2025年6月30日，廣東省房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力研究課題組于線上發(fā)布《2025廣東省房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力研究報(bào)告》。

這是廣東省房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力研究課題組自2020年成立以來(lái)，連續(xù)第六年發(fā)布研究報(bào)告，廣東省房協(xié)會(huì)長(zhǎng)王韶，廣東省房協(xié)黨支部書記、副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)常可，廣東省房協(xié)專家委主任委員、廣東省房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力研究課題組專家世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉出席發(fā)布會(huì)。

廣東省房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力研究回顧

?？稍谥罗o中講到，自1991年成立以來(lái)，廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)以服務(wù)和引領(lǐng)廣東房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展為使命，將行業(yè)研究和市場(chǎng)分析作為專業(yè)引領(lǐng)的重要核心競(jìng)爭(zhēng)力。除了承接省級(jí)各政府部門和各地市房地產(chǎn)相關(guān)課題外，定期編撰和發(fā)布廣東省房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告、廣東省土地市場(chǎng)分析報(bào)告、城市更新月刊等，得到了政府、行業(yè)和社會(huì)的高度認(rèn)可。

為了進(jìn)一步完善協(xié)會(huì)研究體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展趨勢(shì)研究，從2020年開始，“廣東省房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力研究課題組”連續(xù)發(fā)布《廣東省房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力研究報(bào)告》，通過(guò)剖析行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、挖掘優(yōu)秀企業(yè)實(shí)踐，協(xié)助政府部門深入了解行業(yè)發(fā)展和企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況；為企業(yè)提供發(fā)展戰(zhàn)略決策參考，提升企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的綜合素質(zhì)和發(fā)展實(shí)力；為社會(huì)樹立房地產(chǎn)企業(yè)品牌形象和行業(yè)標(biāo)桿。報(bào)告嚴(yán)格遵循客觀、公正、準(zhǔn)確、全面的準(zhǔn)則，以科學(xué)客觀的評(píng)價(jià)辦法和指標(biāo)體系，根據(jù)每年行業(yè)和市場(chǎng)的變化和當(dāng)前行業(yè)熱點(diǎn)焦點(diǎn)，及時(shí)做出評(píng)價(jià)因子和權(quán)重的調(diào)整（比如今年增加了“穩(wěn)健性”指標(biāo)，更加注重房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)和高質(zhì)量發(fā)展），最終以專業(yè)性、權(quán)威性和前瞻性的研究成果，贏得了業(yè)界廣泛認(rèn)可和高度評(píng)價(jià)。

對(duì)比往年的研究報(bào)告，今年我們也發(fā)現(xiàn)了一些值得關(guān)注的變化：

一、典型房企市場(chǎng)集中度發(fā)生分化

1、TOP100典型房企銷售額占全省比重，從2020年的84.3%降至2024年的73.1%。

2、TOP10典型房企銷售額占全省比重則有所提升，從2020年的36.2%提升至2024年的37.5%。

二、典型房企陣容發(fā)生了巨大變化

1、2020年研究報(bào)告中的TOP100家典型企業(yè)，有29家已經(jīng)不在2025年研究報(bào)告中；2020年的TOP10典型企業(yè)，只有4家在2025年的報(bào)告中；2020年的TOP20典型企業(yè)，只有6家在2025年的研究報(bào)告中。

2、央國(guó)企陣容不斷壯大，TOP100典型房企中，央國(guó)企占比從2020年的28%，提升至2025年的46%；TOP10典型房企中，央國(guó)企占比從2020年的40%，提升至2025年的80%；TOP20典型房企中，央國(guó)企占比從2020年的30%，提升至2025年的65%。

3、外來(lái)房企有所擴(kuò)容，TOP100典型房企中，外來(lái)房企占比從2020年的30%，提升至2025年的32%。

報(bào)告解讀：2025廣東省房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力研究報(bào)告

在發(fā)布會(huì)上，廣東省房協(xié)專家委主任委員、廣東省房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力研究課題組專家世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉從研究背景和目的、研究方法體系、主要研究成果等方面對(duì)《20251廣東省房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力研究報(bào)告》進(jìn)行了全面解讀。

（一）研究背景和目的

廣東省房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力研究課題組成立于2020年。課題組成立6年來(lái)，通過(guò)持續(xù)開展廣東省房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力研究，動(dòng)態(tài)跟蹤市場(chǎng)變化、優(yōu)化評(píng)估模型體系、系統(tǒng)梳理標(biāo)桿企業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，深度解析行業(yè)優(yōu)秀實(shí)踐案例。研究團(tuán)隊(duì)同步強(qiáng)化行業(yè)價(jià)值傳播，引導(dǎo)市場(chǎng)理性認(rèn)知，為廣東省房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)及高質(zhì)量發(fā)展提供專業(yè)研究支撐。

