7月驕陽似火，但上海二手房市場卻仍然在降溫。

　　最近我們在一線接觸到很多房東，急了！紛紛調低掛牌價，降價賣房。

　　背后是上海二手房成交量萎縮，掛牌價下降，成交價下跌。

　　自2024 年 9 月底新政之后，上海的新房和二手房成交量都有一個脈沖式增長，但進入今年4月份后，成交量回落明顯。

　　5 月、6 月已經跌破榮枯線，價格也開始往下走。

　　如果沒有新的政策救市，7月、8月還會下行。

　　最新數據顯示，7月上海二手房報價環(huán)比再跌0.14%，掛牌量雖從5月峰值回落，但仍然在高位運行。

　　成交量看，截至7月20日，全市成交僅12444套，全月成交大概率跌破2萬套大關，在1.8萬套左右。

　　價格這塊，我們房外房研究院統(tǒng)計，2025年上半年上海二手房掛牌價跌了3.7%。

　　具體到微觀小區(qū)個人房源，跌幅只大不小。

　　市場冷淡，成交量萎縮，大量的二手房賣不出去，房東就開始降價搶跑砸盤。

　　有房源一周內三連降，總價直落50萬——這不是個別現象，而是市場情緒的真實縮影。

　　希望通過這種方式，換來幾個誠意看房客戶。

　　比如我們最近代理在賣的一套房源，位于浦西某知名中產板塊的邊緣地帶。

　　房東原本心氣很高，認為自家房子競爭力十足，1樓帶大花園，裝修不超過五年。

　　掛牌1300萬，且拒絕了所有建議他降價的建議，還拉黑了不少周邊中介。

　　但不知為何就是等不來看房的客戶，無奈之下找到我們幫忙賣房。

　　我們接手賣房后，迅速全面推廣，在板塊內周邊乃至鄰居大小中介都去唱盤地推。

　　終于等來了幾個出價客戶，但與業(yè)主心理預期都相差甚遠。

　　好的是，這個過程也讓業(yè)主意識到自家房子真正能賣掉的市場價。

　　最讓人意想不到的是，同小區(qū)相似戶型的鄰居突然砸盤搶跑（1050萬）。

　　現在賣房，小區(qū)里有同戶型成交，基本都是背刺，而非托價。

　　業(yè)主徹底繃不住了，迅速下調掛牌價100萬至1200萬。

　　好在這套房本身比搶跑的房源要好不少，還帶一個產權車位。

　　在降價后也是很快等到了出價客戶，最終適當讓價（1140萬），賣房成功。

　　所以房東急了不是壞事。

　　認清市場，摸清市場價最重要。

　　什么是市場價，有人出價，能賣掉的才算是市場價。

　　細分來看，各個市場仍然冷熱不均。

　　豪宅市場相對還不錯，但業(yè)主也別再想著找冤大頭溢價賣房，沒這個可能。

　　剛需仍然是以價換量。

　　比如我們就遇到過浦東某老破小，原本無人問津，但降價15%后，有人房子都沒看就下定了，根源還是價格降到位了，同板塊最低價，性價比最高。

　　說明市場上還是有潛在買家，但還是要看房子和價格有沒有吸引力。

　　老粉知道，我在2021年底賣掉一套大虹橋的房子，也是降價才能賣掉。

　　當下的市場，只會更冷，購房者和房東預期還是拉鋸很明顯，要想賣的掉，總有一方要讓步。

　　比如一個小區(qū)，10套房子掛牌，看似均價堅挺，但最終能成交的，只有這十套里價格最低的一套，還得好好砍個價。

　　這么說吧，一開始定價就要比小區(qū)均價低5%，談價再降5%，均價打九折，才好成交。

　　當然如果你的房子樓層好，貴一些也是有道理的，不要盲目跟著降價。

　　最重要的是，還是調整預期，摸清市場行情，多看多跑多打聽，在這個基礎上合理定價。

　　大家可以關注板塊里銷售期漫長，和銷售期極短的房子，尋找其原因。

　　根據自己期待的周期，來制定出最終的價格，通過理性的分析制定出來的價格才叫真價格。

　　大幾百萬甚至上千萬的資產，無論是買房還是賣房多花點心思很有必要。

　　以上如果都做到了，也只是錦上添花，在當下的行情里，核心還是要降價。

　　每周必須要有4組以上帶看，20個帶看會有一個出價，這個時候就是85折砍價，你要頂得住。

　　總結來看，賣房最重要的是要觸達，需要你勤快主動，當然合理定價是基礎。

　　房子長時間賣不掉的房東，多數是佛系賣房，在中介那掛牌后就甩手不管。

　　還要說句得罪人的話，如果不是價格或者你的房子本身特別有競爭力，以你的努力程度，怎么PK全市幾十萬的二手房東？

　　另外現在的市場，新房和二手房幾乎脫節(jié)了，新房漲價還賣光很具迷惑性。

　　上海中原地產數據顯示，2025年上半年上海新房套均總價達到991萬元/套。2025年上海新房成交面積前十榜單中，10萬+的項目占到4個。

　　也就是說豪宅新房拉高了上海新房的成交均價。

　　各位房東不要被帶偏。

　　而且前幾年樓市火熱期的限售新房，也即將在明年迎來集中解禁。新房，限售新房，無形都會擠壓二手房的購買力。

　　所以你降價了就能賣掉還算好的，遠郊很多房子降價都難換成交。當地別說二手房了，新房都賣不掉。

　　臨港新房單價已跌破2萬元，宜浩佳園等限價房成交價較三年前腰斬。新場板塊的璟瀾灣、奉發(fā)賢薈悅邸、奉發(fā)右岸晶邸等多個項目無人認購。

　　這些區(qū)域庫存去化周期超24個月，部分板塊房價倒退回2019年水平。

　　一位臨港房東：“同戶型鄰居降價60萬急售，我的掛牌價瞬間變成笑話?！?/strong>

　　所以遠郊或老破小房東更需清醒：這類產品吸引力持續(xù)衰減。別和趨勢較勁。

　　建議： 現在想置換的，降價賣舊房，有機會低價撿漏更好的標的，算總價還是賺的； 投資的，遠郊資產早割肉早止損，核心資產可守候時間換空間；

　　買房想保值的，必須注重房子的稀缺性，關注 未來周邊土地的供應量、周邊產業(yè)含金量、城市界面如何以及學區(qū)資源 ，不然你買房就是純消費。

　　不過大家也比太悲觀。市場越差，救市的可能性也就越高。

　　形勢比人強！

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。