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作者：余飛

01

長(zhǎng)沙，房?jī)r(jià)破萬(wàn)

長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)調(diào)整背后，揭露了這一輪房?jī)r(jià)調(diào)整的邏輯：

房?jī)r(jià)調(diào)整幅度不僅取決于泡沫大小，更取決于價(jià)值大小。

7月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露了6月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，其中長(zhǎng)沙的表現(xiàn)比較魔幻。

一方面，新房?jī)r(jià)格，長(zhǎng)沙以0.4%的環(huán)比漲幅，與上海并列全國(guó)第一。

另一方面，二手房?jī)r(jià)格，長(zhǎng)沙以1.2%的跌幅，成為6月份二手房跌幅第二多的城市，僅次于徐州。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

而從貝殼找房披露的二手房成交價(jià)格來(lái)看，這座曾經(jīng)的調(diào)控標(biāo)兵、房?jī)r(jià)泡沫最小的省會(huì)城市，已悄然跌破了萬(wàn)元。

1月份的二手房成交價(jià)0.98萬(wàn)元/平方米，6月份跌至0.86萬(wàn)元/平方米，僅半年跌幅就達(dá)12%。

來(lái)源：貝殼找房

為此，長(zhǎng)沙于近日緊急發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)發(fā)展措施的通知》，涵蓋十條內(nèi)容。

來(lái)源：長(zhǎng)沙市住建局

內(nèi)容大多乏善可陳，都是一些老套措施。

比如繼續(xù)強(qiáng)調(diào)“以舊換新”， 本市家庭或個(gè)人出售自有住房后，一年內(nèi)購(gòu)買新建商品住房的，可按新房總價(jià)1%申領(lǐng)購(gòu)房補(bǔ)貼，單套最高3萬(wàn)元。

比如進(jìn)一步釋放購(gòu)房名額。二孩以上家庭購(gòu)房，套數(shù)認(rèn)定核減一套，也就是多了一套購(gòu)房資格。

比如推薦房票安置。在實(shí)施貨幣化安置的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)各區(qū)縣（市）根據(jù)實(shí)際情況，在城中村及城市危舊房改造中靈活運(yùn)用房票安置。

比如回購(gòu)存量房。通過(guò)市場(chǎng)化手段盤活閑置房源，轉(zhuǎn)化為保障性住房或人才住房，并探索“租購(gòu)一體、先租后購(gòu)”的保障模式。

如此種種。

02

長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)調(diào)整的邏輯

長(zhǎng)沙最新發(fā)布的十條措施，對(duì)于穩(wěn)定長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)，顯然于事無(wú)補(bǔ)。

畢竟去年的全面放開限購(gòu)的大招都沒有扭轉(zhuǎn)局勢(shì)，遑論現(xiàn)在的查缺補(bǔ)漏措施。

大家更感興趣的，應(yīng)該是長(zhǎng)沙這樣一座房?jī)r(jià)收入比最低的中心城市，為何跌幅也能如斯。

要了解原因，首先要清楚長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的上漲邏輯。

能夠在上一輪房?jī)r(jià)快速上漲過(guò)程中，沒有大幅跟漲，因素各有側(cè)重。

在上一輪牛市期間，長(zhǎng)沙與重慶可謂最淡定的兩座城市，雖然也在上漲，但幅度遠(yuǎn)小于其他中心城市。

原因在于：

重慶方面，主要是在于龐大的供應(yīng)量穩(wěn)定平衡了供需，尤其是廉價(jià)的公租房成為重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定器。

而長(zhǎng)沙，有供需平衡的力量，更重要的還是鐵腕調(diào)控之力。

不過(guò)，在鐵腕調(diào)控之下，雖然長(zhǎng)沙沒有像東部中心城市一樣動(dòng)輒翻倍，但上漲的持續(xù)時(shí)間卻超過(guò)了大多數(shù)城市。

所以，當(dāng)長(zhǎng)三角、珠三角熱點(diǎn)城市已經(jīng)陷入調(diào)整當(dāng)中時(shí)，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)依舊在上漲，直到2022年11月份長(zhǎng)沙的新房才轉(zhuǎn)跌。