為積極貫徹黨中央、國(guó)務(wù)院的精神和部署，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)向好的關(guān)鍵時(shí)期，課題組正式啟動(dòng)2025廣東省房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力研究。本次研究繼續(xù)深挖綜合實(shí)力強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、銳意創(chuàng)新、積極承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)樣本，倡導(dǎo)企業(yè)加速數(shù)字化與綠色低碳轉(zhuǎn)型，提升產(chǎn)業(yè)附加值，全面推動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

（二）研究方法體系

本報(bào)告以數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，嚴(yán)格遵循客觀、公正、準(zhǔn)確、全面的準(zhǔn)則。評(píng)價(jià)指標(biāo)體系涵蓋規(guī)模性、成長(zhǎng)性、穩(wěn)健性、社會(huì)責(zé)任與榮譽(yù)以及品牌影響力五大一級(jí)指標(biāo)、26個(gè)二級(jí)指標(biāo)。指標(biāo)體系設(shè)計(jì)主要遵循4個(gè)原則——企業(yè)規(guī)模與運(yùn)營(yíng)效率相結(jié)合、成長(zhǎng)潛力與經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健相結(jié)合、盈利能力與社會(huì)責(zé)任相結(jié)合、融資能力與綜合實(shí)力相結(jié)合，旨在促進(jìn)企業(yè)持續(xù)優(yōu)化發(fā)展路徑，全面提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）主要研究成果

1. 外來(lái)房企和國(guó)資數(shù)量增加，本土房企集中于廣深區(qū)域。

從100家典型房地產(chǎn)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱“典型房企”）總部的屬地分布觀察，外來(lái)房企32家，較上年增加3家。頭部企業(yè)中仍以本土房企為主，前20房企中僅有2家為外來(lái)房企。

從典型房企所有制觀察，國(guó)資背景合計(jì)46家，較上年增加6家，數(shù)量上已連續(xù)3年增加。近期，部分民營(yíng)房企已逐步出清風(fēng)險(xiǎn)，另外一些地方中小型民企憑借較低的負(fù)債水平穩(wěn)健發(fā)展，預(yù)計(jì)隨著市場(chǎng)的逐步企穩(wěn)，民營(yíng)房企的占比或?qū)⒂型嵘?/p>

本土房企總部主要位于廣州及深圳，共計(jì)52家。其中，深圳最多，共計(jì)27家，較上年減少1家；廣州25家，與上年持平。其余城市中，佛山5家，東莞4家，、珠海、江門各2家，惠州、汕頭、潮州、云浮各1家。

2． 政策帶動(dòng)銷售業(yè)績(jī)修復(fù)，頭部聚集效應(yīng)繼續(xù)增強(qiáng)。

2024年9月底中央政治局會(huì)議明確房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)，隨后一攬子新政加快落地，典型房企積極把握政策窗口期，提升銷售力與產(chǎn)品力，加快資金回籠。

2024年，典型房企成交額占全省比重為73.1%，同比回升5.1個(gè)百分點(diǎn)。頭部企業(yè)成交面積更為集中，銷售額前十位房企占比為37.5%，同比上升4個(gè)百分點(diǎn)，頭部聚集效應(yīng)繼續(xù)增強(qiáng)。

2024年，典型房企在粵總銷售額約8698億元，同比下降15.6%，降幅同比擴(kuò)大2.9個(gè)百分點(diǎn)，但小于全省房地產(chǎn)銷售額降幅。

3. 改善性需求持續(xù)釋放，剛需企穩(wěn)回升。

在“好房子”等政策支持下，改善型住房需求持續(xù)釋放、韌性較強(qiáng)，對(duì)省內(nèi)新房市場(chǎng)起到重要支撐。去年9·26政治局會(huì)議后、廣州、深圳相繼放松限購(gòu)、優(yōu)化大面積戶型稅收政策等舉措，進(jìn)一步促進(jìn)改善型住房需求釋放。

由于近期多地實(shí)施容積率新規(guī)，房企積極應(yīng)用新規(guī)，提升剛需小面積戶型產(chǎn)品的戶內(nèi)實(shí)用率，以“低總價(jià)、高實(shí)用率”吸引購(gòu)房者，小面積剛需戶型銷售占比有所企穩(wěn)。

