（為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2021年11月，陳志遠與劉某通過甲房地產(chǎn)經(jīng)紀公司簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定將陳志遠名下的一號房屋以626萬元出售給劉某。合同明確：陳志遠須在房屋過戶后180日內(nèi)（即2022年12月6日前）將本人及家人的全部戶口從該房屋遷出；若逾期，按日支付總房款萬分之五的違約金。

同日簽署的《補充協(xié)議》還約定：買方從房款中預(yù)留20萬元作為“戶口遷出保證金”，待戶口遷出后支付，也可用于抵扣違約金。

2022年4月，經(jīng)四方同意，買方變更為林曉梅，原合同權(quán)利義務(wù)全部由其承繼。林曉梅于2022年6月8日將全部房款（含20萬元保證金）打入資金存管賬戶，次日完成一號房屋過戶。

然而，陳志遠直至2022年12月8日才向公安機關(guān)提交戶口遷出申請，實際遷出完成時間為2023年2月6日，比約定期限晚了61天。

此后，陳志遠起訴要求林曉梅支付剩余20萬元保證金及利息；林曉梅則反訴要求陳志遠支付逾期遷戶違約金19萬余元。

雙方爭議焦點在于：“戶口遷出完成”是指“提交申請”還是“實際遷出”？違約金是否過高？

二、裁判結(jié)果

法院作出判決：

林曉梅向陳志遠支付剩余戶口遷出保證金19萬元；

認定陳志遠構(gòu)成違約，酌定違約金為1萬元，從20萬元保證金中直接抵扣。

三、法院說理

“遷出完成”指實際遷出，非僅提交申請

根據(jù)北京二手房交易慣例及合同目的，“辦理完成戶籍遷出手續(xù)”應(yīng)理解為戶口已從房屋地址實際遷出，而非僅提交材料。公安機關(guān)的內(nèi)部流程時間不可歸責(zé)于買方，但賣方有義務(wù)提前規(guī)劃、盡早辦理。

疫情防控不構(gòu)成免責(zé)理由

陳志遠雖稱受疫情影響無法進京，但其早在2022年9月前已可辦理遷戶，且曾成功遷出另一家庭成員戶口，說明客觀條件允許。疫情并未實質(zhì)阻礙其履約。

違約金標準過高，依法調(diào)整

合同約定的日萬分之五（年化約18%）明顯過高。林曉梅未舉證證明因戶口遲遷造成實際損失（如子女入學(xué)、落戶受阻等），法院綜合違約天數(shù)、過錯程度等因素，酌減違約金至1萬元。

保證金優(yōu)先用于抵扣違約金

根據(jù)《補充協(xié)議》，20萬元戶口保證金可直接抵扣違約金。抵扣后，林曉梅應(yīng)將剩余19萬元支付給陳志遠。

四、律師提示

“戶口遷出”是重要合同義務(wù)

在北京等限購城市，戶口是否清空直接影響房屋價值和買家權(quán)益。賣方務(wù)必在約定期限內(nèi)完成實際遷出，而非僅提交申請。

違約金并非越高越好

即使合同約定高額違約金，若買方無法證明實際損失，法院有權(quán)大幅調(diào)低。建議買賣雙方設(shè)定合理、可執(zhí)行的違約標準（如每日200–500元）。

保證金機制可有效保障履約

通過資金存管預(yù)留“戶口保證金”，是防范賣方拖延遷戶的有效手段，建議在交易中普遍采用。

不可抗力需真實且直接影響履約

以“疫情”為由主張免責(zé)，必須證明確因封控、隔離等導(dǎo)致完全無法辦理，且已盡合理努力。否則難以獲得法院支持。

變更買受人不影響原合同義務(wù)

即使買方中途更換，賣方對原合同項下的戶口遷出、交房等義務(wù)仍需向新買方履行。

本文由北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團隊整理，旨在幫助買賣雙方厘清戶口遷出責(zé)任與保證金處理規(guī)則。如遇類似房產(chǎn)交易糾紛，建議盡早咨詢專業(yè)律師，依法維護自身合法權(quán)益。