01

日前，龍灣區(qū)發(fā)布了一批關(guān)于區(qū)九屆人大四次會(huì)議一系列建議的答復(fù)函。關(guān)于龍灣區(qū)的商業(yè)發(fā)展，成為重點(diǎn)。從這些答復(fù)函中，我們可以看出龍灣商業(yè)方面的未來(lái)發(fā)展方向。

其中，在《關(guān)于優(yōu)化星海街道商業(yè)消費(fèi)布局的建議》（人大提案160號(hào)）的答復(fù)函中，重點(diǎn)答復(fù)了愛(ài)琴海、富力城兩座爛尾商業(yè)項(xiàng)目的進(jìn)度，稱兩個(gè)項(xiàng)目的司法處置工作正在依法推進(jìn)，待完成司法處置后，爭(zhēng)取早日建成投用。

來(lái)源：龍灣區(qū)人民政府官網(wǎng)

早在去年8月，富力城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司（溫州極富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）的管理人，以公開(kāi)競(jìng)價(jià)方式，成功確定了重整投資人。

也就是說(shuō)，富力城的司法處置確實(shí)正在推進(jìn)中，并取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

來(lái)源：阿里資產(chǎn)拍賣

這么看來(lái)，富力城項(xiàng)目的處置，比愛(ài)琴海購(gòu)物中心，似乎要快一些。

愛(ài)琴海購(gòu)物中心工地

該答復(fù)函還稱，金海湖商圈已被列為重點(diǎn)打造的高品質(zhì)特色商圈之一，濱海六路沿線區(qū)域已規(guī)劃布局7處商業(yè)金融用地，區(qū)城市建設(shè)中心已全面梳理完成包含永強(qiáng)南片區(qū)濱海園區(qū)單元A106-d地塊（天玖王大酒店南面商業(yè)地塊）在內(nèi)34宗836畝的全區(qū)可出讓商服用地清單。

來(lái)源：龍灣區(qū)人民政府官網(wǎng)

也就是說(shuō)，根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)溫州灣新區(qū)（濱海片）的商業(yè)設(shè)施，還有很多。

盡管溫州灣新區(qū)（濱海片）的產(chǎn)業(yè)、人口持續(xù)增加，但濱海六路也形成了非常繁華的商業(yè)街，還有崇悅廣場(chǎng)（原寶龍廣場(chǎng)）、昊域廣場(chǎng)等多座商業(yè)綜合體。

濱海六路

如果富力城、愛(ài)琴海的司法處置后能順利建成開(kāi)業(yè)，加上現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施等，若未來(lái)繼續(xù)推進(jìn)新項(xiàng)目建設(shè)，該區(qū)域的商業(yè)設(shè)施是否會(huì)過(guò)剩？

02

不僅僅是溫州灣新區(qū)，有關(guān)部門(mén)對(duì)整個(gè)龍灣區(qū)的商業(yè)發(fā)展，也有全局謀劃。

在對(duì)《關(guān)于在龍灣引入品牌系列以提高消費(fèi)品的建議》（人大提案203號(hào)）的答復(fù)函中，我們能看出一些端倪。

就現(xiàn)狀而言，龍灣以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、吾悅廣場(chǎng)、印象匯、寺前街、NINI商業(yè)街（濱海六路）為核心載體，全力打造高品質(zhì)消費(fèi)集聚區(qū)。

但是，龍灣當(dāng)前缺乏倉(cāng)儲(chǔ)式高端會(huì)員制商超（如山姆、麥德龍）、高端購(gòu)物中心（如SKP、萬(wàn)象城），針對(duì)這兩項(xiàng)短板，龍灣已建立高端商業(yè)項(xiàng)目庫(kù)，優(yōu)先保障用地需求，重點(diǎn)對(duì)接國(guó)際一線品牌旗艦店、高端餐飲及藝術(shù)展覽空間項(xiàng)目。

來(lái)源：龍灣區(qū)人民政府官網(wǎng)