長(zhǎng)沙在長(zhǎng)三角、珠三角城市陷入調(diào)整時(shí)仍在上漲的邏輯有三：

第一，在鐵腕調(diào)控政策下，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)一直控制不錯(cuò)，泡沫相對(duì)較小，其房?jī)r(jià)收入比是大中城市中倒數(shù)第一。

第二，長(zhǎng)沙一直以來(lái)采取的是溫和式上漲法，和成都一樣。所以這兩座城市直到2023年才開始調(diào)整，率先調(diào)整的都是泡沫較大的城市。

第三，在強(qiáng)省會(huì)戰(zhàn)略下，長(zhǎng)沙依靠正在虹吸整個(gè)湖南省的人口，致使其最近幾年的人口增量一直不錯(cuò)。

2021年全國(guó)人口增量創(chuàng)歷史新低，這種背景下，過(guò)去幾年人口增量始終保持在五六十萬(wàn)的深圳、廣州只增加了幾萬(wàn)人，而同期的長(zhǎng)沙增加了17.85萬(wàn)人，增量位居全國(guó)前列。

2022年，全國(guó)人口正式開始負(fù)增長(zhǎng)，減少了85萬(wàn)人，這種背景下，很多中心城市的人口增量斷崖式下滑而長(zhǎng)沙逆勢(shì)而上，增加了18.13萬(wàn)人，增量位居全國(guó)第一。

然而，在長(zhǎng)沙增量全國(guó)第一的同時(shí)，湖南省其他城市人口全部在減少。

湖南全省人口減少了18萬(wàn)人，湖南除長(zhǎng)沙外的其他城市，全部在減少。整個(gè)湖南省的常住人口，2022年減少了18萬(wàn)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

2023年同樣如此，只有長(zhǎng)沙人口在增長(zhǎng)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

2024年，依舊如此。 長(zhǎng)沙增加10.39萬(wàn)，整個(gè)湖南減少29萬(wàn)人。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

以上三個(gè)因素，讓長(zhǎng)沙的漲勢(shì)比東部中心城市長(zhǎng)了將近兩年，但在大環(huán)境整體轉(zhuǎn)向之下，長(zhǎng)沙也無(wú)法獨(dú)善其身。

無(wú)法獨(dú)善其身的原因有二：

第一，全國(guó)都在跌，信心喪失，長(zhǎng)沙焉能不跌。

第二， 過(guò)去幾年的大環(huán)境下，民眾的收入縮水，讓有實(shí)力投資的人也丟失了信心。讓買不起房的人，更加買不起，沒有了支撐。

于是我們看到，長(zhǎng)沙的商品房銷售面積見頂于2021年，當(dāng)年賣出了2605.79萬(wàn)平方米，2024年跌至1356.8萬(wàn)平方米，相較于高點(diǎn)下跌了47.9%。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局

商品房銷售額同樣見頂于2021年，當(dāng)年商品房銷售額高達(dá)2620.32億元，2023年跌至1735.38億元，相較于高點(diǎn)下跌了33.8%。2024年的銷售額數(shù)據(jù)，未公布。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局

克而瑞湖南披露：今年上半年，長(zhǎng)沙商品住宅成交277萬(wàn)方，同比下跌了11%。

長(zhǎng)沙樓市持續(xù)調(diào)整背后，大環(huán)境當(dāng)然是最重要的因素，此外還有長(zhǎng)沙自身的一些客觀因素，產(chǎn)業(yè)偏弱。

03

產(chǎn)業(yè)不夠強(qiáng)

樓市、經(jīng)濟(jì) 的基石是人口與產(chǎn)業(yè)，從人口角度看，長(zhǎng)沙沒有任何問(wèn)題，但從產(chǎn)業(yè)角度看，就有大問(wèn)題。

長(zhǎng)沙工業(yè)產(chǎn)業(yè)上最亮麗的標(biāo)簽，就是“工程機(jī)械之都”。

但這個(gè)標(biāo)簽隨著房地產(chǎn)這幾年調(diào)整，已失色了不少。

數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年工程機(jī)械行業(yè)處于下行調(diào)整期，疊加宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩、疫情以及工程開工率不足等因素影響，國(guó)內(nèi)工程機(jī)械整體營(yíng)收從9000余億元下降至8500億元。

