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一、案情介紹

2005年9月23日，李建國(guó)與甲公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買其開發(fā)的一號(hào)商鋪（建筑面積15.72㎡），總價(jià)42.8萬(wàn)余元。李建國(guó)分兩筆付清全部購(gòu)房款406,872元，并繳納印花稅214元，甲公司開具了相應(yīng)票據(jù)。

合同明確約定：

甲公司應(yīng)于2007年6月1日前取得樓棟初始登記；

如因甲公司原因，李建國(guó)在交房后360日內(nèi)未能取得房產(chǎn)證，有權(quán)退房；

退房時(shí)，甲公司應(yīng)退還全部已付款，并按銀行存款利率支付利息。

然而，截至起訴時(shí)（近20年），甲公司仍未取得該樓棟的初始產(chǎn)權(quán)證明，一號(hào)商鋪始終無法辦理過戶登記。李建國(guó)遂起訴，請(qǐng)求：

解除合同；

退還購(gòu)房款及印花稅；

支付兩筆房款的利息（按五年期定存利率）；

額外支付違約金（按五年期貸款利率1.5倍計(jì)算）。

甲公司同意解除合同并退款，但拒絕支付違約金，并主張：

利息應(yīng)按兩年期定存利率計(jì)算；

利息與違約金不能同時(shí)主張，屬于重復(fù)索賠；

公司經(jīng)營(yíng)困難，無力承擔(dān)高額賠償。

二、裁判結(jié)果

解除雙方于2005年9月23日簽訂的《商品房預(yù)售合同》；

甲公司退還李建國(guó)購(gòu)房款406,872元、印花稅214元；

甲公司支付利息：

以228,842元為基數(shù)，自2005年9月23日起；

以178,030元為基數(shù)，自2006年2月9日起；

均按中國(guó)人民銀行同期二年期定期存款利率計(jì)算至實(shí)際付清之日；

駁回李建國(guó)關(guān)于違約金的訴訟請(qǐng)求。

注：法院未支持“利息+違約金”雙重主張，也未采納五年期利率。

三、法院說理

合同有效，開發(fā)商長(zhǎng)期未辦證構(gòu)成根本違約

甲公司近20年未取得初始登記，導(dǎo)致買方始終無法取得產(chǎn)權(quán)證，合同目的無法實(shí)現(xiàn)，買方有權(quán)退房。

退房情形下，利息與違約金不得重復(fù)主張

合同第二十條已對(duì)“退房”情形作出專門約定：僅退還本金 + 按存款利率付息。

該條款視為雙方對(duì)違約損失的預(yù)先估算和唯一救濟(jì)方式，故不得再另行主張違約金。

“銀行存款利率”約定不明，法院酌定為二年期

合同未明確“存款利率”期限，結(jié)合同類案件慣例及公平原則，采用二年期定存利率更為合理。

房?jī)r(jià)上漲損失≠可索賠違約金

雖然商鋪現(xiàn)值遠(yuǎn)超當(dāng)年，但合同已約定退房救濟(jì)方式，買方選擇退房即放棄房屋升值利益，不能以“實(shí)際損失大”為由突破合同約定。

四、律師提示

“退房”和“不退房”的違約責(zé)任完全不同

若退房：只能拿回本金 + 存款利息（通常很低）；

若不退房：可按日主張違約金（雖低但持續(xù)累積）。

一旦選擇退房，就等于放棄房屋本身及所有升值收益。

合同約定的違約金條款，往往是維權(quán)上限

本案合同寫明退房只給“存款利息”，法院便不再支持額外違約金。簽約時(shí)務(wù)必看清“退房怎么賠”。

20年都沒辦證？早該行動(dòng)了！

很多業(yè)主以為“反正收著租金，等等看”，但拖延越久，開發(fā)商償付能力越差。發(fā)現(xiàn)無法辦證，應(yīng)在合理期限內(nèi)果斷維權(quán)。

不要同時(shí)主張“利息+違約金”

法院通常認(rèn)為二者性質(zhì)重疊，在合同有明確約定時(shí)，只支持其中一項(xiàng)。策略應(yīng)聚焦于“選哪個(gè)更劃算”。

商鋪類房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更高，務(wù)必查清產(chǎn)權(quán)狀態(tài)

商鋪、公寓等非住宅類項(xiàng)目，初始登記難度大、周期長(zhǎng)，購(gòu)買前應(yīng)核實(shí)開發(fā)商是否已取得大產(chǎn)證。

本文由北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)整理，旨在提醒購(gòu)房者：長(zhǎng)期無法辦證的商鋪，看似有租金收益，實(shí)則暗藏“錢房?jī)煽铡憋L(fēng)險(xiǎn)。若開發(fā)商多年未取得初始登記，建議盡快評(píng)估是繼續(xù)持有還是及時(shí)退房止損。一旦決定退房，需接受合同約定的有限賠償，切勿誤判可獲高額違約金。