（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2022年6月起，王浩通過網絡結識劉志強。劉志強稱其因拆遷獲得一套安置房，有意出售。雙方達成口頭約定：王浩先付款，若后續(xù)簽訂正式購房協(xié)議，則款項轉為房款；若未簽協(xié)議，則視為借款。

2023年6月5日，雙方正式簽訂《房屋買賣協(xié)議》，約定：

王浩以118.9萬元購買劉志強名下的一號房屋（建筑面積約55平方米）；

協(xié)議簽訂當日支付30%房款（35.67萬元）；

劉志強應在取得房屋后3日內交付鑰匙；

若逾期交房超過15日，王浩有權解除合同，并主張總價20%的違約金（23.78萬元）；

買方維權產生的律師費、訴訟費等由違約方承擔。

簽約后，王浩累計支付購房款38.79萬元及物業(yè)取暖費3653元。2023年8月，開發(fā)商通知劉志強辦理入住手續(xù)，但劉志強始終未向王浩交付房屋，且頻繁失聯(lián)。

2024年8月15日，王浩通過微信正式通知解除合同，并要求返還房款、支付違約金23.78萬元。劉志強回復：“收到，周二前先把違約金轉過去”，但此后多次承諾還款均未兌現(xiàn)。

王浩遂起訴至法院，請求：

確認合同已于2024年8月15日解除；

返還購房款38.79萬元及取暖費3653元；

支付違約金23.78萬元；

賠償律師費5萬元；

承擔訴訟費。

劉志強未到庭應訴，亦未提交答辯意見。

二、裁判結果

法院作出判決：

確認《房屋買賣協(xié)議》于2024年8月15日解除；

劉志強于判決生效后7日內返還購房款387,900元；

返還取暖費3,653元；

支付違約金237,800元；

賠償律師費50,000元。

三、法院說理

合同合法有效，解除條件已成就

雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》系真實意思表示，內容不違反法律強制性規(guī)定，屬有效合同。根據約定，逾期交房超15日，買方可解除合同。劉志強至今未交付房屋，構成根本違約。

微信記錄構成有效解除通知

王浩于2024年8月15日通過微信明確提出解除合同，劉志強明確回復“收到”，且未提出異議，合同解除已生效。

違約金與律師費均有合同依據

合同明確約定：逾期交房超15日，買方可主張總價20%違約金，且維權費用（含律師費）由違約方承擔。該條款合法有效，法院予以支持。

被告缺席視為放棄抗辯權利

劉志強經合法傳喚拒不到庭，視為自動放棄答辯、質證等訴訟權利，不影響法院依法缺席判決。

已付款項應全額返還

合同解除后，劉志強應返還全部已收款（含購房款、代繳取暖費），因其未履行交房義務，無權保留任何款項。

四、律師提示

“口頭+轉賬”交易風險極高

本案雖最終勝訴，但前期僅憑口頭約定和轉賬記錄，極易被對方否認購房意圖。務必在付款前簽訂書面協(xié)議。

違約金20%是否過高？法院通常支持

在房屋買賣中，總價20%的違約金（約23.78萬元）屬于司法實踐中的合理上限，尤其當賣方存在惡意違約或失聯(lián)情形時。

律師費可由違約方承擔，但需合同明確約定

若合同未寫明“律師費由違約方承擔”，法院一般不予支持。建議在重要交易中加入此類條款。

微信聊天可作為關鍵證據

本案中，微信記錄不僅證明了解除通知的有效送達，還顯示對方承認違約并同意賠付，具有高度證明力。建議全程保留溝通記錄。

安置房交易需格外謹慎

拆遷安置房常存在產權不明、限制交易、一房多賣等風險。務必核實房屋性質、產權狀態(tài)及出賣人資格，必要時委托律師盡調。

本文由北京房產律師靳雙權團隊整理，旨在幫助購房者識別口頭交易風險、有效行使合同解除權、合理主張違約金及維權費用。如遇類似房產糾紛，建議盡早咨詢專業(yè)律師，避免“錢房兩空”。