（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2013年9月，李建國與張衛(wèi)國簽訂《房屋買賣合同》（下稱“一號合同”），約定李建國以81萬元購買張衛(wèi)國名下位于通州的一套回遷期房（即“一號房屋”）。簽約當日，李建國支付首付款40萬元，后續(xù)又支付7萬元，張衛(wèi)國出具收條。

后因張衛(wèi)國家庭內(nèi)部原因（其子反對），一號房屋無法交付。經(jīng)協(xié)商，雙方于2016年10月27日重新簽訂《房屋買賣合同》（下稱“二號合同”），將交易標的變更為張衛(wèi)國名下的另一套回遷房——二號房屋（建筑面積45.63㎡）。

二號合同明確：

房屋總價524,745元；

李建國此前支付的50萬元購房款直接抵扣；

剩余24,745元在交房后3日內(nèi)付清；

張衛(wèi)國于簽約當日交付房屋鑰匙及相關(guān)票據(jù)；

待可辦理產(chǎn)權(quán)證時，張衛(wèi)國須配合過戶。

合同簽訂后，張衛(wèi)國如約交付二號房屋，李建國自2017年起實際占有使用該房屋，并持續(xù)繳納物業(yè)費、水電費等。剩余房款也已付清。

但因該房屋系拆遷安置房，目前尚不具備辦理產(chǎn)權(quán)登記及過戶條件，李建國遂起訴至法院，僅請求確認2016年簽訂的二號合同合法有效。

張衛(wèi)國未出庭應(yīng)訴，亦未提交答辯意見。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認李建國與張衛(wèi)國于2016年10月27日就二號房屋簽訂的《房屋買賣合同》合法有效。

注：本案不涉及過戶、確權(quán)或違約責(zé)任，僅解決合同效力爭議。

三、法院說理

合同系雙方真實意思表示

雙方在無法履行原合同基礎(chǔ)上，自愿協(xié)商變更標的物并重新簽約，意思表示真實。

合同內(nèi)容不違反法律強制性規(guī)定

雖然二號房屋為回遷安置房，暫不能辦理過戶，但現(xiàn)行法律并未禁止此類房屋的買賣行為。

“限制過戶” ≠ “禁止交易”，合同效力不受影響。

合同已實際履行多年

賣方交付房屋；

買方付清全款并實際占有使用近8年；

買方承擔(dān)物業(yè)、水電等費用。

上述事實進一步印證合同的合法性與穩(wěn)定性。

被告缺席視為放棄抗辯

張衛(wèi)國經(jīng)合法傳喚未到庭，法院依法缺席審理，不影響對合同效力的認定。

四、律師提示

回遷房、安置房可以買賣，合同通常有效

只要雙方自愿、價格合理、無欺詐脅迫，即使暫不能過戶，買賣合同依然受法律保護。不能過戶影響的是物權(quán)變動，而非合同效力。

“先占后證”是安置房交易常態(tài)，務(wù)必保留履約證據(jù)

本案勝訴關(guān)鍵在于：

有書面合同；

有付款憑證（收條）；

有長期實際占有證明（物業(yè)繳費記錄）。

建議買方保存所有履約痕跡，以防未來確權(quán)或繼承糾紛。

合同變更需書面確認，避免口頭約定

從一號房屋轉(zhuǎn)為二號房屋，若無2016年新合同，極易引發(fā)“是否構(gòu)成退款”“是否違約”等爭議。重大變更必須簽新協(xié)議。

僅確認合同有效，不等于能立即過戶

本案判決只解決“合同有沒有效”，不代表法院強制過戶。待政策允許時，仍需賣方配合，或另行起訴要求履行過戶義務(wù)。

賣家失聯(lián)或反悔？盡早起訴確認合同效力

在房屋升值或面臨拆遷時，原房東可能主張合同無效。提前通過訴訟確認合同有效，是鎖定權(quán)益的關(guān)鍵一步。

本文由北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團隊整理，旨在澄清“安置房買賣合同無效”的常見誤解。只要交易真實、履行到位，即使暫不能辦證，合同依然有效。建議購房者在簽約時明確過戶條件、保留完整證據(jù)鏈，必要時通過司法程序提前確權(quán)，防范未來風(fēng)險。