（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2021年5月，劉明遠(yuǎn)、陳靜夫婦向甲房地產(chǎn)公司購買位于北京郊區(qū)的一套精裝別墅（一號(hào)房屋），總價(jià)約1500萬元。簽約當(dāng)日，二人被要求同時(shí)簽署兩份合同：

一份《商品房預(yù)售合同》，約定房?jī)r(jià)1388萬余元，交付時(shí)間為2021年8月29日；

一份《裝飾裝修合同》，由丙裝飾公司作為乙方，約定裝修款117萬余元，工期6個(gè)月。

購房款與裝修款均按甲公司指示一次性付清。銷售人員明確表示：“這是精裝交付，簽兩個(gè)合同是公司統(tǒng)一操作。”

然而，房屋遲遲未完成裝修。直至2024年7月19日，開發(fā)商才通知收房，逾期長(zhǎng)達(dá)兩年四個(gè)月。

劉明遠(yuǎn)、陳靜遂起訴甲公司，要求其支付逾期交房違約金，并主張：

甲公司唯一股東乙投資公司承擔(dān)連帶責(zé)任；

丙裝飾公司及其唯一股東張偉在裝修款范圍內(nèi)承擔(dān)連帶責(zé)任。

甲公司辯稱：

房屋已于2021年8月以“毛坯”狀態(tài)交付給丙公司代收，不構(gòu)成逾期；

裝修是獨(dú)立合同，應(yīng)由丙公司單獨(dú)負(fù)責(zé)；

違約金應(yīng)封頂2.5%，且不應(yīng)包含裝修款。

丙公司亦稱：裝修受疫情影響，工期應(yīng)順延，且與購房無關(guān)。

二、裁判結(jié)果

法院判決如下：

甲房地產(chǎn)公司支付逾期交房違約金1,158,579.97元；

乙投資公司對(duì)上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；

丙裝飾公司在117萬余元范圍內(nèi)承擔(dān)連帶責(zé)任；

張偉對(duì)丙公司的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。

法院認(rèn)定：兩份合同實(shí)為一套精裝修房屋買賣，開發(fā)商系實(shí)際履約主體，逾期交房責(zé)任不可分割。

三、法院說理

“兩合同”實(shí)為“一交易”，開發(fā)商不能切割責(zé)任

盡管形式上分別簽訂購房與裝修合同，但：

裝修合同在購房時(shí)同步簽署，未經(jīng)協(xié)商；

裝修款直接支付至開發(fā)商指定賬戶；

銷售人員證言證實(shí)“簽兩份合同是公司統(tǒng)一安排，為避稅”；

裝修內(nèi)容無明細(xì)，價(jià)格明顯高于市場(chǎng)合理水平。

→ 裝修款實(shí)質(zhì)是房?jī)r(jià)組成部分，整體構(gòu)成精裝修房屋買賣關(guān)系。

交付時(shí)間應(yīng)為“精裝完成之日”

購房合同約定2021年8月29日交房，裝修合同約定工期6個(gè)月，故合理交付時(shí)間應(yīng)為2022年3月1日前。實(shí)際2024年7月才交房，構(gòu)成嚴(yán)重違約。

違約金計(jì)算基數(shù)包含裝修款，標(biāo)準(zhǔn)合法合理

法院認(rèn)為：因裝修款屬房?jī)r(jià)一部分，違約金應(yīng)以總付款1505萬余元為基數(shù)，按日萬分之一計(jì)算前20個(gè)月，之后酌減為日萬分之零點(diǎn)五，總額超115萬元。

“違約金不超過2.5%”條款無效

該條款屬開發(fā)商單方擬定的格式條款，不合理限制購房者主要權(quán)利、減輕自身責(zé)任，依法認(rèn)定無效。

一人公司股東未舉證財(cái)產(chǎn)獨(dú)立，須承擔(dān)連帶責(zé)任

乙公司作為甲公司唯一股東、張偉作為丙公司唯一股東，均未提交財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告等證據(jù)證明財(cái)產(chǎn)獨(dú)立，依法應(yīng)對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

四、律師提示

警惕“購房+裝修”拆分簽約套路

開發(fā)商常以“避稅”“靈活選裝”為由，要求購房者與關(guān)聯(lián)裝修公司簽第二份合同。此類操作往往掩蓋真實(shí)房?jī)r(jià)、規(guī)避監(jiān)管、轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。一旦出問題，開發(fā)商便推責(zé)給“第三方”。

裝修款很可能就是房款的一部分

若裝修合同無詳細(xì)清單、價(jià)格畸高、簽約時(shí)間與購房同步、收款賬戶由開發(fā)商控制，則法院極可能認(rèn)定裝修款屬于房?jī)r(jià)組成部分，開發(fā)商需對(duì)整體交付負(fù)責(zé)。

逾期交房違約金可突破“2.5%”上限

很多補(bǔ)充協(xié)議寫明“違約金最高不超過2.5%”，但若該條款為格式條款且顯失公平，法院可認(rèn)定無效，支持按日累計(jì)計(jì)算。

一人公司股東務(wù)必做好財(cái)產(chǎn)隔離

《公司法》第六十三條規(guī)定：一人有限責(zé)任公司的股東不能證明公司財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于個(gè)人財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)對(duì)公司債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。實(shí)踐中，絕大多數(shù)股東無法舉證，最終“公司債務(wù)變個(gè)人債務(wù)”。

遇到長(zhǎng)期逾期，及時(shí)起訴鎖定權(quán)益

本案逾期超兩年，若不及時(shí)維權(quán)，可能面臨開發(fā)商資金鏈斷裂、執(zhí)行困難等問題。建議在逾期6個(gè)月內(nèi)咨詢律師，通過訴訟確認(rèn)違約責(zé)任并申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全。

本文由北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)整理。提醒廣大購房者：面對(duì)“精裝修”“拎包入住”等宣傳，務(wù)必看清合同本質(zhì)。若被要求簽兩份合同，務(wù)必要求開發(fā)商書面承諾“整體交付、統(tǒng)一責(zé)任”。如已陷入類似糾紛，切勿輕信“疫情免責(zé)”“裝修獨(dú)立”等說辭，應(yīng)盡快通過法律手段追責(zé)，必要時(shí)可追究股東連帶責(zé)任，最大限度保障自身權(quán)益。