從典型企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目各面積段產(chǎn)品的銷售套數(shù)占比來(lái)看，2024年，90平方米以下剛需戶型成交占比為26.8%，較2023年小幅上升1個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)；90-140平方米戶型為成交主力面積段，占比為62.9%，較2023年下降2.9個(gè)百分點(diǎn)；140-200平方米戶型成交占比7.5%，較2023年上升1.3個(gè)百分點(diǎn)；200平方米以上戶型成交占比為2.8%，較2023年上升0.6個(gè)百分點(diǎn)。

4. 拿地精準(zhǔn)嚴(yán)控，聚焦核心重點(diǎn)城市。

典型房企在省內(nèi)拿地拓展速度繼續(xù)放緩，但降幅較2023年有所收窄。全年總拿地宗數(shù)為71宗，同比持平；總拿地金額1439億元，同比下降17.6%，降幅收窄9.6個(gè)百分點(diǎn)；總拿地建筑面積660萬(wàn)平方米，同比下降31.9%，降幅收窄6.4個(gè)百分點(diǎn)。

按所有制類型分類，2024年，廣東省典型企業(yè)中的央企拿地金額占比為59%，同比降低5個(gè)百分點(diǎn)；地方國(guó)企/城投企業(yè)占比為35%，同比上升6個(gè)百分點(diǎn)；民企/混合所有制企業(yè)占比為6%,，同比下降1個(gè)百分點(diǎn)。

2024年，典型企業(yè)仍保持精準(zhǔn)投資、聚焦重點(diǎn)城市的戰(zhàn)略，除了兩大一線城市廣州、深圳以外，房企對(duì)其他三四線城市投資意愿仍然偏低。典型企業(yè)在廣州的總拿地金額最高，為767億元，占全省比重為55.6%；深圳排名第二，總拿地金額為510億元，占全省比重為36.9%；佛山排名第三，總拿地金額為79億元，占全省比重為5.7%。房企拿地保持較高集中度，分化情況趨于明顯。

5. 營(yíng)收、利潤(rùn)繼續(xù)承壓，償債能力走弱。

過(guò)去幾年銷售額增速逐年下滑，可供結(jié)轉(zhuǎn)的銷售額下滑顯著，導(dǎo)致當(dāng)前房企營(yíng)收承壓。2024年廣東省典型上市房企營(yíng)業(yè)收入均值為773.7億元，同比下降12.6%，降幅較2023年擴(kuò)大2.7個(gè)百分點(diǎn)。

毛利率方面，典型上市房企2024年毛利率為8.09%，較2023年再度下行6.84個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)超預(yù)期下行后多數(shù)城市均面臨較大調(diào)整壓力，銷售端價(jià)格持續(xù)承壓疊加地價(jià)高位，企業(yè)毛利率持續(xù)下降。

典型上市房企2024年凈利潤(rùn)均值仍然為負(fù)值，為-41.1億元。少數(shù)頭部企業(yè)盈利能力表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)，仍能維持一定毛利率和凈資產(chǎn)收益率。這些企業(yè)主要得益于現(xiàn)有業(yè)務(wù)表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定和前期謹(jǐn)慎精準(zhǔn)的投資策略。近段時(shí)間，多數(shù)房企加大促銷力度并積極處置資產(chǎn)，對(duì)房企利潤(rùn)造成負(fù)面影響，未來(lái)，房企還需更好地平衡去庫(kù)存和保利潤(rùn)之間的關(guān)系。

房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)低迷，企業(yè)回款減緩，部分企業(yè)負(fù)債端情況不容樂(lè)觀。2024年，典型房企中的上市企業(yè)凈負(fù)債率均值為158.6%，同比繼續(xù)上升。剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率均值74.2%，同比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，但仍處于相對(duì)高位。

回款速度減緩，企業(yè)現(xiàn)金水平仍待改善。2024年，上市企業(yè)的貨幣資金同比下降20.6%，降幅較2023年縮小1.2個(gè)百分點(diǎn)；貨幣資金在總資產(chǎn)中占5.8%，較2022年縮小1.8個(gè)百分點(diǎn)。

未來(lái)償債壓力方面，當(dāng)前行業(yè)整體到期債券規(guī)模較高峰期已經(jīng)有所下降，行業(yè)償債壓力有所緩解。但考慮到房企銷售、融資兩端均處于下行通道，現(xiàn)金流壓力較大，仍將面臨較大的償債壓力。

