一轉(zhuǎn)眼，上半年過去了，已經(jīng)進(jìn)入到高溫酷暑的盛夏了。

4、5、6 等三個(gè)月樓市持續(xù)降溫，到6月份，市場成交跌勢有所緩和。

今天重點(diǎn)分析一下房地產(chǎn)市場當(dāng)中最重要的樓市成交量。

很多城市的官方數(shù)據(jù)還沒有公布，我們重點(diǎn)來看看核心城市，幾個(gè)全國領(lǐng)頭羊的市場數(shù)據(jù)。

深圳沖高回落最扎眼

首先，看一下深圳的二手房的網(wǎng)簽量。

這是深圳二手住宅網(wǎng)簽量的月度走勢圖，2020 年上半年有小高峰之后就震蕩式地往下走。

2022 年是最低谷，2023 年以來緩慢往上走，其中，2024 年九月底新政之后，10、11、12等三個(gè)月深圳的樓市量能很高。

今年1月、2月回落，今年小陽春的三月份量能反彈，但明顯低于去年的 11 月和 12 月。

4月份以來量能持續(xù)萎縮，今年6月份環(huán)比5月份成交量降了 4%，但同比去年6月份增了 11%。今年上半年總計(jì)的成交量相比去年上半年增了 42%。

走勢特征非常明顯，去年9月底新政之后，全國樓市沖得最猛的有兩個(gè)城市，一個(gè)是深圳，一個(gè)是杭州。

但深圳最近三個(gè)月連續(xù)下滑，頂峰出現(xiàn)在去年的 12 月份，今年小陽春的高點(diǎn)也沒有超過去年 12 月，說明去年 12 月的高點(diǎn)主要是9月底新政釋放到最大程度了。

今年春節(jié)后的反彈是季節(jié)因素，比 2024 年高，但是4月份以來回落，回落的原因是關(guān)稅戰(zhàn)的爆發(fā)。

另外兩個(gè)城市，上海和杭州過去的三個(gè)季度，走勢圖高度類似深圳，這里就不再一一展示了。

北京成交有亮點(diǎn)

我們再來看一下北京。北京近期的走勢跟上述三個(gè)領(lǐng)頭羊略有不同。

這是北京的二手住宅的網(wǎng)簽量。

我們回看五年，北京二手房的月度波動(dòng)要明顯小于深圳，說明北京市場的穩(wěn)定性要明顯強(qiáng)于深圳。

跟深圳類似，去年九月底新政之后，北京樓市也是連續(xù)三個(gè)月量能大增。

今年3月份之后，也是連續(xù)降溫，但 4、5、6 三個(gè)月降溫的幅度要小于深圳，尤其是5月、6月跟4月相比基本上是橫盤。

今年6月相比5月還微增了 1%。今年6月同比去年6月增了 4%，今年上半年同比去年上半年增了 23%。

我們重點(diǎn)關(guān)注北京、上海、深圳、杭州，近三個(gè)月以來量能萎縮最厲害的是杭州，其次是深圳，再次是上海，而北京相對比較平穩(wěn)。

原因有兩點(diǎn)：第一點(diǎn)是，4月份以來關(guān)稅戰(zhàn)的爆發(fā)對北京經(jīng)濟(jì)和樓市的影響程度小于其他三個(gè)城市；第二點(diǎn)是，北京作為首都，經(jīng)濟(jì)波動(dòng)小，導(dǎo)致樓市的波動(dòng)也相應(yīng)偏小。

深圳量價(jià)關(guān)系深透析

聊完二手房的網(wǎng)簽量，我們再來更深入地聊一下一手房和二手房網(wǎng)簽量加總之后的走勢。

這里就只分析一下深圳，這張圖拉的時(shí)間跨度比較大，是 2014 年四季度以來的月度走勢圖。

同時(shí)還引入了一根虛線，是深圳一手加二手綜合之后的榮枯線。

之前我說過很多次了，樓市量能站上榮枯線就表示偏強(qiáng)，連續(xù)幾個(gè)月站上榮枯線就會(huì)導(dǎo)致房價(jià)轉(zhuǎn)漲；低于榮枯線則量能偏弱，連續(xù)多個(gè)月低于榮枯線，就會(huì)使房價(jià)轉(zhuǎn)跌。

我們看到 2014 年的四季度到 2016 年的第一季度、2019 年到 2021 年的一季度，深圳量能是比較強(qiáng)的。

就過去的兩三年來看，深圳的量能站上榮枯線的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，主要是去年的四季度量能比較強(qiáng)。

今年的1月、3月和4月略微站上榮枯線了，但最近的5月、6月，量能大幅下滑之后就已經(jīng)明顯低于榮枯線了。

把量能的變化跟價(jià)格走勢相對照就會(huì)看得很清楚，比如去年的9月底新政之后，深圳的房價(jià)是止跌與小漲了；最近的兩三個(gè)月，隨著量能回落，尤其是連續(xù)低于榮枯線之后，深圳的二手房價(jià)格重新轉(zhuǎn)跌了。

核心城市如坐過山車

前面分析了幾個(gè)城市的二手房的網(wǎng)簽量，比網(wǎng)簽量更領(lǐng)先的是合同簽約量。

接下來，看一下 30 個(gè)城市的二手房的合同簽約量的變化。

總體來看，今年6月份環(huán)比5月份， 30 個(gè)城市的總體的二手房的合同簽約量下降了 5%。

而5月份環(huán)比4月份是平穩(wěn)的，只不過4月份環(huán)比3月份大降了 26%。

看這個(gè)指標(biāo)，近兩個(gè)月有點(diǎn)慢慢企穩(wěn)了。

我們看一下 30 個(gè)城市的具體情況，剛才說過網(wǎng)簽備案量的高點(diǎn)是在 12 月份，但是合同簽約量領(lǐng)先于網(wǎng)簽備案量，它的高點(diǎn)大部分城市出現(xiàn)在去年的 11 月份。

從圖上可以看出，大部分城市都是同比下跌的，今年6月份的簽約量要小于去年四季度的高點(diǎn)。

而且還有個(gè)特征：一線城市和東部強(qiáng)二線城市，跌幅比較大，中西部、東北的弱二線城市，包括部分的三線城市跌幅并不大，甚至有些還是小幅的上漲。

主要原因是：一線城市及少數(shù)的核心的二線城市去年的9月新政之后，量能反彈得很高，今年4月以來，回落的幅度就相對比較大。

同比跌幅最大的是深圳，深圳也是最大的領(lǐng)頭羊。

其次是廈門、杭州、成都，這四個(gè)城市過去的三個(gè)季度，量能都曾經(jīng)大幅沖高，快速回落。

跌幅較大的還有南京、蘇州、天津。

今年6月的成交量高于去年 11 月的城市有：沈陽、許昌、蘭州、昆明、重慶、福州、濟(jì)南、無錫、徐州、佛山；都是些能級中等的，或者說是能級略低的城市。

通過上述分析，我們了解了目前全國不同能級的城市的成交量的波動(dòng)情況。

就近期兩三個(gè)月來看，高能級城市回落比較明顯，中低能級城市相對比較平穩(wěn)。

如果接下去再來一波政策強(qiáng)刺激，那么一線城市和少數(shù)強(qiáng)二線城市還是會(huì)出現(xiàn)一波強(qiáng)反彈，而中等和低能級城市還是溫吞水。