2025年，昆明樓市最火的趨勢，大概就是“產(chǎn)品迭代”了。

一邊是得益于新規(guī)加持，開發(fā)商各顯神通進(jìn)行著“戶型革命”，高得房率成了眾多新樓盤的殺手锏。另一邊，大露臺(tái)高顏值的四代宅接連入市，賺足了市場眼球，熱度仍在持續(xù)飆升。

此外，“好房子”政策背景下，土地重回宜居屬性，洋房也開始有了回歸的趨向。

這就存在了一個(gè)大膽的假設(shè)：如果把超高得房率、四代宅、洋房這些元素組合在一起，會(huì)成就一個(gè)什么樣的神仙樓盤？

實(shí)際上，這樣的假設(shè)在昆明已經(jīng)成立，即將開售的中通聯(lián)大書山就是。

聯(lián)大書山全部為四代宅洋房設(shè)計(jì)

這個(gè)四代宅洋房的威力很多人可能都低估了

要討論聯(lián)大書山這個(gè)四代宅洋房的含金量，先看目前昆明洋房市場的情況。

一個(gè)最顯而易見的事實(shí)就是，此前的昆明主城，洋房已經(jīng)接近于斷供。

第三方研究機(jī)構(gòu)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年以來，昆明主城洋房供應(yīng)面積總體呈斷崖下降趨勢，從2020年149.59萬㎡一路掉到2024年的10.76萬㎡。

而市場存量方面，2025年初，昆明主城洋房庫存也降到歷史新低，只剩大約45萬㎡。

今年5月，克而瑞又發(fā)布數(shù)據(jù)，公布了昆明主城住宅市場存量及其格局。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，在不同類型的產(chǎn)品庫存方面，昆明整體活躍庫存的絕對大頭仍然是高層住宅，洋房別墅的合計(jì)占比僅僅只有8%左右。

克而瑞2025年5月公布的昆明住宅活躍存量數(shù)據(jù)

供應(yīng)端來看，2020至2024年這五年間，自2020年集中供應(yīng)了546畝低容積率純住宅用地后，就僅有2022年的少量零星整合用地和2024年成交的兩宗土地，除此之外主城五區(qū)內(nèi)幾乎就再?zèng)]出讓過可供開發(fā)低密產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)宅地。

這也就意味著，在過去5年中，昆明的洋房接近于純消耗狀態(tài)，全新洋房已逐漸成為不折不扣的稀缺資源。

當(dāng)然，洋房的稀缺也分等級。

把目前昆明市場上的洋房剖開來看，你會(huì)發(fā)現(xiàn)幾個(gè)特點(diǎn)：

1.在售的洋房產(chǎn)品，大多分布在遠(yuǎn)郊或非城市核心區(qū)域，配套匱乏，生活不便。

2.基本為舊規(guī)下的產(chǎn)物，得房率不高，戶型功能設(shè)計(jì)理念老舊，居住體驗(yàn)感不佳。

3.部分洋房項(xiàng)目還存在高低配情況，同一小區(qū)內(nèi)洋房與高層混雜，隱私性差的同時(shí)，采光視野也受到影響。

對比之下，聯(lián)大書山不僅做到了差異化，而且最難得的在于基本全部做到了正向突進(jìn)。

首先從地段上來說，聯(lián)大書山位于呈貢新城核心區(qū)，彩云南路與聯(lián)大街兩大中軸在一旁交匯，同時(shí)距地鐵1號線與4號線換乘站聯(lián)大街站僅約200米。項(xiàng)目周邊可以說是呈貢最繁華的區(qū)域，中通世紀(jì)廣場和彩云之窗的大體量商業(yè)體就家門口，距離呈貢萬達(dá)廣場和七彩云南第壹城也僅不到一公里距離。

硬指標(biāo)方面，僅2.1的容積率在新城核心區(qū)幾乎是獨(dú)一份，與周邊競品相比，從基礎(chǔ)素質(zhì)方面就已經(jīng)明顯超出。而且它是昆明第一個(gè)新規(guī)四代宅洋房產(chǎn)品，全洋房不混搭，并把層高控制在只有9層，以犧牲貨值的代價(jià)換來了更高的舒適性。

