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一、案情介紹

2019年8月，周文濤與甲公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買(mǎi)一號(hào)房屋，總價(jià)724萬(wàn)余元。合同約定：甲公司應(yīng)于2020年12月31日前交房，并在交房后18個(gè)月內(nèi)完成樓棟首次登記（即“大產(chǎn)證”），以便業(yè)主自行辦理個(gè)人產(chǎn)權(quán)證。

甲公司如期于2020年12月30日交房，但因與項(xiàng)目總包方乙公司發(fā)生糾紛，乙公司拒絕配合竣工驗(yàn)收備案，導(dǎo)致甲公司直至2024年8月29日才取得大產(chǎn)證。期間，周文濤因無(wú)產(chǎn)權(quán)證，無(wú)法辦理積分落戶、出售房產(chǎn)等，遂起訴要求甲公司支付逾期辦證違約金58萬(wàn)余元（按總房款日萬(wàn)分之一，自2022年7月1日起算至2024年9月9日）。

甲公司辯稱：

合同補(bǔ)充協(xié)議明確約定違約金累計(jì)不超過(guò)總房款的千分之二（約1.4萬(wàn)元）；

逾期系第三方乙公司惡意阻撓所致，甲公司無(wú)主觀過(guò)錯(cuò)；

業(yè)主未舉證實(shí)際損失，日萬(wàn)分之一標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)超合理范圍，屬變相懲罰性賠償；

房屋早已交付使用，購(gòu)房目的已實(shí)現(xiàn)，未造成實(shí)質(zhì)損害。

二、裁判結(jié)果

甲公司于判決生效后十日內(nèi)支付周文濤逾期辦證違約金576,339.9元。

法院支持按日萬(wàn)分之一標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，但將違約截止日調(diào)整為2024年9月3日（通知業(yè)主辦證次日），并認(rèn)定合同中“違約金上限千分之二”條款無(wú)效。

三、法院說(shuō)理

合同有效，逾期辦證構(gòu)成違約

甲公司未在約定期限內(nèi)完成首次登記，導(dǎo)致業(yè)主無(wú)法辦證，已違反合同義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

“違約金上限”條款屬于無(wú)效格式條款

補(bǔ)充協(xié)議中“違約金累計(jì)不超過(guò)千分之二”的約定，系甲公司單方擬定、重復(fù)使用的格式條款，顯著減輕自身責(zé)任、限制業(yè)主主要權(quán)利，根據(jù)《民法典》第496、497條，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

日萬(wàn)分之一標(biāo)準(zhǔn)符合合同約定，且未顯失公平

主合同正文明確約定逾期辦證違約金為“已付房款日萬(wàn)分之一”，該標(biāo)準(zhǔn)在北京市商品房交易中屬常見(jiàn)范圍，不構(gòu)成過(guò)高。

違約截止日以“具備辦證條件+通知業(yè)主”為準(zhǔn)

甲公司于2024年8月29日取得大產(chǎn)證，并于9月2日通知周文濤于9月3日領(lǐng)取辦證材料。法院認(rèn)為，業(yè)主應(yīng)在合理期限內(nèi)配合，故違約金計(jì)算至9月3日止。

第三方原因不能免除開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主的合同責(zé)任

甲公司與乙公司的糾紛屬于另一法律關(guān)系，不能對(duì)抗購(gòu)房人。開(kāi)發(fā)商應(yīng)先行向業(yè)主承擔(dān)責(zé)任，再向第三方追償。

四、律師提示

“違約金上限”條款未必有效

開(kāi)發(fā)商常在補(bǔ)充協(xié)議中設(shè)置極低違約金上限（如千分之一、千分之二），此類條款若未顯著提示、且明顯失衡，法院可認(rèn)定無(wú)效。

逾期辦證損失雖難量化，但無(wú)需業(yè)主舉證

法院通常認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)證影響落戶、子女入學(xué)、房產(chǎn)交易、抵押融資等，損失客觀存在，不因業(yè)主未提供具體證據(jù)而否定。

開(kāi)發(fā)商不能以“第三方過(guò)錯(cuò)”免責(zé)

即便因施工方、政府部門(mén)等原因?qū)е掠馄?，開(kāi)發(fā)商仍需先對(duì)業(yè)主擔(dān)責(zé)，再另案追償。這是合同相對(duì)性原則的體現(xiàn)。

違約金起止時(shí)間有講究

起算日：交房后18個(gè)月屆滿次日；

截止日：開(kāi)發(fā)商完成首次登記 + 通知業(yè)主領(lǐng)取材料之合理期限。

業(yè)主拖延領(lǐng)材料，可能被認(rèn)定擴(kuò)大損失。

維權(quán)要趁早，避免超過(guò)訴訟時(shí)效

逾期辦證違約金屬于持續(xù)性債權(quán)，每日產(chǎn)生新請(qǐng)求權(quán)，但建議在知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受損后三年內(nèi)主張，以防風(fēng)險(xiǎn)。

本文由北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)整理，旨在提醒：購(gòu)房合同中的“小字條款”可能暗藏陷阱。面對(duì)開(kāi)發(fā)商設(shè)置的極低違約金上限，業(yè)主不必被動(dòng)接受。只要合同主文約定了合理標(biāo)準(zhǔn)，且開(kāi)發(fā)商存在違約，就有機(jī)會(huì)通過(guò)訴訟爭(zhēng)取公平賠償。專業(yè)律師可幫助識(shí)別格式條款效力，精準(zhǔn)計(jì)算違約期間，最大化維護(hù)合法權(quán)益。