（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

周建國(guó)與妻子李秀蘭婚后育有三名子女：周明、周華、周靜。李秀蘭于2020年去世，周建國(guó)于2023年去世。

2004年6月6日，周建國(guó)與趙文斌簽訂《二手房買賣合同》，約定：趙文斌將其名下的一號(hào)房屋（建筑面積87.47平方米）以25萬元出售給周建國(guó)。合同簽訂當(dāng)日，周建國(guó)支付23萬元，趙文斌出具收條；剩余2萬元約定在房屋過戶完成后支付。

合同同時(shí)約定：趙文斌在取得一號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)證后一個(gè)月內(nèi)，須協(xié)助辦理過戶手續(xù)；若逾期，每日支付違約金200元。

簽約時(shí)，該房屋系趙文斌一家通過拆遷安置所得，尚未能辦理產(chǎn)權(quán)證。此后，周建國(guó)一家實(shí)際入住該房屋多年。直到近年，小區(qū)具備辦證條件，已有鄰居陸續(xù)拿到房產(chǎn)證，但趙文斌始終拒絕配合辦證及過戶。

周建國(guó)夫婦去世后，其子女周明、周華作為原告，聯(lián)合妹妹周靜（第三人），將趙文斌及其配偶趙建國(guó)、兒子趙強(qiáng)（即出賣方家庭成員）訴至法院，同時(shí)將負(fù)責(zé)安置的某街道辦列為第三人，請(qǐng)求：

判令某街道辦協(xié)助趙文斌將一號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)證先辦至其名下；

趙文斌一家在取得產(chǎn)權(quán)證后，立即配合將房屋過戶至三名繼承人名下；

支付違約金7.5萬元。

三被告及某街道辦均未到庭應(yīng)訴。

二、裁判結(jié)果

法院作出判決：

某街道辦于判決生效后15日內(nèi)，協(xié)助趙文斌將一號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)登記至其個(gè)人名下；

趙文斌、趙建國(guó)、趙強(qiáng)在產(chǎn)權(quán)證辦至趙文斌名下后7日內(nèi)，配合將房屋過戶至周明、周華、周靜三人名下；

周明等三人于過戶完成后1日內(nèi)，向趙家支付剩余房款2萬元；

駁回原告關(guān)于違約金的訴訟請(qǐng)求。

三、法院說理

買賣合同合法有效

雖然簽約時(shí)房屋無產(chǎn)權(quán)證，但合同系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效。趙文斌作為被安置人代表家庭簽約，其配偶、兒子雖未簽字，但基于家庭共有關(guān)系及長(zhǎng)期居住事實(shí)，可視為共同出賣人。

繼承人有權(quán)繼受合同權(quán)利

買受人周建國(guó)夫婦已去世，其合同權(quán)利依法由法定繼承人承繼。三名子女作為繼承人，有權(quán)要求繼續(xù)履行合同。

政府有協(xié)助辦證義務(wù)

一號(hào)房屋系拆遷安置房，初始登記需由安置單位（某街道辦）配合完成。法院判令其協(xié)助趙文斌先行辦理大產(chǎn)權(quán)證，是實(shí)現(xiàn)后續(xù)過戶的前提。

違約金主張缺乏依據(jù)

合同約定的違約金適用于“取得產(chǎn)權(quán)證后拒不配合過戶”的情形。但原告未能舉證證明房屋具體何時(shí)具備辦證條件，也無法證明趙文斌在具備條件后存在惡意拖延。故違約金請(qǐng)求不予支持。

剩余房款仍需支付

合同約定“過戶后付尾款”，現(xiàn)過戶即將完成，買受方繼承人應(yīng)依約支付2萬元余款。

四、律師提示

“無證房”買賣合同未必?zé)o效

只要不違反法律禁止性規(guī)定（如小產(chǎn)權(quán)房、違法建筑），即使簽約時(shí)無產(chǎn)權(quán)證，合同仍可能有效，買方可主張繼續(xù)履行。

繼承人可承繼購(gòu)房合同權(quán)利

購(gòu)房人去世后，其子女作為繼承人有權(quán)要求賣方配合過戶，無需重新簽訂合同。

安置房過戶需“兩步走”

先由開發(fā)商或政府協(xié)助原被安置人辦理首次登記（大產(chǎn)權(quán)證），再由其配合買受人辦理轉(zhuǎn)移登記（小產(chǎn)權(quán)證）。

違約金需有明確觸發(fā)條件

主張違約金必須證明：義務(wù)方在具備履約條件后仍拒不履行。若無法確定“可辦證時(shí)間點(diǎn)”，法院通常不予支持。

及時(shí)維權(quán)，避免權(quán)利落空

房屋長(zhǎng)期未過戶存在風(fēng)險(xiǎn)（如賣方債務(wù)、繼承糾紛等）。建議購(gòu)房者在具備條件后立即催告并保留證據(jù)，必要時(shí)提起訴訟。

本文由北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)整理，旨在幫助購(gòu)房者了解無證房買賣及繼承過戶的法律風(fēng)險(xiǎn)與維權(quán)路徑。如遇類似糾紛，建議盡早咨詢專業(yè)律師（涉及房產(chǎn)處置時(shí)），依法維護(hù)自身合法權(quán)益。