文丨西部君

時(shí)隔十年，中國(guó)城市工作再迎來(lái)最高規(guī)格部署。

日前，中央城市工作會(huì)議在北京舉行。這是2015年城市工作會(huì)議后，關(guān)于城市工作的又一次權(quán)威定調(diào)。

事關(guān)中國(guó)城市發(fā)展的未來(lái)走向，信息量很大。

01

一，城鎮(zhèn)化發(fā)展的階段和邏輯，真的變了。

截至目前，中國(guó)大地上，690多座城市星羅棋布，9.4億人生活在城鎮(zhèn)。其中，千萬(wàn)人口城市就達(dá)到了18座。

經(jīng)歷過(guò)去幾十年的快速發(fā)展，截至2024年底，中國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率已達(dá)到67%。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，當(dāng)一個(gè)國(guó)家城市化水平達(dá)到70%左右，城市化的速度將顯著放緩，進(jìn)入以質(zhì)量提升為主的平穩(wěn)發(fā)展階段。

應(yīng)該說(shuō)，當(dāng)前中國(guó)城鎮(zhèn)化也在進(jìn)入這樣一個(gè)發(fā)展調(diào)整的區(qū)間。

此次會(huì)議則給出正式定調(diào)：

我國(guó)城鎮(zhèn)化正從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。

并明確，城市工作要深刻把握、主動(dòng)適應(yīng)形勢(shì)變化，實(shí)現(xiàn)五個(gè)轉(zhuǎn)變：

轉(zhuǎn)變城市發(fā)展理念，更加注重以人為本；
轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，更加注重集約高效；
轉(zhuǎn)變城市發(fā)展動(dòng)力，更加注重特色發(fā)展；
轉(zhuǎn)變城市工作重心，更加注重治理投入；
轉(zhuǎn)變城市工作方法，更加注重統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。

這種轉(zhuǎn)變到底意味著什么？

僅舉兩例。轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，更加注重集約高效，主要就是指對(duì)過(guò)去的“攤大餅”模式說(shuō)不。

事實(shí)上，過(guò)去幾年，城市合并、撤縣設(shè)市、撤縣設(shè)區(qū)的紛紛叫停，就已經(jīng)對(duì)過(guò)去那種主要依靠區(qū)劃調(diào)整的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)城市擴(kuò)張的模式敲響了警鐘。

它的背后，實(shí)際是推動(dòng)城市由外延式擴(kuò)張向內(nèi)涵式發(fā)展轉(zhuǎn)變的必然要求。這也呼應(yīng)了“城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段”的最新定調(diào)。

再比如，轉(zhuǎn)變城市工作重點(diǎn)，更加注重治理投入，主要是指要改變過(guò)去重建設(shè)而輕治理的模式。

由此，“大拆大建”不再是城市工作的重心，取而代之的是對(duì)存量治理的更多投入。

比如，此次會(huì)議提出的“七大任務(wù)”之一，就是著力建設(shè)安全可靠的韌性城市。

其中就包括推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施生命線安全工程建設(shè)，加快老舊管線改造升級(jí)；強(qiáng)化城市自然災(zāi)害防治，統(tǒng)籌城市防洪體系和內(nèi)澇治理等。

近年來(lái)，隨著各類極端氣候頻發(fā)，這些建設(shè)要求可以說(shuō)很有現(xiàn)實(shí)針對(duì)性。

02

二，都市圈建設(shè)將迎來(lái)春天。

會(huì)議部署城市工作7個(gè)方面的重點(diǎn)任務(wù)，第一項(xiàng)就是著力優(yōu)化現(xiàn)代化城市體系。

其中兩個(gè)表述，格外引人關(guān)注——著眼于提高城市對(duì)人口和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的綜合承載能力，發(fā)展組團(tuán)式、網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)代化城市群和都市圈。

近年來(lái)隨著“零門檻”落戶的普遍推行，不少中心城市都經(jīng)歷了一個(gè)城市常住人口快速增長(zhǎng)的階段，要讓這些人口留得住，并轉(zhuǎn)化為更多的消費(fèi)力，勢(shì)必需要進(jìn)一步提升城市對(duì)人口、就業(yè)等方面的綜合承載能力。

同時(shí)，目前常住人口城鎮(zhèn)化率雖然達(dá)到67%，但戶籍人口城鎮(zhèn)化率仍不到50%，兩者有著17個(gè)百分點(diǎn)以上的落差。

要提高城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量，加快推動(dòng)這部分人口的市民化進(jìn)程，也必然需要繼續(xù)提升對(duì)人口的承載力。

這一最新定調(diào)，其實(shí)也是對(duì)于過(guò)去長(zhǎng)期存在的一種對(duì)于城市人口“過(guò)多”的恐懼的否定。也即，人口進(jìn)一步向城市轉(zhuǎn)移、集中的趨勢(shì)，至少在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里是不會(huì)變的。

