chǎn)投資市場。

仲量聯(lián)行報告顯示，盡管整體大宗交易市場下滑，但長租公寓在上海的交易金額占比持續(xù)上升，截至今年一季度末，其占比已超過三分之一，彰顯其出眾的投資吸引力。隨著大學(xué)生、研究生數(shù)量的持續(xù)增長以及60歲以上人群比例的快速攀升，學(xué)生公寓和老年公寓兩個細分賽道需求強勁，發(fā)展空間巨大。

根據(jù)《2025仲量聯(lián)行零售地產(chǎn)投資調(diào)查》，投資者對購物中心和社區(qū)商業(yè)等零售地產(chǎn)項目的態(tài)度明顯改觀，76%的受訪者表示總體樂觀，較2024年的60%顯著上升。有88%的受訪者將零售地產(chǎn)列為今年的投資標(biāo)的，其中44%的目標(biāo)投資額在30億元人民幣以上。較2024年比，投資人對資本化率/凈收益率的預(yù)期要求有所提升，投資者對核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抱有較強投資意愿的同時持有謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。

物流地產(chǎn)方面，雖然中國主要城市的物流項目租金同比出現(xiàn)明顯下滑，但租金降幅較大市場的去化速度顯著加快，反映出需求端仍具韌性。其中消費市場對高標(biāo)倉儲需求形成支持，增量則主要來自高端制造及新能源產(chǎn)業(yè)。預(yù)計長三角部分城市租金有望在2025年下半年企穩(wěn)回升。