（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2017年9月，劉志遠通過甲公司居間，與趙明簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，購買一號房屋（含附屬一號地下室），總價約303.6萬元。合同明確約定：房屋及附屬地下室一并交付。

2017年11月16日，一號房屋完成產(chǎn)權(quán)過戶，登記至劉志遠名下。交房時因原房主未到場，僅由中介陪同驗房，雙方未對地下室進行實際交接。劉志遠隨后欲使用地下室時發(fā)現(xiàn)，室內(nèi)已被陳建國堆放自行車、木料等雜物。

陳建國聲稱：自己與更早的房主孫強存在10萬元借款糾紛，孫強曾于2012年出具《欠條》，承諾“用一號地下室作抵押”。因此，他有權(quán)繼續(xù)占用地下室，除非有人代為償還10萬元。

劉志遠多次要求騰退無果，物業(yè)、居委會協(xié)調(diào)均失敗，遂起訴請求：

判令陳建國騰退一號地下室；

支付2017年9月至2025年5月的占有使用費9100元（100元/月）。

二、裁判結(jié)果

陳建國于判決生效后7日內(nèi)騰退一號地下室，交還劉志遠使用；

陳建國支付劉志遠地下室占有使用費7200元（按80元/月，自2017年11月13日起算，共90個月）。

注：法院認定劉志遠為合法物權(quán)人，陳建國與前房主的債務糾紛不能對抗善意買受人。

三、法院說理

不動產(chǎn)物權(quán)以登記為準，買受人依法享有完整物權(quán)

一號房屋及附屬地下室已于2017年11月16日登記在劉志遠名下，其作為合法所有權(quán)人，依法享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。

“私人抵押”不產(chǎn)生物權(quán)效力，不得對抗善意第三人

陳建國所持《欠條》即便真實，也僅構(gòu)成普通債權(quán)債務關(guān)系。地下室未辦理任何抵押登記，不具有物權(quán)效力，更不能約束后續(xù)購房人。

劉志遠系善意買受人，依法受法律保護

劉志遠購房時不知曉陳建國與孫強之間的糾紛，且已支付合理對價、完成產(chǎn)權(quán)登記，符合《民法典》關(guān)于善意取得的保護要件。

占有使用費起算時間應從產(chǎn)權(quán)過戶后合理寬限期起算

法院酌定自過戶后第7日（2017年11月13日）起計算占用費，并綜合當?shù)赝惖叵率易饨鹚剑{(diào)整為80元/月，共計7200元。

債務糾紛應另案解決，不得侵占他人財產(chǎn)

陳建國與孫強之間的借款問題，可通過訴訟或協(xié)商解決，無權(quán)以“抵押”為由長期霸占他人不動產(chǎn)。

四、律師提示

“口頭抵押”“欠條抵押”均無效，不動產(chǎn)抵押必須登記

根據(jù)《民法典》第402條，建筑物及其附屬設(shè)施的抵押權(quán)自登記時設(shè)立。僅憑一張欠條，哪怕寫明“用地下室抵押”，也不產(chǎn)生法律上的抵押效力。

購房時務必實地查驗附屬設(shè)施，包括地下室、車位等

本案因交房時未實際驗收地下室，導致隱患遺留。建議：

簽約前查看地下室是否被占用；

交房時與賣方共同清點、簽署交接清單；

發(fā)現(xiàn)異常立即報警或留存證據(jù)。

善意購房人受法律優(yōu)先保護

即便房屋曾涉及前手債務、家庭糾紛、租賃關(guān)系等，只要買受人不知情、已付款、完成過戶，即可排除他人非法占有。

長期占用他人地下室，可能面臨高額占用費+強制執(zhí)行

本案占用近8年，法院雖酌減標準，但仍判賠7200元。若拖延更久或地段價值高，費用可能數(shù)萬元。拒不騰退還可能被強制執(zhí)行+列入失信名單。

遇到類似情況，及時起訴確權(quán)+主張占用費

不要僅靠物業(yè)或居委會調(diào)解。向法院提起返還原物之訴，是最快、最有效的維權(quán)方式。

本文由北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團隊整理，旨在提醒購房者：房屋附屬設(shè)施（如地下室、儲藏室、車位）同樣是重要財產(chǎn)權(quán)益。簽約前務必查清權(quán)屬狀態(tài)，交房時務必現(xiàn)場驗收。一旦發(fā)現(xiàn)被他人非法占用，應果斷通過法律手段維權(quán)，切勿因“小事”拖延，導致?lián)p失擴大。