（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2013年8月31日，王先生與甲置業(yè)公司簽訂《定制開發(fā)協(xié)議》，約定王先生定制甲公司開發(fā)的一號房屋（規(guī)劃用途為辦公），總價款約355.7萬元，交房時間為2015年6月30日前。協(xié)議簽訂后，王先生分五次支付購房保證金共計178.7萬余元。

然而，甲公司始終未與王先生簽訂正式商品房預售合同，也未交付房屋。2016年6月，甲公司發(fā)布《告知》，明確表示：同意退房，并按總房款20%的標準向購房者支付賠償。

但此后多年，甲公司既未退款，也未履約。王先生多次催要無果，直至2024年提起訴訟，請求：

解除雙方簽訂的《定制開發(fā)協(xié)議》；

判令甲公司退還已付房款178.7萬余元，并支付違約金71.1萬余元（即總房款20%）。

甲公司辯稱：王先生的合同解除權早已超過一年除斥期間，依法已消滅，應駁回全部訴求。

二、裁判結果

法院判決如下：

《定制開發(fā)協(xié)議》的權利義務關系于2024年12月20日終止；

甲置業(yè)公司十日內退還王先生購房款178.7萬余元；

甲置業(yè)公司十日內支付違約金71.1萬余元。

盡管解除權已過除斥期間，但因合同事實上無法履行、目的不能實現(xiàn)，法院依職權判令合同終止，并全額支持20%違約金。

三、法院說理

合同合法有效，開發(fā)商構成根本違約

雙方簽訂的《定制開發(fā)協(xié)議》系真實意思表示，內容不違反法律強制性規(guī)定，合法有效。甲公司長期未辦理預售許可、無法簽訂網簽合同、不能交付房屋，導致王先生無法取得產權，合同目的徹底落空，構成根本違約。

解除權雖過除斥期間，但合同已陷入“履行不能”

法院查明：因政策調整，案涉房屋現(xiàn)僅允許企業(yè)法人購買，個人無法辦理網簽及過戶。即便王先生愿意繼續(xù)履行，客觀上也無法實現(xiàn)合同目的。

根據(jù)《民法典》第580條及最高人民法院相關解釋，在非金錢債務事實上不能履行、合同目的無法實現(xiàn)的情況下，當事人可請求終止合同權利義務關系，不受解除權除斥期間限制。

20%違約金主張有合同依據(jù)，法院予以支持

協(xié)議第七條明確約定：如甲公司無法簽訂預售合同，應按總房款20%支付違約金。該標準系雙方事先協(xié)商確定，且甲公司曾在2016年《告知》中再次確認此賠償方案。王先生主張71.1萬元（355.7萬×20%），具有充分合同與事實依據(jù)，法院予以認可。

合同終止不影響違約責任承擔

即便合同被司法終止而非“解除”，根據(jù)《民法典》第567條，違約責任條款仍然有效。甲公司仍須退還房款并支付違約金。

四、律師提示

“定制開發(fā)”“內部認購”風險極高，慎簽非標準合同

此類協(xié)議往往規(guī)避預售監(jiān)管，一旦項目受政策、資金或規(guī)劃影響，極易陷入“錢房兩空”。建議優(yōu)先選擇已取得預售許可證的現(xiàn)售/期房項目。

解除權過期≠無法維權，可申請“司法終止”

很多購房者誤以為“超過一年就不能退房”。但若合同客觀上已無法履行（如限購、用途變更、爛尾等），可依據(jù)《民法典》第580條請求法院終止合同關系，突破除斥期間限制。

開發(fā)商書面承諾（如公告、告知函）是關鍵證據(jù)

本案中，甲公司2016年發(fā)布的《告知》明確承諾“退房+20%賠償”，成為法院支持高額違約金的重要依據(jù)。務必保存開發(fā)商所有書面承諾，包括公眾號通知、紙質公告、郵件等。

20%違約金并非“過高”，法院通常尊重合同約定

商業(yè)辦公類房產交易中，20%違約金屬于合理范圍。只要合同明確約定，且開發(fā)商曾自認，法院一般不會調減。

長期拖延項目，盡早起訴鎖定權益

本案拖延近11年，若非政策徹底封死個人購買路徑，維權難度將更大。建議購房者在逾期交房超1年或開發(fā)商明確違約后6個月內啟動法律程序，避免證據(jù)滅失或執(zhí)行困難。

本文由北京房產律師靳雙權團隊整理。提醒廣大購房者：面對“定制”“內部認購”“工抵房”等非標交易，務必警惕合同陷阱。如已付款但多年無法簽約或辦證，切勿被動等待。即使解除權看似過期，只要合同目的已無法實現(xiàn)，仍可通過司法途徑終止合同、追回本金并主張違約金。及時咨詢專業(yè)律師，是挽回損失的關鍵一步。