摩登財經

一邊是691億銷售額和100%回款率，一邊是百億虧損與頻頻致歉，萬科在行業(yè)寒冬中的生存圖景從未如此矛盾。

7月14日晚間，萬科發(fā)布2025年中期業(yè)績預告，預計上半年歸屬于上市公司股東的凈虧損達100億至120億元，同比去年98.52億元的虧損進一步擴大。

這是萬科連續(xù)第二年中期業(yè)績出現(xiàn)三位數虧損。公告中，這家曾被譽為“行業(yè)標桿”的企業(yè)再次向投資者表達歉意。

與慘淡利潤形成鮮明對比的是其銷售數據：上半年實現(xiàn)銷售收入691億元，交付超4.5萬套住房，銷售回款率超過100%。

在多地項目開盤去化率超80%的情況下，萬科的“增收不增利”困境折射出整個房地產行業(yè)的艱難轉型。

業(yè)績寒冬，百億虧損如何構成？

萬科在公告中坦承了三大虧損主因：房地產開發(fā)項目結算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位；結合行業(yè)變化新增計提資產減值；部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值。

結算規(guī)模下降的背后是整個行業(yè)的萎縮。據申萬宏源研究數據，2025年上半年，50強房企累計銷售面積同比下滑25%，其中4-6月單月同比降幅分別達26%、26%和33%，呈現(xiàn)持續(xù)惡化態(tài)勢。

毛利率壓力則成為房企的普遍困境。上海申銀萬國證券研究所分析師袁豪指出：“2021年后銷售連續(xù)下降導致結算下降，前期降價促銷推動當期結算影響利潤率低位?！?市場持續(xù)下行迫使房企降價促銷，直接侵蝕了利潤空間。

更嚴峻的是資產減值壓力。隨著市場估值體系重構，萬科不得不對部分資產進行價值重估，承認交易價格低于賬面值的事實。這一舉動暗示房地產資產價格仍在探底過程中。

在業(yè)績預告中，萬科表示：“公司對業(yè)績虧損深表歉意。” 這已是萬科連續(xù)第二年就中期虧損公開致歉，折射出企業(yè)面臨的系統(tǒng)性困境。

自救行動，股東輸血與資產盤活

面對流動性壓力，萬科展開了一系列自救行動。其中大股東深鐵集團的支持尤為關鍵。

7月3日公告顯示，深鐵集團再次向萬科提供不超過62.49億元借款，并對已有的8.9億元借款予以展期。這已是今年以來深鐵集團第六次向萬科提供股東借款，累計金額超過218億元。

這些借款均用于償付公開市場發(fā)行的債券本金與利息，利率低于萬科從金融機構借款的水平。作為抵押，萬科以萬物云股權質押擔保，形成了一套特殊的“股東支持模式”。

與此同時，萬科加速資產盤活。6月10日至12日短短三天內，公司完成所有A股庫存股的出售，回籠資金4.79億元。整個上半年，萬科實現(xiàn)大宗交易簽約金額64.3億元，通過存量盤活回款57.5億元。

更值得關注的是其盤活模式創(chuàng)新：以存量盤活方式新增獲取項目3個，2023年以來累計盤活項目達64個，涉及可售貨值約785億元。

債務管理方面，萬科上半年新增融資及再融資249億元（不含股東借款），如期償還164.9億元公開債務，并成功將境外公開債到期壓力推遲至2027年之后。

“借助各類支持性措施，萬科形成了存量盤活的系統(tǒng)性打法，”業(yè)內人士觀察指出，“既優(yōu)化了資源結構，也適當補充了儲備資源?！?/p>

行業(yè)困境，市場分化與轉型陣痛

萬科的困境并非孤例。上海申銀萬國證券研究所的行業(yè)分析顯示，2025年上半年房地產板塊業(yè)績普遍承壓，但企業(yè)間分化加劇。

少數企業(yè)如濱江集團實現(xiàn)40%-70%的正增長，而保利發(fā)展則出現(xiàn)63%的大幅下滑。研究機構判斷：“隨著政府要求房地產行業(yè)‘止跌回穩(wěn)’以及企業(yè)利潤率見底、減值出清，綜合預計25-26年板塊業(yè)績有望底部震蕩中弱復蘇。”

當前房地產市場的核心問題仍是“量價未如期進入正向循環(huán)”。政策層面，“更大力度推動房地產市場止跌回穩(wěn)”成為主基調，但政策傳導至市場仍需時間。

新房市場持續(xù)低迷。據克而瑞數據，2025年第二季度銷售降幅反而較第一季度有所擴大。土地市場則呈現(xiàn)冷熱不均：上半年300城住宅類土地成交面積同比微增4%，但土拍溢價率逐月下滑，從4月的11%降至6月的6%。

行業(yè)轉型方向已明確指向“好房子”建設。萬科在公告中承諾：“加快構建適應房地產新模式的核心能力，持續(xù)為客戶提供‘好房子’‘好服務’‘好社區(qū)’”。

這一戰(zhàn)略與政策導向一致——國常會明確提出“扎實有力推進‘好房子’建設”，為行業(yè)轉型指明方向。

天風研究分析師孫彬彬團隊認為：“未來要適應‘地產新形勢’”，行業(yè)調控思路正“引導房子回歸到消費品屬性”。

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