今年4月，龍灣區(qū)及多個(gè)部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人，曾前往杭州開(kāi)展房地產(chǎn)企業(yè)招商工作，走訪了建工、萬(wàn)達(dá)、銀泰等房企、商管公司，并重點(diǎn)推介云創(chuàng)未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目地塊。

來(lái)源：龍灣區(qū)人民政府網(wǎng)站

可以看出，龍灣規(guī)劃在現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施基礎(chǔ)上，以進(jìn)一步補(bǔ)齊短板、提升品質(zhì)，并全面推進(jìn)招商工作。

該答復(fù)函中還提到，龍灣將全力加快推動(dòng)青山商業(yè)綜合體、慕朵商業(yè)綜合體等重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目落地。

來(lái)源：龍灣區(qū)人民政府網(wǎng)站

事實(shí)上，所謂“慕朵商業(yè)綜合體”已經(jīng)落地，位于浙南科技城，占地不足12畝，地上總建筑面積僅約1.4萬(wàn)方，只能打造一條濱水商業(yè)街，承載社區(qū)商業(yè)功能，完全稱不上“商業(yè)綜合體”。

（相關(guān)內(nèi)容：《太浮夸！溫州“商業(yè)綜合體”開(kāi)始“橫行霸道”了！》，點(diǎn)擊左側(cè)鏈接查看）

青山商業(yè)綜合體，當(dāng)前正在推進(jìn)征地、拆遷等前期工作。

03

在溫州市區(qū)，龍灣對(duì)商業(yè)發(fā)展一直很重視，并多次借助商業(yè)綜合體推動(dòng)區(qū)域發(fā)展。

2011年，龍灣引進(jìn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，落戶龍灣中心區(qū)，并于2012年開(kāi)業(yè)，成為溫州首座真正意義上的商業(yè)綜合體。

憑借龍灣區(qū)行政中心、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的雙引擎，龍灣中心區(qū)迅速崛起。

萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

2018年，在“大拆大整”后，龍灣引進(jìn)吾悅廣場(chǎng)，落戶蒲州板塊，并于2020年開(kāi)業(yè)，成功推動(dòng)蒲州板塊的復(fù)興。

吾悅廣場(chǎng)

可以看出，龍灣選擇的都是當(dāng)時(shí)擴(kuò)張最迅猛的商業(yè)綜合體，落地意愿強(qiáng)烈，建設(shè)速度快，能在更短的時(shí)間建成，并確保成功運(yùn)營(yíng)。

當(dāng)然，這樣的商業(yè)綜合體非常下沉，大量進(jìn)駐三四線城市甚至縣城，從而在品牌資源、管理模式等方面，與優(yōu)秀商業(yè)綜合體存在差距，導(dǎo)致檔次、品質(zhì)一般。

比如吾悅廣場(chǎng)，它在瑞安這樣的縣級(jí)市非常受歡迎，但在溫州市區(qū)，尤其是與兩座萬(wàn)象城、印象城MEGA近距離對(duì)比下，消費(fèi)者在吾悅廣場(chǎng)的體驗(yàn)，會(huì)明顯感覺(jué)到落差。

吾悅廣場(chǎng)

在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、吾悅廣場(chǎng)成功后，龍灣曾擬通過(guò)更多商業(yè)綜合體，帶動(dòng)新興板塊發(fā)展，但遭遇了一系列意外，導(dǎo)致項(xiàng)目未能落地。

2019年，龍灣曾計(jì)劃招引一知名商業(yè)綜合體，落戶軌道交通S1線瑤溪站西側(cè)地塊，形成TOD商業(yè)。

遺憾的是，后來(lái)該房企高層爆發(fā)了黑天鵝事件，導(dǎo)致那段時(shí)間的投資計(jì)劃生變，最終這座商業(yè)綜合體告吹。

如今，該地塊打造了南洋未來(lái)社區(qū)，僅有規(guī)模較小的社區(qū)商業(yè)。

2021年，龍灣還曾計(jì)劃招引另一知名商業(yè)綜合體，落戶云創(chuàng)未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目二期地塊。然而，隨著樓市下行，該房企擴(kuò)張步伐放緩，該項(xiàng)目也沒(méi)能落地。