對(duì)此，或許有人會(huì)說(shuō)，這與前面說(shuō)過(guò)的不能任由城市“攤大餅”式過(guò)度擴(kuò)張，豈不是矛盾？

這就需要看到另一句話——發(fā)展組團(tuán)式、網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)代化城市群和都市圈。

也就是說(shuō)，更多人口向城市特別是大城市集中，并不等于是向單個(gè)城市范圍的集中，而主要是流向以大城市為引領(lǐng)的城市群和都市圈。

這一點(diǎn)，在過(guò)去幾年其實(shí)已經(jīng)在形成趨勢(shì)。2019年，國(guó)家發(fā)改委印發(fā)《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見(jiàn)》，成為都市圈建設(shè)的元年。

截至目前，全國(guó)已有17個(gè)“國(guó)家級(jí)都市圈”獲批。這些地方，未來(lái)將在承擔(dān)人口轉(zhuǎn)移和集中上，扮演更重要的角色。

一個(gè)值得注意的信號(hào)是，就在城市工作會(huì)議召開前夕，國(guó)家“十五五”發(fā)展規(guī)劃專家委員會(huì)專家陸銘在接受采訪時(shí)就表示，從都市圈角度，上海還能“大”得多。

比如，他舉了一個(gè)例子：

大家一直說(shuō)上海是軌交最長(zhǎng)的城市，我提了很多次，不要老是這么講，這不科學(xué)。因?yàn)樯虾Ｊ且粋€(gè)行政管轄概念的城市，是不能和國(guó)外的單個(gè)城市這樣比較的。光看總量，如果把上海和毗鄰的中小城市甚至蘇州全部算進(jìn)來(lái)，在這個(gè)范圍內(nèi)打包統(tǒng)計(jì)所有的軌道交通、包括高鐵，我們的總里程比東京都市圈要少差不多1000公里。

事實(shí)上，近幾年中國(guó)不少城市的軌道交通建設(shè)，都正在跨入都市圈時(shí)代。

如前不久，深圳、東莞就宣布正在推進(jìn)兩條跨市地鐵對(duì)接：已運(yùn)營(yíng)的深圳6號(hào)線支線將對(duì)接?xùn)|莞1號(hào)線，即將通車的深圳13號(hào)線北延段將對(duì)接?xùn)|莞5號(hào)線。

這預(yù)示著，在市內(nèi)軌道交通建設(shè)明顯降溫之下，都市圈軌道交通或仍存在一定的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

03

三，房地產(chǎn)發(fā)展新模式，真的要來(lái)了。

談城市發(fā)展，少不了一個(gè)關(guān)鍵詞——房地產(chǎn)。

這也是外界對(duì)于這次會(huì)議的一個(gè)重要關(guān)注焦點(diǎn)。

關(guān)于房地產(chǎn)，會(huì)議有幾個(gè)直接表示：

以推進(jìn)城市更新為重要抓手，大力推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動(dòng)能轉(zhuǎn)換、品質(zhì)提升、綠色轉(zhuǎn)型、文脈賡續(xù)、治理增效；
加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造；
嚴(yán)格限制超高層建筑，全面提升房屋安全保障水平。

這些表述，都并不是首次提出。但再次被重申，顯然意味深長(zhǎng)。

如構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，近幾年隨著“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系出現(xiàn)重大變化”，已在多個(gè)重要場(chǎng)合被提及。

至于會(huì)議提到的“城市更新”、“城中村和危舊房改造”，將會(huì)釋放一定的房地產(chǎn)新空間，但和過(guò)去的“推倒重來(lái)”模式天然有別。

一句話，指望房地產(chǎn)重回過(guò)去那種“高歌猛進(jìn)”的狀態(tài)，顯然不可能。

關(guān)于對(duì)超高層建筑的限制，早在2021年，多部門就聯(lián)合發(fā)文明確，從嚴(yán)控制建筑高度。并明確：

一般不得新建超高層住宅。城區(qū)常住人口300萬(wàn)人口以下城市嚴(yán)格限制新建150米以上超高層建筑，不得新建250米以上超高層建筑。
城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上城市嚴(yán)格限制新建250米以上超高層建筑，不得新建500米以上超高層建筑。

公開數(shù)據(jù)顯示，目前中國(guó)超過(guò)150米的建筑已經(jīng)有2964座，其中超過(guò)200米的有964座，超過(guò)300米的有102座。世界最高的十棟超高層建筑中，有六個(gè)在中國(guó)。

這組數(shù)據(jù)，或許將很難再增加了。

種種現(xiàn)實(shí)，以及最新的定調(diào)表明，從城市發(fā)展的階段，到發(fā)展模式，再到房地產(chǎn)發(fā)展方式，不管愿不愿意，都正在經(jīng)歷一場(chǎng)深刻的轉(zhuǎn)型。

包括但不限于：從增量到存量，從數(shù)量到質(zhì)量，從外延到內(nèi)涵……

誰(shuí)能順應(yīng)這一新變化，誰(shuí)就能在新階段，建立新的競(jìng)爭(zhēng)力優(yōu)勢(shì)——企業(yè)是，城市也是，人也是。