這種背景下，2022年，三一重工、山河智能總營(yíng)收分別為8 08.22億元、73.02億元，分別下降24.37%、35.99%；凈利潤(rùn)分別為44.05億元、-11.38億元，分別下降64.26%、463%。

兩個(gè)頭部企業(yè)利潤(rùn)與營(yíng)收縮水，直接引發(fā)長(zhǎng)沙工程機(jī)械產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值跳水。

2022年，長(zhǎng)沙的工程機(jī)械產(chǎn)業(yè)集群規(guī)模企業(yè)總產(chǎn)值1990億元，而2021年這一數(shù)字已突破2800億元。

三一重工財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)

山河智能財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)

不過(guò)長(zhǎng)沙自我調(diào)整之下，2023年這一數(shù)值回到了2200億元。這一點(diǎn)從三一重工、山河智能的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，也可看出端倪。

長(zhǎng)沙雖然號(hào)稱“工程機(jī)械之都”，但制造業(yè)整體實(shí)力在全國(guó)排名并不高。2022年工業(yè)增加值為4086.54億元，位居全國(guó)第19位。

長(zhǎng)沙公布的2022年工業(yè)營(yíng)收為9428億元（2023年與2024年數(shù)據(jù)均未公布），與頭部工業(yè)強(qiáng)城相差甚遠(yuǎn)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局；其中無(wú)錫2023年數(shù)據(jù)

以工信部劃分的41個(gè)工業(yè)大類來(lái)看，長(zhǎng)沙與工業(yè)強(qiáng)城之間，同樣遜色不少。

長(zhǎng)沙公布的最新數(shù)據(jù)，是2022年的，2022年長(zhǎng)沙僅有3個(gè)營(yíng)業(yè)收入過(guò)千億的工業(yè)，分別是煙草制造業(yè)、汽車制造業(yè)、計(jì)算機(jī)通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：長(zhǎng)沙市統(tǒng)計(jì)局

沒有對(duì)比，就沒有傷害。

深圳擁有8個(gè)千億產(chǎn)業(yè)，其中一個(gè)兩萬(wàn)億產(chǎn)業(yè)，計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：深圳市統(tǒng)計(jì)局

蘇州擁有11個(gè)千億產(chǎn)業(yè)，其中1個(gè)為萬(wàn)億產(chǎn)業(yè)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：蘇州市統(tǒng)計(jì)局

東莞，5個(gè)千億產(chǎn)業(yè)，其中一個(gè)萬(wàn)億產(chǎn)業(yè)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：東莞市統(tǒng)計(jì)局

無(wú)錫 擁有9個(gè)千億產(chǎn)業(yè)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：無(wú)錫市統(tǒng)計(jì)局

廣州擁有6個(gè)千億產(chǎn)業(yè)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：廣州市統(tǒng)計(jì)局

佛山8個(gè)千億產(chǎn)業(yè)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：佛山統(tǒng)計(jì)局

寧波擁有7個(gè)營(yíng)收過(guò)千億的產(chǎn)業(yè)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：寧波市統(tǒng)計(jì)局

武漢有4個(gè)營(yíng)收過(guò)千億的產(chǎn)業(yè)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：武漢市統(tǒng)計(jì)局

杭州有6個(gè)千億產(chǎn)業(yè)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：杭州市統(tǒng)計(jì)局

如此種種足以說(shuō)明，長(zhǎng)沙的工業(yè)并不強(qiáng)，和西安一樣，很多人可能只是停留在聽說(shuō)層面上，而經(jīng)不起數(shù)據(jù)推敲。

相比于東部熱點(diǎn)城市，長(zhǎng)沙的產(chǎn)業(yè)側(cè)重于機(jī)械重工，缺乏新興產(chǎn)業(yè)。這是中西部中心城市的共同特點(diǎn)。

產(chǎn)業(yè)不強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)偏重老舊，無(wú)法提供更多高薪就業(yè)，影響著長(zhǎng)沙未來(lái)的發(fā)展勢(shì)頭。同時(shí)，也是長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)雖然不高，但依舊躲不開調(diào)整的底層邏輯。

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