作者 | 醉酒大鯊魚(yú)

文章來(lái)源 | 格隆匯樓

兩年半前的一筆行業(yè)大買(mǎi)賣(mài)，如今要割肉騰退了。

8折退地

華發(fā)在深圳拿下的最大地塊，大概率是要退了。

7月29日，華發(fā)發(fā)布了一則公告——深圳政府?dāng)M回收盤(pán)活深圳前海冰雪世界項(xiàng)目未建商業(yè)用地，面積共計(jì)7.0468萬(wàn)平方米，擬收購(gòu)價(jià)為44.05億，并特別強(qiáng)調(diào)本次交易不構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易以及重大資產(chǎn)重組。

公告顯示，標(biāo)的地塊均屬于融華置地，公司持有其100%股權(quán)。

未建商業(yè)用地共7宗，原本是華發(fā)聯(lián)手融創(chuàng)在2020年11月以底價(jià)127.1億元拿下的寶安區(qū)A301-0575地塊，開(kāi)發(fā)包括住宅、商業(yè)、人才房，其中人才房已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢且銷(xiāo)售。

當(dāng)初聯(lián)手拿地，華發(fā)還只占49%的權(quán)益。

由于融創(chuàng)急需資金解困，2023年1月以約35.8億元被華發(fā)并購(gòu)，成為當(dāng)年行業(yè)首宗大額收并購(gòu)項(xiàng)目。

另外，華發(fā)公告，此次擬回收未建用地，市場(chǎng)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)原值約58.41億元，評(píng)估價(jià)約44.86億元，減值約13.55億元，減值率23.2%。

這意味著，深圳政府?dāng)M回收用地是8折左右。

這八折左右的減值原因，評(píng)估報(bào)告給出的解釋是——地塊為2020年市場(chǎng)高位的時(shí)候拿下，如今深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)整，尤其 是辦公市場(chǎng)整體持續(xù)低迷，深圳的商辦用地地價(jià)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

對(duì)華發(fā)而言，如今以8折被回收，未嘗不是好事。

畢竟以當(dāng)下的收儲(chǔ)閑置土地的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)看，算比較不錯(cuò)的了。

要知道，這個(gè)月深圳也誕生一宗大額用地回收。

位于龍崗的世茂深港國(guó)際中心涉及的12宗用地及用地上建筑物，收儲(chǔ)補(bǔ)償僅約68億元，不足土地原價(jià)值的1/3。

世茂2017年以高達(dá)239.43億元價(jià)格競(jìng)得用地。

盡管如此，對(duì)華發(fā)而言，都是一筆巨大的虧損。

7宗未建用地減值虧損超過(guò)公司2024年凈利潤(rùn)的一半。

去年華發(fā)凈利潤(rùn)約9.51億元。

所以，市場(chǎng)預(yù)計(jì)本次交易產(chǎn)生的虧損超過(guò)公司 2024 年經(jīng)審計(jì)凈利潤(rùn)的50%。

割肉前兆

雖然，華發(fā)特別強(qiáng)調(diào)本次交易不構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易，亦不構(gòu)成重大資產(chǎn)重組，但華發(fā)走到這一步并非無(wú)跡可尋。

首先，華發(fā)經(jīng)營(yíng)以及流動(dòng)性近年來(lái)一直承壓。

2023年華發(fā)年報(bào)顯示，凈利潤(rùn)約18.38億元，同比下降29.58%，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~約505.4億元；

到了2024年，華發(fā)年報(bào)顯示，凈利潤(rùn)約9.51億元，但經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流159.0億元，同比減少68.5%，創(chuàng)下近6年新低。

7月14日華發(fā)股份發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，2025年上半年公司預(yù)計(jì)扣非后的歸母凈利潤(rùn)約1.4864億元，較上年同期減少約10.3639億元，同比減少87.46%。

雖然華發(fā)解釋今年上半年歸母凈利潤(rùn)同比減少的原因是受市場(chǎng)環(huán)境影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，加上公司結(jié)合市場(chǎng)情況擬對(duì)部分項(xiàng)目計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，才導(dǎo)致這樣的結(jié)果，但也難掩公司可能面臨虧損或經(jīng)營(yíng)困難的困境。

其次，華發(fā)進(jìn)入深圳市場(chǎng)的時(shí)機(jī)為深圳樓市的轉(zhuǎn)折周期。

進(jìn)入深圳市場(chǎng)后，深圳樓市已經(jīng)進(jìn)入縮量階段，無(wú)論是住宅還是商業(yè)辦公市場(chǎng)，都存在較大困難。

如今整個(gè)深圳的商業(yè)商辦市場(chǎng)面臨更大的壓力。

據(jù)中原研究院數(shù)據(jù)，2025年上半年共有23個(gè)商業(yè)項(xiàng)目獲批，批售面積合計(jì)14.97萬(wàn)平，同比上升150.5%，環(huán)比下降0.4%；上半年僅8個(gè)辦公項(xiàng)目獲批，批售面積20.0萬(wàn)平，同比下滑18.7%，環(huán)比下滑5.3%。

其中，一手商業(yè)成交154套，同比下滑74.2%，環(huán)比下滑66.8%；成交面積為1.09萬(wàn)平，同比下滑69.1%，環(huán)比下滑77.0%；一手辦公成交111套，同比下降66.3%，環(huán)比下降72.6%；成交面積1.69萬(wàn)平，同比下降61.3%，環(huán)比下降49.3%。上半年一手辦公成交量為近十年最低。

與此同時(shí)，深圳的甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率幾乎回升到2020年的高位，且租金進(jìn)一步下探。

據(jù)力高國(guó)際數(shù)據(jù)，今年二季度深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率為27%，稍低于2020年二季度的28%，而平均凈有效租金下滑至139.4元每月每平方米。

而2022年二季度末，深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓的空置率為20.1%，平均凈有效租金為211.4元每月每平方米，空置率則在需求陸續(xù)釋放且沒(méi)有新項(xiàng)目入市的情況下環(huán)比小幅下降至20.1%。

這都關(guān)乎商業(yè)用地最終的去向。

而更重要的是，華發(fā)冰雪世界的投入回報(bào)遙遙無(wú)期。

到目前為止，華發(fā)冰雪世界預(yù)計(jì)今年第四季度才試營(yíng)業(yè)。

現(xiàn)在商業(yè)用地幾乎都成了燙手山芋，若華發(fā)這7塊商業(yè)用地繼續(xù)開(kāi)發(fā)，對(duì)公司利潤(rùn)造成的拖累，或許更不可估量。

不如及早退地，收回現(xiàn)金，彌補(bǔ)公司的流動(dòng)性缺口。

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