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一、案情介紹

2019年9月，張明遠(yuǎn)與甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（簡(jiǎn)稱“甲公司”）簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買位于昌平區(qū)的一號(hào)房屋，總價(jià)720萬(wàn)余元。合同約定：甲公司應(yīng)于2020年12月31日前交房，并在交房后18個(gè)月內(nèi)（即2022年6月30日前）完成該樓棟的不動(dòng)產(chǎn)首次登記（俗稱“大產(chǎn)權(quán)證”），并將相關(guān)資料交付張明遠(yuǎn)，以便其辦理個(gè)人產(chǎn)權(quán)證。

張明遠(yuǎn)依約付清全款，甲公司也于2020年12月30日交付房屋。但截至2024年8月，甲公司始終未完成首次登記，導(dǎo)致張明遠(yuǎn)無(wú)法辦理個(gè)人房產(chǎn)證，影響其積分落戶、房屋出售等權(quán)益。

2024年，張明遠(yuǎn)向法院起訴，要求甲公司支付逾期辦證違約金578,588.24元（以總房款為基數(shù)，按日萬(wàn)分之一標(biāo)準(zhǔn)，自2022年6月30日起計(jì)算至2024年9月9日），并承擔(dān)訴訟費(fèi)、保全費(fèi)等。

甲公司辯稱：

合同補(bǔ)充協(xié)議明確約定違約金上限為總房款的千分之二（約1.44萬(wàn)元）；

逾期辦證系因總承包方乙公司拒不配合竣工驗(yàn)收所致，甲公司無(wú)主觀過(guò)錯(cuò)；

房屋已實(shí)際交付使用，張明遠(yuǎn)未遭受實(shí)際損失；

日萬(wàn)分之一標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)超市場(chǎng)租金和居民收入水平，屬于變相懲罰性賠償，顯失公平。

二、裁判結(jié)果

法院作出判決：

支持張明遠(yuǎn)主張的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)（日萬(wàn)分之一）；

認(rèn)定合同中“違約金上限千分之二”條款無(wú)效；

違約金計(jì)算期間為2022年7月1日至2024年9月3日（共795天）；

判令甲公司支付違約金573,544.51元；

駁回張明遠(yuǎn)關(guān)于保全擔(dān)保保險(xiǎn)費(fèi)的請(qǐng)求。

三、法院說(shuō)理

合同有效，甲公司構(gòu)成違約

雙方簽訂的購(gòu)房合同合法有效。甲公司未在約定期限內(nèi)完成首次登記，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦證，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

“違約金上限”條款屬無(wú)效格式條款

補(bǔ)充協(xié)議中“違約金累計(jì)不超過(guò)總房款千分之二”的約定，系甲公司單方擬定、重復(fù)使用的格式條款，不合理減輕自身責(zé)任、限制買受人主要權(quán)利，依據(jù)《民法典》第496、497條，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。

違約金標(biāo)準(zhǔn)按合同約定執(zhí)行

主合同明確約定：“逾期辦證，按已付房款日萬(wàn)分之一支付違約金”。該標(biāo)準(zhǔn)未明顯過(guò)高，且符合行業(yè)慣例，法院予以支持。

違約金截止時(shí)間合理確定

甲公司已于2024年8月29日取得大產(chǎn)權(quán)證，并于9月2日通知張明遠(yuǎn)于9月3日領(lǐng)取辦證資料。張明遠(yuǎn)未按時(shí)領(lǐng)取，擴(kuò)大的損失自行承擔(dān)，故違約金計(jì)算至2024年9月3日。

是否造成實(shí)際損失不影響違約金主張

違約金具有補(bǔ)償與督促履約雙重功能，不以實(shí)際損失為前提。即使房屋已交付使用，逾期辦證仍影響產(chǎn)權(quán)完整性、交易自由等核心權(quán)益。

四、律師提示

“違約金上限”未必能免責(zé)

開發(fā)商常在補(bǔ)充協(xié)議中設(shè)置極低違約金上限（如千分之一、千分之二），此類條款若顯著失衡，法院可認(rèn)定為無(wú)效格式條款。

日萬(wàn)分之一是司法實(shí)踐常見標(biāo)準(zhǔn)

北京地區(qū)商品房逾期辦證違約金，日萬(wàn)分之一（年化約3.65%） 屬合理范圍，通常不會(huì)被認(rèn)定為“過(guò)高”。

第三方原因不能完全免責(zé)

即使逾期系因施工方、政府部門等原因?qū)е?，開發(fā)商作為合同相對(duì)方，仍需向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任，其可另行向責(zé)任方追償。

及時(shí)主張權(quán)利很重要

業(yè)主應(yīng)在知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受損后及時(shí)維權(quán)。拖延可能導(dǎo)致訴訟時(shí)效風(fēng)險(xiǎn)或被認(rèn)定為放任損失擴(kuò)大。

保留通知與溝通記錄

開發(fā)商通知業(yè)主辦證的時(shí)間、方式，將直接影響違約金截止日期。建議業(yè)主留存微信、短信、郵件等證據(jù)。

本文由北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)整理，旨在幫助購(gòu)房者了解逾期辦證維權(quán)要點(diǎn)。如遇類似糾紛，建議盡早咨詢專業(yè)律師（涉及房產(chǎn)處置時(shí)），依法維護(hù)自身合法權(quán)益。