（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2013年4月，王建國與甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（簡稱“甲公司”）簽訂《商品房預(yù)售合同》，購買其開發(fā)的一號房屋，總價87萬余元。合同約定：

甲公司應(yīng)于2015年8月30日前取得樓棟初始登記（大產(chǎn)權(quán)證）；

若因甲公司原因，王建國在交房后1095日內(nèi)（約3年）未取得個人房產(chǎn)證，甲公司需支付違約金；

違約金標準為已付款的0.1%（即約870元），一次性支付。

2016年12月17日，甲公司交付房屋。當日，王建國向甲公司繳納：

契稅13,074.38元

公共維修基金19,506元

產(chǎn)權(quán)代辦費1,000元

但甲公司既未及時辦理大產(chǎn)權(quán)證，也未將上述代收費用繳至相關(guān)部門。直到2019年10月10日，樓棟才完成初始登記，比合同約定晚了1137天。此后，甲公司仍未協(xié)助王建國辦理個人不動產(chǎn)權(quán)證書。

2024年，王建國起訴至法院，請求：

判令甲公司立即協(xié)助辦理一號房屋不動產(chǎn)權(quán)證；

支付逾期辦證違約金3萬元（主張原合同標準過低，請求上調(diào)）；

返還代收的契稅、維修基金及代辦費共計33,580.38元。

甲公司未到庭答辯，亦未提交任何證據(jù)。

二、裁判結(jié)果

法院作出判決：

甲公司于判決生效后10日內(nèi)，協(xié)助王建國辦理一號房屋不動產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；

甲公司支付逾期辦證違約金30,000元（遠高于合同約定的870元）；

甲公司返還契稅13,074.38元、公共維修基金19,506元、代辦費1,000元。

三、法院說理

合同合法有效，開發(fā)商構(gòu)成嚴重違約

雙方簽訂的購房合同系真實意思表示，合法有效。甲公司逾期近4年才取得大產(chǎn)權(quán)證，且至今未協(xié)助業(yè)主辦理個人產(chǎn)權(quán)證，已嚴重違反合同義務(wù)。

違約金標準可依法調(diào)整

合同約定的違約金（0.1%）明顯過低，無法彌補業(yè)主長期無法辦證所造成的損失（如交易受限、融資困難、心理焦慮等）。依據(jù)《民法典》第585條，法院有權(quán)根據(jù)違約程度、持續(xù)時間及實際影響，酌情上調(diào)違約金至3萬元。

代收費用必須?？顚Ｓ?/strong>

開發(fā)商代收的契稅、維修基金屬于業(yè)主財產(chǎn)，應(yīng)及時足額繳至稅務(wù)和住建部門。甲公司長期占用該資金且未說明用途，構(gòu)成不當?shù)美?，依法?yīng)全額返還。

未到庭視為放棄抗辯權(quán)利

甲公司經(jīng)合法傳喚拒不到庭，視為自動放棄答辯、質(zhì)證等訴訟權(quán)利，不影響法院依法缺席判決。

四、律師提示

“0.1%違約金”是常見陷阱

許多開發(fā)商在合同中設(shè)置極低違約金（如千分之一、萬分之五），意圖規(guī)避責(zé)任。但若顯失公平，法院可依申請予以調(diào)高。

代收費用不是開發(fā)商收入

契稅、維修基金、測繪費等均由業(yè)主承擔，但必須由開發(fā)商代繳至政府指定賬戶。若長期未繳，業(yè)主有權(quán)要求返還并自行繳納。

逾期辦證超3年屬嚴重違約

北京地區(qū)司法實踐普遍認為，逾期辦證超過2–3年即構(gòu)成根本性違約，業(yè)主可主張較高違約金或解除合同。

保留繳費憑證至關(guān)重要

繳納契稅、維修基金時，務(wù)必索要加蓋公章的收據(jù)或發(fā)票，并定期查詢是否已實際繳庫（可通過稅務(wù)局、住建委官網(wǎng)查詢）。

及時維權(quán)，避免權(quán)利過期

逾期辦證違約金的訴訟時效一般為3年，自約定辦證期限屆滿之日起算。建議業(yè)主在發(fā)現(xiàn)逾期后盡早發(fā)函催告并保留證據(jù)。

本文由北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團隊整理，旨在幫助購房者識別合同陷阱、追回代收費用、合理主張逾期辦證違約金。如遇類似房產(chǎn)糾紛，建議盡早咨詢專業(yè)律師，依法維護自身合法權(quán)益。