我們聚焦到產(chǎn)品本身，洋房產(chǎn)品力和新規(guī)四代宅顏值碰撞出來的驚艷感，會(huì)更直觀。

產(chǎn)品為王這應(yīng)該是當(dāng)下昆明的產(chǎn)品力巔峰

雖然目前昆明市場新規(guī)產(chǎn)品不少，但很多項(xiàng)目受限于規(guī)劃指標(biāo)和基礎(chǔ)條件，產(chǎn)品只能做到局部優(yōu)化，已經(jīng)很難做到全局突破。

但聯(lián)大書山不一樣——其他產(chǎn)品更類似于升級改進(jìn)，而他則是名副其實(shí)的跨越迭代。作為新規(guī)四代宅洋房項(xiàng)目，無論產(chǎn)品形態(tài)還是空間設(shè)計(jì)，都是此前昆明市場未曾出現(xiàn)過的。

從不同角度深入，我們把聯(lián)大書山的產(chǎn)品力，歸納為“三大突破”：

空間突破：最高252%得房率，贈(zèng)送更多，空間分布更合理

聯(lián)大書山趕上了昆明執(zhí)行新版城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)管理規(guī)定，而且本身又是以贈(zèng)送面積多而著稱的四代宅，再加上容積率不高，開發(fā)的是只有9層的電梯洋房，在同等條件下，項(xiàng)目在得房率方面確實(shí)擁有更明顯的先天優(yōu)勢。

但把得房做到136-252%，這個(gè)還是多少有點(diǎn)出乎意料。

聯(lián)大書山首開戶型以建面120、130㎡左右面積段戶型為主，還有一樓帶花園及頂層帶露臺(tái)的戶型?？臻g設(shè)計(jì)方面，這些戶型有很多值得關(guān)注的亮點(diǎn)。

首先是贈(zèng)送面積更多。戶戶帶將近33㎡左右的全贈(zèng)送空中花園，半贈(zèng)送的景觀陽臺(tái)及生活陽臺(tái)也是大大加寬了空間感，臥室還帶全贈(zèng)送飄窗，進(jìn)一步增加贈(zèng)送面積。另外，在電梯入戶的同時(shí)，還有全贈(zèng)送的約5.47㎡的入戶花園。如果購買1樓建面130㎡左右面積段的C2-1戶型，大約114㎡的夾層和約64㎡的地面花園都是全贈(zèng)送，得房率直接飆升至驚人的252％。除此之外，該面積段頂樓戶型產(chǎn)品因?yàn)橛形蓓斅杜_(tái)贈(zèng)送，得房率也做到了187％。

建面約130㎡的聯(lián)大書山1層C2-1戶型

然而，得房率多少不是評判戶型好壞的唯一標(biāo)準(zhǔn)。功能設(shè)計(jì)合理，住得舒服，尺度感強(qiáng)，才是重點(diǎn)。

我們以建面約130㎡的標(biāo)準(zhǔn)層C2-5戶型為例，看看聯(lián)大書山對于戶型功能的打磨。該戶型贈(zèng)送面積大約51.56㎡，相當(dāng)于多得一個(gè)超大客餐廳的空間，整體空間尺度媲美市面上常規(guī)產(chǎn)品180㎡以上戶型。

在功能劃分上，這款戶型同樣將空間利用最大化。專梯入戶、私享前廳只是標(biāo)配，約33㎡大客廳與空中花園連通，帶來更開闊的景觀面和通透性。同時(shí)每個(gè)戶型都有生活陽臺(tái)，大露臺(tái)用于接待親朋好友，生活陽臺(tái)拿來晾曬衣物或擺放個(gè)人雜物，拒絕尷尬。

場景突破：270度空中花園，打開更多生活可能

其次，聯(lián)大書山還帶來了生活場景的顛覆。

先從四代宅最具辨識性的空中花園說起，聯(lián)大書山的空中花園擁有三個(gè)明顯的特點(diǎn)：面積大、視野廣、安全性高。

具體來看，哪怕是項(xiàng)目面積最小的標(biāo)準(zhǔn)層120㎡左右戶型，也做到了25㎡左右的空中花園，而且是全贈(zèng)送。130㎡左右面積段的戶型，空中花園面積甚至達(dá)到了33㎡左右。

