（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2018年，張明遠(yuǎn)與趙建國(guó)、王麗華夫婦簽訂《房屋買賣合同》，約定以55萬元購(gòu)買其名下的一號(hào)房屋（含兩個(gè)地下室）。該房屋系趙、王二人于2016年從甲房地產(chǎn)開發(fā)公司購(gòu)得，尚有銀行貸款未結(jié)清。

雙方約定：

張明遠(yuǎn)支付首付款13.8萬余元，并預(yù)留1萬元作為過戶保證金；

自2018年6月起，張明遠(yuǎn)以趙建國(guó)名義繼續(xù)償還剩余房貸；

趙、王二人須在開發(fā)商通知可辦產(chǎn)權(quán)證后10個(gè)工作日內(nèi)繳清契稅并配合過戶；

若一方違約，需向?qū)Ψ街Ц冻山粌r(jià)30%的違約金（16.5萬元），并賠償中介費(fèi)。

簽約后，張明遠(yuǎn)依約支付首付款，并持續(xù)還貸至2024年12月，累計(jì)支付房款及貸款共計(jì)309,133.33元，同時(shí)向乙房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司支付中介費(fèi)5,500元。

然而，自2019年開發(fā)商通知可辦產(chǎn)權(quán)證起，張明遠(yuǎn)多次催促趙、王二人繳契稅、配合過戶，對(duì)方始終以“人在外地”“沒時(shí)間”等理由推脫。2023年，王麗華甚至將張明遠(yuǎn)遠(yuǎn)拉黑。直至起訴前，契稅仍未繳納，產(chǎn)權(quán)證無法辦理，房屋無法過戶。

張明遠(yuǎn)遂訴至法院，請(qǐng)求：

解除房屋買賣合同；

返還已付房款309,133.33元；

支付違約金6萬元及中介費(fèi)5,500元。

趙、王辯稱：“我們一直同意過戶，只是沒空”，并稱自己“不是實(shí)際出資人”，購(gòu)房款給了親戚。

二、裁判結(jié)果

法院作出判決：

《房屋買賣合同》于2024年12月23日解除；

趙建國(guó)、王麗華于判決生效后3日內(nèi)返還房款309,133.33元；

賠償違約金30,000元及中介費(fèi)5,500元；

三、法院說理

賣方長(zhǎng)期不履約構(gòu)成根本違約

合同簽訂已逾6年，買方多次催告，賣方始終未繳契稅、未配合辦證，導(dǎo)致房屋無法過戶，合同目的無法實(shí)現(xiàn)，符合法定解除條件。

合同解除時(shí)間以起訴狀送達(dá)為準(zhǔn)

根據(jù)《民法典》第565條，當(dāng)事人未通知對(duì)方而直接起訴解除合同的，合同自起訴狀副本送達(dá)對(duì)方時(shí)解除（即2024年12月23日）。

違約金依法酌減，但中介費(fèi)全額支持

雖然合同約定違約金為成交價(jià)30%（16.5萬元），但賣方申請(qǐng)調(diào)減。法院綜合考慮房屋現(xiàn)值下跌（當(dāng)前市價(jià)約35–40萬元）、買方實(shí)際損失等因素，酌定違約金為3萬元。

而中介費(fèi)系因賣方違約導(dǎo)致交易失敗，應(yīng)由違約方全額賠償。

“同意過戶”不能免除歷史違約責(zé)任

即便賣方庭審中表示“現(xiàn)在愿意配合”，但長(zhǎng)達(dá)5年拒不履約已嚴(yán)重?fù)p害買方權(quán)益（如喪失交易機(jī)會(huì)、資金占用、裝修投入等），不能僅以“事后同意”否定違約事實(shí)。

實(shí)際出資人身份不影響合同責(zé)任

趙、王作為合同簽約方和產(chǎn)權(quán)登記人，對(duì)外承擔(dān)全部合同義務(wù)，其內(nèi)部資金安排不影響對(duì)買方的責(zé)任承擔(dān)。

四、律師提示

“頂名還款”風(fēng)險(xiǎn)極高

本案買方以賣方名義還貸，雖節(jié)省了過戶成本，但房屋始終登記在賣方名下，一旦賣方失聯(lián)、債務(wù)纏身或拒絕配合，極易“錢房?jī)煽铡薄?/strong>

契稅繳納是賣方關(guān)鍵義務(wù)

很多安置房、新房需先由原業(yè)主繳契稅才能辦大產(chǎn)權(quán)證。務(wù)必在合同中明確契稅承擔(dān)方及辦理時(shí)限，并保留催告證據(jù)。

違約金可調(diào)，但中介費(fèi)通常全賠

法院可能根據(jù)實(shí)際損失調(diào)低過高違約金，但因違約導(dǎo)致的中介費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等直接損失，一般全額支持。

微信、短信催告具有法律效力

本案中，多年微信、短信記錄成為證明“多次催告+對(duì)方拖延”的關(guān)鍵證據(jù)。建議全程留痕，定期書面催告。

長(zhǎng)期未過戶，及時(shí)行使解除權(quán)

房屋交易拖過3–5年，市場(chǎng)價(jià)值、政策環(huán)境均已變化，繼續(xù)履行未必有利。若賣方惡意拖延，應(yīng)果斷起訴解除合同、追回款項(xiàng)。

本文由北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)整理，旨在幫助購(gòu)房者識(shí)別“頂名買房”“長(zhǎng)期不辦證”等交易陷阱，合理主張解除合同、返還房款及賠償損失。如遇類似房產(chǎn)糾紛，建議盡早咨詢專業(yè)律師，避免損失擴(kuò)大。