作者 | 醉酒大鯊魚

　　文章來源 | 格隆匯樓市

　　小產(chǎn)權(quán)房再踩剎車片。

　　小產(chǎn)權(quán)房剎車片

　　近日，廣東省自然資源廳發(fā)布《關(guān)于加快解決國有建設(shè)用地上不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的指導(dǎo)意見》，即將在8月4日起實(shí)施，有效期5年。

　　主要是為了解決更多國有建設(shè)用地上已建成銷售的城鎮(zhèn)住宅登記歷史遺留問題，為過去沒有辦法辦證、欠繳的稅費(fèi)、用地手續(xù)不完善的房屋給出解決方向。

　　但同時也明確，“嚴(yán)禁通過登記將違法用地或違法建設(shè)合法化，嚴(yán)禁將按正常報建手續(xù)辦理的項(xiàng)目通過歷史遺留問題進(jìn)行處理，對“小產(chǎn)權(quán)房”、違反永久基本農(nóng)田和生態(tài)保護(hù)紅線管控要求建設(shè)等情形，一律不得登記?！?/p>

　　這就意味著，只要是廣東省域內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房不能登記了，一刀切了。

　　小產(chǎn)權(quán)房最大的問題，其實(shí)不是市場交易或者一房多賣之類的買賣風(fēng)險問題，最大的問題是“土地確權(quán)”，有的土地使用在過去沒有被“合法化”。

　　所以，這算是廣東省域內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房不能“轉(zhuǎn)正”的定局了。

　　而這次的《指導(dǎo)意見》既是《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)加快處理不動產(chǎn)登記歷史遺留問題指導(dǎo)意見的通知》（粵自然資規(guī)字〔2018〕5號）以及《關(guān)于加快解決不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的通知》（自然資發(fā)〔2021〕1號）的延續(xù)，也是延續(xù)文件的加強(qiáng)版。

　　早在《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)加快處理不動產(chǎn)登記歷史遺留問題指導(dǎo)意見的通知》（粵自然資規(guī)字〔2018〕5號）就明確“對小產(chǎn)權(quán)房等不符合法律法規(guī)規(guī)定的，不予辦理相關(guān)登記手續(xù)”。

　　但在2021年的新指導(dǎo)通知中，更多的是明確“避免出現(xiàn)新的歷史遺留問題”，對小產(chǎn)權(quán)房的問題并未提及太多，也更未一刀切。

　　所以這一版的《關(guān)于加快解決國有建設(shè)用地上不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的指導(dǎo)意見》可以說是升級版的指導(dǎo)，綜合了之前的文件要求。

　　而過去《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)加快處理不動產(chǎn)登記歷史遺留問題指導(dǎo)意見的通知》（粵自然資規(guī)字〔2018〕5號）只針對“不符合法律法規(guī)規(guī)定的小產(chǎn)權(quán)房”，但新的指導(dǎo)意見，將嚴(yán)禁的問題放在了“工作要求”的部分。

　　也意味著，這是必須落實(shí)的工作責(zé)任和要求，在執(zhí)行的過程中，對小產(chǎn)權(quán)房的審核把關(guān)也會更加嚴(yán)格。

　　另一方面，對于小產(chǎn)權(quán)房的問題，事實(shí)上一直都是明文禁止的。

　　即使省廳未發(fā)布指導(dǎo)通知，無論是深圳、東莞、還是廣州都有明確規(guī)定。

　　比如深圳禁止小產(chǎn)權(quán)房交易方面，2016年就發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)禁為違法建筑銷售行為提供公證和律師見證服務(wù)通知》的通知，明確要求各區(qū)司法局、新區(qū)綜合辦，市公證協(xié)會、律師協(xié)會，各公證處、律師事務(wù)所禁止為違法建設(shè)提供公證、見證。

　　所以，如今廣東省自然資源廳的指導(dǎo)意見，更多將過去的漏洞堵上，順便也把大規(guī)模小產(chǎn)權(quán)房的僥幸心理杜絕了。

　　小產(chǎn)權(quán)房市場的更替

　　既然一刀嚴(yán)禁小產(chǎn)權(quán)房登記了，會有什么影響呢？

　　事實(shí)上，影響可能沒有想象的大。

　　主要本來就嚴(yán)禁變更登記或者買賣的房產(chǎn)，一直都只是內(nèi)部私下流轉(zhuǎn)”。

　　但有兩個影響是間接的。

　　一是官方禁止登記了，那么就保證了小產(chǎn)權(quán)房的登記狀態(tài)不會輕易改變。

　　保留小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀，也就盡可能保留住小產(chǎn)權(quán)房的居住屬性，更利于安置城市的新來人員。

　　同時也杜絕了一些打算炒作或者投機(jī)小產(chǎn)權(quán)房的行為，把小產(chǎn)權(quán)房的價格進(jìn)一步推高。

　　因?yàn)榻^大部分的小產(chǎn)權(quán)房都是老舊建筑，一旦小產(chǎn)權(quán)房的價格推高后，在城市更過程中無形中也會增加改造統(tǒng)籌的成本。