聯(lián)大書山樓棟效果圖

如果說6米左右挑高的空中花園是當(dāng)下四代宅的常規(guī)操作，那么再用270度環(huán)幕設(shè)計(jì)進(jìn)一步拉升橫向視野則讓整個(gè)觀景面顯得更無懈可擊。

更值得注意的是，聯(lián)大書山是第一個(gè)以洋房形態(tài)入局的四代宅樓盤。其空中花園最大的優(yōu)勢在于，因?yàn)楦叨雀?，相對來說風(fēng)速更小，安全系數(shù)更高，真正做到顏值與實(shí)用性兼顧，進(jìn)而帶來生活場景的更多元適配。

對年輕人來說，它可以是一處露天會(huì)客廳、也可以是一處觀景臺(tái)。而對于家里的小朋友來說，這里既是親近自然的歡樂主場，也是綠植培育的科普基地。

至于此前客戶比較關(guān)注的四代宅露臺(tái)的私密性問題，聯(lián)大書山也通過雙重隱私擋板巧妙地化解了；

教育突破：獨(dú)樹一幟的教育資源與項(xiàng)目景觀融合

聯(lián)大書山之所以案名中取書山二字，一方面是項(xiàng)目所在的呈貢核心區(qū)擁有全市頂尖的教育資源，正好坐享其中。旁邊同為中通開發(fā)的中通世紀(jì)廣場項(xiàng)目，規(guī)劃配建的昆明理工大學(xué)附屬呈貢學(xué)校已經(jīng)開學(xué)，12年公辦教育體系，出家門進(jìn)校門，省時(shí)省力更省心。

值得驚艷的是，除了昆明理工大學(xué)附屬呈貢學(xué)校之外，與聯(lián)大書山項(xiàng)目一路之隔還規(guī)劃有學(xué)校地塊，從幼兒園到高中全覆蓋，且與項(xiàng)目處于同一規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，目前正在招標(biāo)，據(jù)說也將引入全昆明最頂級的教育資源，雙教育護(hù)航，在昆明來說絕對是獨(dú)一無二；

書山的基底有了，怎么在項(xiàng)目上進(jìn)一步發(fā)散、深化，聯(lián)大書山選擇了從公區(qū)景觀入手，同時(shí)這也是項(xiàng)目命名為書山的另一個(gè)關(guān)鍵。

聯(lián)大書山景觀打造體系示意

聯(lián)大書山的景觀打造以學(xué)區(qū)、書香為核心，并融合了全齡活動(dòng)與共享庭院等元素，依據(jù)各地塊分布特點(diǎn)，打造出墨香雅筑、學(xué)林漫居、樂齡悠庭“三個(gè)大院”，并以其為載體，通過現(xiàn)代新中式手法營造共享書院社區(qū)，每個(gè)地塊作為獨(dú)立“大院”進(jìn)行景觀打造，并配置中央庭院、架空層功能空間、全天候活力場景等。

這種以學(xué)府逸境為主題，“可游、可學(xué)、可棲”的景觀打造，放眼全昆明也基本是獨(dú)一份。

用普通項(xiàng)目預(yù)算買入昆明最前端產(chǎn)品

不難看出，無論規(guī)劃條件、產(chǎn)品形態(tài)，還是戶型設(shè)計(jì)，聯(lián)大書山都稱得上是真正的昆明最前端作品。

未來，即便有低容積率項(xiàng)目，像聯(lián)大書山這樣位于新城核心區(qū)、配套完善的項(xiàng)目也很難再有。

最關(guān)鍵的還有價(jià)格。雖然目前具體售價(jià)還未公布，但大致可以確定的是，由于面積段較?。?0-162㎡），聯(lián)大書山的入門門檻并不高，基本可以用普通改善房的預(yù)算，享受不輸頂級豪宅居住體驗(yàn)，何況它本就代表了昆明當(dāng)下住宅的最前端理念。

視角來到供應(yīng)端，對于絕大多數(shù)開發(fā)商來說，在如此地段、用如此優(yōu)異指標(biāo)做高性價(jià)比的四代洋房，絕對是一件不可思議的事。在“成本控制”被大多數(shù)開發(fā)商頻頻提及的當(dāng)下，一個(gè)不惜成本專注品質(zhì)的親民四代洋房，的確值得等待！