（為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2009年，王建國、李秀芬夫婦先后與甲公司簽訂三份《房屋買賣合同》，購買位于北京郊區(qū)的一號、二號、三號房屋，總價款共計618,096元，并一次性付清全部房款。然而，房屋交付后多年，二人始終未能取得不動產(chǎn)權(quán)證書。

經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，甲公司開發(fā)的該小區(qū)未取得土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，亦未辦理商品房預(yù)售許可，所售房屋屬于典型的“小產(chǎn)權(quán)房”。

因無法實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)登記，王建國、李秀芬于多年后向法院起訴，請求：

確認(rèn)三份房屋買賣合同無效；

判令甲公司退還全部購房款618,096元及相應(yīng)利息（自付款日起算，按銀行貸款利率計算）。

甲公司辯稱：

同意合同無效；

但主張其中一套房屋實際售價為20萬元（大寫“貳拾萬”），總房款應(yīng)為608,096元；

合同無效屬雙方過錯，不應(yīng)支付利息；

即便支付利息，也應(yīng)從起訴之日起算，且原告主張已超訴訟時效。

二、裁判結(jié)果

法院判決如下：

三份《房屋買賣合同》無效；

甲公司于判決生效后十日內(nèi)退還購房款618,096元；

同時支付利息497,569元（截至2025年1月15日），此后利息按LPR繼續(xù)計算至實際付清之日。

法院全額支持原告主張，認(rèn)定房款金額無誤，并明確：合同無效后，開發(fā)商長期占用購房款，應(yīng)賠償資金占用期間的利息損失。

三、法院說理

未取得預(yù)售許可，買賣合同依法無效

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，未取得商品房預(yù)售許可證而訂立的買賣合同，應(yīng)認(rèn)定無效。本案中，甲公司自始未取得任何合法開發(fā)手續(xù)，合同當(dāng)然無效。

購房款金額以合同與收據(jù)一致為準(zhǔn)

雖然甲公司主張某套房屋“大寫為貳拾萬”，但合同與收據(jù)的小寫金額均為210,515元，且同戶型房屋售價相同，法院采信原告主張，認(rèn)定總房款為618,096元。

合同無效后，開發(fā)商應(yīng)返還本金并賠償利息損失

根據(jù)《合同法》第五十八條（現(xiàn)《民法典》第157條），合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還；有過錯方應(yīng)賠償對方損失。

本案中，甲公司作為專業(yè)開發(fā)商，明知無開發(fā)資質(zhì)仍對外銷售，過錯明顯更大。其長期占用購房款近16年，客觀上造成原告資金損失，應(yīng)支付自付款之日起的利息。

利息主張未超訴訟時效

合同被確認(rèn)無效后，返還請求權(quán)才真正產(chǎn)生。原告在確認(rèn)合同無效的同時主張返還及利息，未超過法定訴訟時效。

四、律師提示

小產(chǎn)權(quán)房買賣風(fēng)險極高，合同大概率無效

未取得“五證”（尤其預(yù)售許可證）的房屋，無論是否實際交付，買賣合同均屬無效，無法獲得法律保護。

合同無效≠只能退本金

很多人誤以為“合同無效就各退東西”，但司法實踐普遍認(rèn)為：開發(fā)商作為過錯方，應(yīng)賠償購房者資金占用利息，通常從付款日起算。

利息可主張十余年，不必然受訴訟時效限制

返還請求權(quán)自合同被確認(rèn)無效時起算，并非從付款日開始計算時效。只要在合理期限內(nèi)起訴，多年利息仍可獲支持。

保留付款憑證至關(guān)重要

本案中，原告憑借合同+收據(jù)形成完整證據(jù)鏈，成功鎖定房款金額。若僅有轉(zhuǎn)賬記錄或白條，可能面臨舉證困難。

即使買多套、無購房資格，也不影響退款權(quán)利

雖然購房者可能存在“明知是小產(chǎn)權(quán)仍購買”的過失，但開發(fā)商違法銷售是主因，法院通常仍會支持退款及部分利息。

本文由北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團隊整理。提醒廣大購房者：切勿貪圖便宜購買無證房屋。一旦陷入“小產(chǎn)權(quán)”困局，雖可主張退款，但維權(quán)周期長、執(zhí)行難度大。如已遭遇類似情況，建議盡早咨詢專業(yè)律師，通過訴訟確認(rèn)合同無效、追回本金及利息，最大限度減少損失。