（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2023年11月，周建國因拆遷獲得一號房屋（尚未辦理產(chǎn)權(quán)證），遂與甲公司簽訂《獨家限時出售委托協(xié)議》，約定以400萬元為底價委托出售，期限至2024年3月28日。周明遠(yuǎn)系甲公司員工，作為經(jīng)辦人簽署協(xié)議，并向周建國支付5000元保證金。

委托期滿后房屋未售出。2024年3月30日，周明遠(yuǎn)以個人名義與周建國簽訂《存量房買賣合同》，約定：

周明遠(yuǎn)以375萬元購買一號房屋；

支付10萬元定金（存入共管賬戶）；

特別約定：過戶前周明遠(yuǎn)有權(quán)將房屋轉(zhuǎn)售第三方，差價歸其所有，周建國須配合簽約并退還差額。

簽約當(dāng)日，周建國退還5000元保證金，周明遠(yuǎn)將10萬元打入其與周建國配偶的聯(lián)名賬戶。

2024年7月25日，在周明遠(yuǎn)介紹下，周建國與案外人吳磊（亦為中介人員）簽訂新合同，以400萬元出售一號房屋。吳磊支付40萬元后，周建國向共管賬戶轉(zhuǎn)入10萬元，稱“先付部分，余款待收齊再給”。

后吳磊通過其他中介將房屋以409萬余元轉(zhuǎn)售，周建國實際收到400萬元，吳磊另向周明遠(yuǎn)支付2.5萬元作為“房源介紹費”。

周明遠(yuǎn)遂起訴，要求周建國支付合同約定的差價25萬元（400萬－375萬）。

周建國辯稱：雙方并無真實買賣意圖，所謂“買賣合同”實為規(guī)避中介監(jiān)管、讓周明遠(yuǎn)以個人名義賺取差價，應(yīng)屬無效。

二、裁判結(jié)果

駁回周明遠(yuǎn)的全部訴訟請求。

法院認(rèn)定：雙方簽訂的房屋買賣合同系“通謀虛偽行為”，真實法律關(guān)系為中介服務(wù)，但因違反行業(yè)禁止性規(guī)定，周明遠(yuǎn)無權(quán)主張25萬元差價。

三、法院說理

名為買賣，實為中介，構(gòu)成“通謀虛偽表示”

根據(jù)《民法典》第146條，行為人與相對人以虛假意思表示實施的民事法律行為無效。

本案中，周明遠(yuǎn)身為中介人員，利用其掌握房源的優(yōu)勢，以“購房”之名行“鎖定房源、賺取差價”之實，雙方并無真實交易意圖。

中介人員不得以個人名義承接業(yè)務(wù)或收取費用

《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》明確規(guī)定：

經(jīng)紀(jì)人員不得以個人名義承接業(yè)務(wù)；

不得承購自己提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)的房屋；

不得利用職務(wù)之便謀取私利。

周明遠(yuǎn)的行為明顯違反上述強(qiáng)制性規(guī)定。

25萬元實質(zhì)是變相中介費，依法不應(yīng)支持

合同約定的“差價退還”條款，本質(zhì)是繞過公司、由個人收取高額服務(wù)費，屬于違規(guī)操作。即便周明遠(yuǎn)促成交易，也應(yīng)通過甲公司收取合法傭金，而非以“買賣差價”形式牟利。

周明遠(yuǎn)已獲2.5萬元報酬，進(jìn)一步印證中介性質(zhì)

吳磊支付的2.5萬元“房源費”，恰恰說明周明遠(yuǎn)角色是信息提供者/中介人，而非真實買受人。

四、律師提示

“低買高賣”看似聰明，實則違法風(fēng)險極高

中介人員以個人名義與業(yè)主簽“低價買賣合同”，再高價轉(zhuǎn)售賺差價，屬于典型的“吃差價”違規(guī)行為，一旦被查，不僅合同無效，還可能被行政處罰。

業(yè)主若發(fā)現(xiàn)中介誘導(dǎo)簽“買賣合同”，可主張無效

如本案，業(yè)主可舉證：

對方是中介身份；

合同價格明顯低于市場價；

存在“允許轉(zhuǎn)售+退還差價”等異常條款。

法院很可能認(rèn)定合同虛假，不予支持差價主張。

中介服務(wù)必須“公對公”，個人收款=違規(guī)

所有傭金、服務(wù)費必須通過經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對公賬戶收取，并開具發(fā)票。任何“現(xiàn)金返傭”“差價返還”“私下轉(zhuǎn)賬”均屬違規(guī)。

業(yè)主賣房時務(wù)必核實對方身份

若買家自稱“全款急購”，卻要求你配合其轉(zhuǎn)售給第三方，且合同中有“差價退還”條款——極可能是中介設(shè)局。建議直接通過正規(guī)中介掛牌，避免陷入法律陷阱。

即使房子已賣出，也可追回不當(dāng)?shù)美?/strong>

如業(yè)主已被迫支付“差價”，可依據(jù)《民法典》第146條、第985條，起訴要求返還，法院通常會支持。

本文由北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊整理，旨在警示：房產(chǎn)交易中，“吃差價”早已被法律和行業(yè)規(guī)范明令禁止。無論是中介還是業(yè)主，都應(yīng)堅守真實交易原則。任何試圖通過“陰陽合同”“假買賣”規(guī)避監(jiān)管的行為，最終都將面臨合同無效、款項被拒、甚至職業(yè)處罰的后果。