（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2022年3月，張文斌經人介紹認識劉志遠。劉志遠聲稱可通過內部渠道低價購買北京市區(qū)優(yōu)質回遷房，并安排甲公司與張文斌簽訂《委托服務協議》，約定由甲公司代為購買“一號房屋”（東城某項目），總價約581萬元。

協議簽訂后，張文斌分五筆支付購房款共計316萬余元：

120萬元轉入甲公司對公賬戶；

196萬余元轉入劉志遠個人賬戶（備注“東城項目款”）。

然而，甲公司始終未能完成選房或簽約。2024年3月，雙方簽署《解除協議書》，約定：

張文斌支付服務費20萬元；

甲公司退還代購款276萬余元；

若甲公司能在2024年4月30日前辦妥拿房手續(xù)，則合同繼續(xù)履行。

但截至起訴，甲公司既未交付房屋，也未全額退款，僅退還100萬元，尚欠216萬余元。張文斌遂起訴，要求甲公司與劉志遠共同返還剩余款項及利息。

甲公司辯稱：

公司僅為居間方，實際收款人是案外人“周鵬”；

張文斌曾私下聯系周鵬，屬惡意違約；

已按解除協議履行，不應再退服務費。

劉志遠辯稱：

自己非合同當事人，僅代公司收款；

所有款項均已轉付給周鵬；

張文斌要求其個人擔責，違反“合同相對性”。

二、裁判結果

甲公司于判決生效后7日內退還張文斌購房款2,160,375元；

甲公司支付資金占用利息（以216萬余元為基數，自2024年5月10日起，按一年期LPR計算至實際付清之日）；

駁回張文斌對劉志遠的全部訴訟請求。

三、法院說理

委托合同關系僅存在于張文斌與甲公司之間

《委托服務協議》由甲公司蓋章、張文斌簽字，權利義務明確。劉志遠雖參與溝通、收款，但未以個人名義簽約，不構成合同相對方。

解除協議合法有效，甲公司未履約應全額退款

雙方已書面解除原合同，并明確退款金額。甲公司未能證明其在2024年4月30日前具備交房條件，故無權扣留服務費或拒絕退款。

款項轉入個人賬戶 ≠ 股東需擔責

劉志遠收款行為是否屬職務行為，涉及公司治理或人格否認問題，不屬于本案委托合同糾紛審理范圍。張文斌可另案主張，但本案中不予支持。

利息起算時間依法調整

資金占用損失應自合同解除后合理寬限期屆滿之日起算，而非每筆付款當日，故統一自2024年5月10日起計。

四、律師提示

“內部房源”“低價回遷房”容易是陷阱

正規(guī)商品房無需通過“委托服務”購買。凡承諾“特殊渠道”“低于市場價”的，極可能是中介或個人利用信息差設局。

大額購房款務必付至對公賬戶

一旦轉入個人賬戶，即便對方是公司股東，法院也可能認定與公司無關。若堅持轉賬，必須取得公司書面授權+收據+用途說明。

簽了《解除協議》≠萬事大吉，要盯住履約節(jié)點

本案解除協議設定了“4月30日拿房”條件，但甲公司未舉證已履約。買方應在關鍵日期前后主動取證（如要求提供選房確認單、網簽截圖等）。

想追股東個人責任？難！需另案起訴+充分證據

僅憑“錢打到股東卡上”不足以刺破公司面紗。需證明：

股東濫用公司法人地位；

公司財產與個人財產混同；

存在逃避債務惡意。

普通合同糾紛中很難實現。

本文由北京房產律師靳雙權團隊整理，旨在提醒購房者：委托購房風險極高，尤其涉及“回遷房”“指標房”時，務必核實房源真實性、簽約主體合法性、付款路徑規(guī)范性。一旦發(fā)現無法履約，應立即固定證據、簽署書面解除協議，并在專業(yè)律師指導下主張退款，避免陷入“錢房兩空”困境。