6. 打造好房子、提供好服務(wù)，、實(shí)現(xiàn)好運(yùn)營(yíng)，典型房企積極探索發(fā)展新模式。

2025 年政府工作報(bào)告中提出，適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。典型房地產(chǎn)企業(yè)積極響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，將提升產(chǎn)品力、交付力和服務(wù)力作為核心發(fā)展要?jiǎng)?wù)。如廣東保利在廣州核心區(qū)布局的幾個(gè)高端品質(zhì)“天”字系項(xiàng)目之所以受到市場(chǎng)追捧，主要原因就在于其產(chǎn)品打造上的“內(nèi)外兼修”，一方面是核心地段賦予的稀缺資源帶來(lái)的產(chǎn)品溢價(jià)，另一方面是產(chǎn)品設(shè)計(jì)的獨(dú)具匠心帶來(lái)的獨(dú)特尊享感受，以及基于“客戶為中心”提供真正全維度全方位的好產(chǎn)品、好服務(wù)與好生活。由中建壹品與湖北文旅在深圳聯(lián)合開發(fā)的鵬宸云筑的熱銷與企業(yè)“好園林、好建筑、好服務(wù)”的全力打造密不可分；將產(chǎn)品作為立身之本和核心競(jìng)爭(zhēng)力的綠城華南，在廣州新推出的馥香園和玉海棠以其完美的產(chǎn)品力，分別榮登2025年4月廣州新房成交TOP1和5月番禺新房成交TOP1；被譽(yù)為“千平之王”的星河灣·半島五號(hào)更是將產(chǎn)品做到了極致，比如花了8年時(shí)間改了超350多個(gè)方案，在江島之間打造的藝術(shù)品級(jí)私家園林，被古建專家稱為“中華現(xiàn)代第一園”。廣州地鐵地產(chǎn)研究出自己的一套開發(fā)邏輯：從設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、施工等多個(gè)維度，構(gòu)建起立體的安全防護(hù)網(wǎng)。結(jié)構(gòu)安全涉及TOD項(xiàng)目框架穩(wěn)定，廣州地鐵地產(chǎn)尤為重視，采用先進(jìn)技術(shù)、優(yōu)質(zhì)建材和嚴(yán)格施工工藝，確保每棟建筑都被打造成安全的“家”。在“好房子”戰(zhàn)略指引下，廣州城投地產(chǎn)始終秉持“以人為本”理念，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化引領(lǐng)、精細(xì)化設(shè)計(jì)、工業(yè)化升級(jí)、數(shù)字化賦能，從空間革新、文化融合、技術(shù)精研三大維度系統(tǒng)性雕琢產(chǎn)品細(xì)節(jié)、提升產(chǎn)品品質(zhì),，讓“住有所居”邁向“住有優(yōu)居”。

7. “十五五”期間，廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)空間依然很大，房企順勢(shì)而為，前途可期。

雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展期已過(guò)，但基于目前廣東省內(nèi)的人口和城市化情況，“十五五”期間，廣東省房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍將維持一定規(guī)模，增量空間仍然較大。由于城市資源稟賦、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、政策環(huán)境等因素的差異，廣東省內(nèi)城市間的房地產(chǎn)市場(chǎng)分化將進(jìn)一步加劇。核心城市和熱點(diǎn)房地產(chǎn)城市市場(chǎng)將繼續(xù)保持活躍，而部分三四線城市和經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能面臨一定的壓力。

隨著增量市場(chǎng)的逐漸飽和，存量市場(chǎng)的盤活和更新改造將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要供應(yīng)來(lái)源。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)對(duì)老舊小區(qū)、城中村、舊廠房等存量資產(chǎn)的改造升級(jí)，提升其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)存量資產(chǎn)的盤活。作為廣州市屬國(guó)企，廣州城投集團(tuán)以統(tǒng)籌城市發(fā)展戰(zhàn)略為導(dǎo)向，在城中村改造中承擔(dān)示范責(zé)任，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化管理、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)推動(dòng)項(xiàng)目落地，助力廣州實(shí)現(xiàn)城市空間品質(zhì)提升與民生改善的雙重目標(biāo)。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)聚焦核心優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效；盤活存量資產(chǎn)，發(fā)力運(yùn)營(yíng)與服務(wù)；拓展輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，探索代建新模式；助力安居發(fā)展，共建保障體系；把握城市更新機(jī)遇，創(chuàng)新城中村改造；擁抱科技變革，加速全產(chǎn)業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型。