　　而登記后，所屬的權(quán)利糾紛也有可能在城市更新過程中增加，從而增加城市更新拆遷的復(fù)雜性。

　　二是能夠間接避免小產(chǎn)權(quán)房對商品房購買力的需求被分流。

　　要知道，很多人對小產(chǎn)權(quán)房的認(rèn)知不僅是便宜，比普通商品房更可得，而是租售回報更明顯。

　　以深圳為例，比如位于深圳西鄉(xiāng)永豐社區(qū)的三房，售價118萬起，是同地段的商品房的價格的四分之一，租金可租3600元/㎡，估算租金年回報大約是3.66%。

　　雖然租金回報并沒有特別明顯，但若是早期交易的小產(chǎn)權(quán)房，回報則更可觀。

　　這還不算小產(chǎn)權(quán)房本身的價格交易溢價。

　　2016年深圳就禁止小產(chǎn)權(quán)房的公證，同時廣東省自然資源廳2018年明確對不符合法律法規(guī)規(guī)定的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行登記，但也沒能按住2020—2021年深圳小產(chǎn)權(quán)房市場的熱潮。

　　當(dāng)年小產(chǎn)權(quán)房跳漲，一度將小產(chǎn)權(quán)房的水底交易擺到了桌面，還出現(xiàn)在央視的報道中。

　　只是如今的小產(chǎn)權(quán)房市場交易不再像過去，但即使經(jīng)歷了5年的變化，小產(chǎn)權(quán)房的價格，似乎也沒太過跌宕。

　　以寶安固戍—西鄉(xiāng)—坪洲區(qū)域的小產(chǎn)權(quán)房市場為代表。

　　這里的小產(chǎn)權(quán)，可以說是深圳密度非常大的區(qū)域之一，一個片區(qū)容納了大量南山通勤的年輕人。

　　但從寶安固戍－西鄉(xiāng)－坪洲范圍的小產(chǎn)權(quán)房報價來看，報價變化并未太過明顯。

　　比如麻布新村曾經(jīng)在市場火熱的階段，一房報價60萬，三房報價138萬，如今中介掛盤一房報價58萬，三房報價139萬；

　　比如固戍村曾經(jīng)市場火熱階段，一房報價35萬，三房報價110萬，如今中介掛盤一房報價39萬，三房報價109萬。

　　而曾經(jīng)的普通商品房，這幾年變化可謂是翻天覆地。

　　比如2022年12月位于鹽田區(qū)鹽田港片區(qū)的望辰府原本開盤備案均價約52482元/㎡，備案單價區(qū)間約47628—66198元/㎡，備案總價區(qū)間約461萬-998萬/平。

　　但相比開盤價，如今已經(jīng)骨折。

　　還多次以備案初始價6折左右拿出折扣房源清盤。

　　今年“618”拿出3套房源，分別是1-503、3-203、3-401。

　　1-503原備案價511.54萬，約66折一口價339萬，降價172.54萬；

　　3-203原備案價691.68萬，約57折一口價396萬，降價295.68萬；

　　3-401原備案價723.6萬，約55折一口價397萬，降價326.6萬。

　　到了7月，再次拿出3套房源以5-6.7折甩賣。并且從 這三套房源的價格變動可以看出，項(xiàng)目已經(jīng)不止一次調(diào)價，才有了如今的折扣價。

　　2-1604開盤備案價473.62萬，調(diào)整備案價后395.39萬，如今以原始備案價約67折降價至316萬，降價幅度157.62萬；

　　2-1801開盤備案價556.4萬，調(diào)整備案價后427.21萬，如今以原始備案價約61折降價至341萬，降價幅度215.4萬；

　　3-201開盤備案價721.81萬，調(diào)整備案價后498.2萬，如今以原始備案價約55折降價至399萬，降價幅度322.81萬。

　　要知道，項(xiàng)目周邊的二手房源，市場價格在3萬-6萬/平的區(qū)間，相對而言沒有調(diào)價后的新房具備價格吸引力。

　　所以相比普通商品房，小產(chǎn)權(quán)房的價格似乎變化沒太過明顯。

　　而在本身就缺乏投資回報渠道的當(dāng)下，那么市場就有可能重新再關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房，更多的資金進(jìn)入小產(chǎn)權(quán)房市場。

　　但這也正是新房去庫存階段最不愿看到的。

　　購房需求減少，若再進(jìn)一步被分流，時間久了自然也會進(jìn)一步影響普通商品房的價格。

　　這更是大市場更不愿意看到的。

　　所以，當(dāng)新房不斷背刺二手房，價格越來越卷，疊加小產(chǎn)權(quán)房被禁止登記，以及一些如一房多賣的隱藏風(fēng)險，小產(chǎn)權(quán)市場的需求也慢慢被進(jìn)一步被抑制，那么市場需求也就更有機(jī)會回到普通商品房身上。

　　所以，維持小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀的核心，最終就是維持普通商品房市場平穩(wěn)。