（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2016年12月，李女士與甲置業(yè)公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買其開發(fā)的一號(hào)車位，總價(jià)19萬(wàn)元。合同約定車位應(yīng)于2016年6月30日前交付（注：簽約時(shí)間晚于交付日，屬補(bǔ)簽性質(zhì)）。

李女士于2016年10月及12月分兩筆付清全款，甲置業(yè)公司出具收據(jù)及增值稅發(fā)票。此后，該車位一直由李女士實(shí)際使用至今，并繳納物業(yè)及停車管理費(fèi)用。

然而，因甲置業(yè)公司與他人存在工程款糾紛，法院在執(zhí)行程序中于2024年7月查封了登記在其名下的一號(hào)車位。李女士提出執(zhí)行異議，主張車位已歸其所有，但被法院以“未辦理過(guò)戶”為由駁回（B號(hào)執(zhí)行裁定）。

李女士遂提起案外人執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求：不得執(zhí)行該車位。

甲置業(yè)公司及申請(qǐng)執(zhí)行人陳某均未出庭答辯。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

不得執(zhí)行位于通州區(qū)某項(xiàng)目地下車庫(kù)一號(hào)車位。

即：該車位雖仍登記在甲置業(yè)公司名下，但不得作為其財(cái)產(chǎn)用于償還債務(wù)。

三、法院說(shuō)理

法院依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第28條，認(rèn)定李女士符合全部四個(gè)要件：

查封前已簽訂合法有效合同

雖然預(yù)售合同未加蓋公章且無(wú)簽署日期，但結(jié)合付款時(shí)間（2016年）、發(fā)票、收據(jù)及物業(yè)證明，可確認(rèn)合同真實(shí)存在，且簽訂于2024年查封之前。

查封前已合法占有使用

李女士自2016年起持續(xù)使用車位，有繳費(fèi)記錄及物業(yè)證明佐證，構(gòu)成“合法占有”。

已支付全部?jī)r(jià)款

19萬(wàn)元購(gòu)車位款已全額支付，有銀行流水、收據(jù)、發(fā)票形成完整證據(jù)鏈。

未過(guò)戶非因自身原因

李女士多次要求辦理網(wǎng)簽及過(guò)戶，但甲置業(yè)公司始終推脫未辦。法院采信其主張，認(rèn)定過(guò)錯(cuò)在開發(fā)商，不在買受人。

綜上，李女士對(duì)車位享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，其訴求應(yīng)予支持。

四、律師提示

買了車位≠擁有產(chǎn)權(quán)，但可對(duì)抗法院執(zhí)行

即使未過(guò)戶，只要滿足“合同+付款+占有+非自身原因未過(guò)戶”四條件，法院不得將車位用于開發(fā)商還債。這是法律對(duì)真實(shí)購(gòu)房者的特殊保護(hù)。

付款憑證比合同蓋章更重要

本案合同無(wú)公章，但因有轉(zhuǎn)賬記錄、發(fā)票、收據(jù)、物業(yè)證明等多維度證據(jù)，法院仍認(rèn)可交易真實(shí)性。務(wù)必保留所有付款和使用痕跡。

長(zhǎng)期占有是關(guān)鍵證據(jù)

“從2016年用到現(xiàn)在”不是一句空話——需提供歷年停車費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水電記錄等。若僅簽合同未使用，可能敗訴。

主動(dòng)催辦過(guò)戶能免責(zé)

李女士勝訴的重要原因是“曾多次要求網(wǎng)簽”。建議購(gòu)房者每年書面催告一次（微信、郵件、函件均可），避免被認(rèn)定“怠于行使權(quán)利”。

發(fā)現(xiàn)車位被查封，立即提執(zhí)行異議

執(zhí)行異議需在查封后15日內(nèi)提出，逾期將喪失救濟(jì)機(jī)會(huì)。如被駁回，15日內(nèi)必須起訴（執(zhí)行異議之訴），否則視為放棄。

本文由北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)整理。提醒廣大車位買家：開發(fā)商資金鏈斷裂時(shí)，未過(guò)戶資產(chǎn)極易被查封。但只要您付了錢、用了房、留了證、催過(guò)辦，法律依然站在您這邊。切勿因“沒(méi)產(chǎn)證”就放棄維權(quán)！