云創(chuàng)未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目二期地塊

除了這些大型商業(yè)綜合體，龍灣還有一些規(guī)模中等的商業(yè)綜合體，運(yùn)營(yíng)情況一般。

比如，科技城的印象匯，當(dāng)前實(shí)際上只起到社區(qū)商業(yè)功能。

還有機(jī)場(chǎng)前的環(huán)游里，盡管航天體驗(yàn)項(xiàng)目很受歡迎，但其他區(qū)域當(dāng)前仍大面積空置。而作為重大契機(jī)的溫州東站，建成還要好幾年。

環(huán)游里

而對(duì)于新項(xiàng)目，目前來(lái)看，除了繼續(xù)推介云創(chuàng)未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目二期地塊外，短期內(nèi)能有進(jìn)展的，預(yù)計(jì)是青山商業(yè)綜合體，起碼投資商已簽約。

至于青山商業(yè)綜合體引進(jìn)怎樣的商管團(tuán)隊(duì)，能否提升龍灣的商業(yè)水平，如何與不遠(yuǎn)處的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，仍有待繼續(xù)觀察。

04

龍灣在商業(yè)方面的努力，值得溫州其他市轄區(qū)學(xué)習(xí)。

但是，除蒲州外，龍灣其他板塊都不具備地段優(yōu)勢(shì)，幾乎不可能招引高端商業(yè)綜合體。

而蒲州，已經(jīng)有吾悅廣場(chǎng)了，且距離兩座萬(wàn)象城、印象城MEGA并不遠(yuǎn)，已經(jīng)存在競(jìng)爭(zhēng)了。

結(jié)合消費(fèi)降級(jí)背景，龍灣想引進(jìn)類似萬(wàn)象城、SKP這樣的高端商業(yè)綜合體，不太現(xiàn)實(shí)。

對(duì)于龍灣來(lái)講，若想提升商業(yè)品質(zhì)，招引像龍湖天街這樣不算太高端但底線不低的商業(yè)綜合體，更合適。

如果龍湖等房企重資產(chǎn)擴(kuò)張意愿不強(qiáng)，可由地方國(guó)企投資、引進(jìn)龍湖天街等商管團(tuán)隊(duì)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，也是一個(gè)辦法。

龍湖天街效果示意圖

而補(bǔ)齊倉(cāng)儲(chǔ)式高端會(huì)員制商超的短板，龍灣機(jī)會(huì)更大。

畢竟當(dāng)前，山姆、麥德龍位置都偏西，還遠(yuǎn)離軌道交通、高速公路或城市快速路，對(duì)市區(qū)東部、郊縣及周邊城市的客戶群體、市場(chǎng)潛力挖掘仍不夠充分，尚有很大空間。

龍灣在這方面存在區(qū)位、交通優(yōu)勢(shì)，能更好地輻射至郊縣、周邊城市，完全可以再招引一家倉(cāng)儲(chǔ)式高端會(huì)員制商超。

那么，龍灣應(yīng)該印引進(jìn)哪一家倉(cāng)儲(chǔ)式高端會(huì)員制商超。

開(kāi)市客在國(guó)內(nèi)二線城市業(yè)績(jī)不佳，預(yù)計(jì)有難度。麥德龍?jiān)跍刂轃岫炔蝗缟侥?，似乎沒(méi)有必要。更合適的，應(yīng)該是引進(jìn)溫州第2家山姆。

自去年開(kāi)業(yè)以來(lái)，山姆在溫州熱度持續(xù)至今，始終未能消退，甚至其高人氣還影響了消費(fèi)者的體驗(yàn)感。

在杭州有3家山姆、寧波有2家山姆且可能繼續(xù)擴(kuò)張的情況下，溫州開(kāi)第2家山姆，也是合理的。

溫州山姆人氣

那么接下來(lái)，龍灣在商業(yè)方面，能給溫州帶來(lái)怎樣的驚喜？拭目以待！

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