（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2019年4月9日，李文濤與甲公司簽訂《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》，以總價190.25萬元全款購買位于大興區(qū)的一號房屋（規(guī)劃用途為辦公）。簽約當(dāng)日，甲公司即交付房屋，李文濤完成入住。

合同附件《補(bǔ)充協(xié)議》第八條明確約定：

自房屋交付之日起720日內(nèi)（即最遲應(yīng)于2021年3月30日前），甲公司應(yīng)協(xié)助李文濤辦理完畢不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；

若逾期，買受人不退房的，出賣人按總房款每日萬分之一支付違約金。

然而截至2025年起訴時，四年過去，產(chǎn)權(quán)證仍未辦理。李文濤遂向法院提起訴訟，請求判令甲公司支付自2022年6月13日至2025年6月12日共1095天的違約金208,323.75元（190.25萬元 × 0.01% × 1095天）。

甲公司未出庭，僅提交書面答辯稱：

李文濤是否付清全款存疑；

逾期辦證未造成實際損失；

起訴已超三年訴訟時效，最多只能支持2022年6月之后的違約金。

二、裁判結(jié)果

甲公司于判決生效后十日內(nèi)，向李文濤支付逾期辦證違約金208,323.75元。

注：法院全額支持了李文濤主張的1095天違約金，認(rèn)定其未超過訴訟時效。

三、法院說理

合同合法有效，開發(fā)商構(gòu)成持續(xù)性違約

雙方簽訂的現(xiàn)房買賣合同系真實意思表示，甲公司未在720日內(nèi)完成協(xié)助辦證義務(wù)，已構(gòu)成違約，且該違約狀態(tài)持續(xù)至今。

按日計算的違約金屬于“繼續(xù)性債權(quán)”，時效從起訴日起倒推三年

根據(jù)《民法典》第188條，訴訟時效為三年。但因違約金按日累計，每日產(chǎn)生一個獨(dú)立債權(quán)，法院支持自起訴之日（2025年6月13日）向前倒推三年內(nèi)的違約金，即2022年6月13日至2025年6月12日，共1095天，符合法律規(guī)定。

是否造成實際損失，不影響違約金主張

合同已明確約定違約金計算標(biāo)準(zhǔn)，屬于預(yù)先約定的違約責(zé)任，無需買方另行證明實際損失。甲公司以“無損失”抗辯，法院不予采納。

開發(fā)商拒不到庭，視為放棄抗辯權(quán)利

甲公司經(jīng)合法傳喚未出庭，亦未就“是否付清房款”“是否已辦證”等關(guān)鍵事實舉證，應(yīng)承擔(dān)不利后果。

四、律師提示

現(xiàn)房≠馬上能辦證！務(wù)必看清“720日”條款

很多購房者誤以為“現(xiàn)房交付=隨時可過戶”，但開發(fā)商可能因土地抵押、未完成初始登記、欠繳稅費(fèi)等原因長期無法辦證。合同中的“720日內(nèi)辦證”是關(guān)鍵維權(quán)依據(jù)。

違約金按日計算，千萬別拖到“過期”

雖然違約行為持續(xù)，但法律只保護(hù)最近三年的違約金。若2026年才起訴，2023年6月之前的違約金將徹底喪失。建議在逾期滿三年前及時起訴。

即使沒損失，也能拿違約金

開發(fā)商常以“你收著租金、沒實際損失”為由拒賠，但只要合同有明確約定，法院通常按約定支持，無需買方證明房價下跌或出租受損。

開發(fā)商失聯(lián)/不出庭？反而對你有利！

如本案，開發(fā)商缺席庭審，法院可直接采信原告證據(jù)。及時起訴+完整付款憑證+合同原件，勝訴概率極高。

辦公類房產(chǎn)辦證更難，購房前務(wù)必查清產(chǎn)權(quán)狀態(tài)

本案房屋性質(zhì)為“辦公”，此類項目常因規(guī)劃驗收、消防備案、土地性質(zhì)等問題卡在初始登記環(huán)節(jié)。購買前應(yīng)要求開發(fā)商出示大產(chǎn)證（樓棟權(quán)屬證明）。

本文由北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊整理，旨在提醒購房者：即便全款買了現(xiàn)房，只要三年內(nèi)拿不到房產(chǎn)證，就應(yīng)立即行動。逾期辦證違約金雖按日計算看似微小，但累積數(shù)年可達(dá)數(shù)十萬元。切勿因“反正住著”而拖延維權(quán)，以免超過訴訟時效，白白損失應(yīng)得賠償。