（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2022年8月，趙文博參加由甲公司組織的“兩天一夜免費(fèi)看房團(tuán)”，被帶到遼寧省某樓盤。在銷售人員引導(dǎo)下，當(dāng)日與鄭建國(guó)（房屋登記產(chǎn)權(quán)人）簽訂《房屋買賣合同》，約定以32.1萬余元購(gòu)買一號(hào)房屋（建筑面積61.49㎡）。

合同約定：

簽約當(dāng)日支付2萬元；

9月3日前再付10萬元；

9月15日前付清尾款20.1萬余元；

若逾期付款超7日，出賣人有權(quán)解除合同，且已付房款不予退還。

趙文博共支付12萬元（含定金2萬元），但未支付尾款。

簽約后，他發(fā)現(xiàn)該房屋土地使用權(quán)截至2073年，實(shí)際剩余約50年，并非銷售人員所稱“70年產(chǎn)權(quán)新房”。

2022年10月9日，趙文博通過微信明確表示：“家人說我被騙了，我不想要了”，并同意對(duì)方轉(zhuǎn)售。

此后，鄭建國(guó)于2023年8月將一號(hào)房屋出售給他人，并完成過戶。

趙文博遂起訴，請(qǐng)求：

解除合同；

由鄭建國(guó)與甲公司共同退還12萬元及利息。

鄭建國(guó)同意解除合同，但主張趙文博違約，12萬元不應(yīng)退還。

甲公司未答辯。

二、裁判結(jié)果

確認(rèn)趙文博與鄭建國(guó)于2022年8月31日簽訂的《房屋買賣合同》已解除；

鄭建國(guó)于判決生效后7日內(nèi)退還趙文博購(gòu)房款10萬元，并支付資金占用利息（自2023年8月15日起算）；

駁回趙文博對(duì)甲公司的全部訴訟請(qǐng)求。

注：法院認(rèn)定趙文博構(gòu)成違約，但因鄭建國(guó)已將房屋轉(zhuǎn)售且無實(shí)際損失，僅沒收2萬元定金，其余10萬元應(yīng)退還。

三、法院說理

合同有效，買方反悔構(gòu)成違約

雙方簽訂的買賣合同系真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法有效。趙文博作為完全民事行為能力人，在實(shí)地看房、簽約時(shí)應(yīng)自行核實(shí)產(chǎn)權(quán)信息，不能以“被誤導(dǎo)”為由免責(zé)。

銷售人員稱“70年產(chǎn)權(quán)”不構(gòu)成欺詐

房屋土地使用權(quán)至2073年，確屬70年住宅用地（自2003年起算），銷售人員解釋雖有模糊，但未虛構(gòu)事實(shí)。且合同明確寫明出賣人為個(gè)人鄭建國(guó)，非開發(fā)商，趙文博應(yīng)知是二手房。

買方主動(dòng)放棄購(gòu)房，構(gòu)成根本違約

趙文博在2022年10月9日明確表示“不想要了”，且拒不支付尾款，已觸發(fā)合同解除條件，鄭建國(guó)有權(quán)解除合同。

違約金過高可調(diào)整，適用“定金罰則”更公平

合同約定“違約即沒收全部已付款”顯失公平。鑒于鄭建國(guó)已將房屋順利轉(zhuǎn)售，無實(shí)際損失，法院酌情僅沒收2萬元定金，其余10萬元應(yīng)退還，并自轉(zhuǎn)售后起支付資金占用利息。

中介公司不承擔(dān)退款責(zé)任

甲公司僅為居間方，未收取房款，也非合同相對(duì)人，趙文博要求其連帶退款無法律依據(jù)。

四、律師提示

“免費(fèi)看房團(tuán)”是營(yíng)銷套路，務(wù)必保持警惕

此類活動(dòng)常以“低價(jià)”“70年產(chǎn)權(quán)”“開發(fā)商直售”為噱頭，實(shí)則銷售已登記在個(gè)人名下的二手房。簽約前務(wù)必查驗(yàn)：

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證權(quán)利人是誰(shuí)？

土地使用權(quán)起止時(shí)間？

是否存在抵押或查封？

合同寫“不予退還款項(xiàng)”≠真能全扣

即便合同約定“違約不退錢”，若守約方無實(shí)際損失，法院通常僅支持定金罰則（不超過總價(jià)20%），超出部分應(yīng)退還。

口頭承諾不算數(shù)，一切以書面為準(zhǔn)

銷售人員說“這是新房”“70年產(chǎn)權(quán)”，但合同寫的是“鄭建國(guó)出售”，你就買了——法院只看合同主體和產(chǎn)權(quán)登記，不會(huì)采信口頭宣傳。

反悔要趁早，拖得越久損失越大

趙文博在簽約1個(gè)月后就明確表示不要，法院才酌情少扣款。若拖延數(shù)年，開發(fā)商可能主張租金、貶值等損失，違約金可能遠(yuǎn)超定金。

中介不是合同當(dāng)事人，難追責(zé)

除非中介直接收款或偽造材料，否則僅提供居間服務(wù)，不承擔(dān)買賣合同責(zé)任。維權(quán)應(yīng)聚焦出賣人。

本文由北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)整理，旨在提醒購(gòu)房者：天上不會(huì)掉餡餅，“免費(fèi)旅游+低價(jià)買房”往往是精心設(shè)計(jì)的銷售陷阱。簽約前務(wù)必查清產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、出賣人身份、土地年限，切勿因一時(shí)沖動(dòng)簽下高額合同。一旦反悔，及時(shí)書面通知對(duì)方止損，避免損失擴(kuò)大。