法釋〔2025〕10號

最高人民法院

關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件

適用法律問題的解釋

（2024年12月14日最高人民法院審判委員會第1938次會議通過，自2025年7月24日起施行）

為正確審理執(zhí)行異議之訴案件，依法保護當事人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國民事訴訟法》《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》等法律規(guī)定，結(jié)合審判實踐，制定本解釋。

第一條 |【執(zhí)行異議審查和執(zhí)行異議之訴管轄】

案外人依照民事訴訟法（2023年修正）第二百三十八條規(guī)定，在執(zhí)行過程中就執(zhí)行標的提出執(zhí)行異議，由提出異議時負責執(zhí)行該執(zhí)行標的的人民法院審查處理；案外人、當事人對執(zhí)行異議裁定不服，自裁定送達之日起十五日內(nèi)向作出執(zhí)行異議裁定的執(zhí)行法院提起執(zhí)行異議之訴的，人民法院應予受理。

【案外人逾期提出執(zhí)行異議的救濟路徑】案外人未在《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》

（2020修正），下同第六條規(guī)定的期限內(nèi)提出異議，人民法院裁定不予受理的，可以依法另行向申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人等主張權(quán)利。

條文主旨

本條第1款是關(guān)于案外人執(zhí)行異議、案外人執(zhí)行異議之訴管轄法院的規(guī)定，本條第2款是關(guān)于案外人逾期提出執(zhí)行異議的救濟路徑的規(guī)定。

條文解讀

本條第1款規(guī)定，案外人執(zhí)行異議由負責執(zhí)行該執(zhí)行標的的人民法院管轄，案外人執(zhí)行異議之訴由作出執(zhí)行異議裁定的執(zhí)行法院管轄。關(guān)于案外人執(zhí)行異議的管轄法院，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議復議規(guī)定》）第2、3條規(guī)定是執(zhí)行法院。本條第1款將執(zhí)行法院進一步明確為，是負責執(zhí)行該執(zhí)行標的的人民法院。此外，《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第4條規(guī)定：“執(zhí)行案件被指定執(zhí)行、提級執(zhí)行、委托執(zhí)行后，當事人、利害關(guān)系人對原執(zhí)行法院的執(zhí)行行為提出異議的，由提出異議時負責該案件執(zhí)行的人民法院審查處理；受指定或者受委托的人民法院是原執(zhí)行法院的下級人民法院的，仍由原執(zhí)行法院審查處理。執(zhí)行案件被指定執(zhí)行、提級執(zhí)行、委托執(zhí)行后，案外人對原執(zhí)行法院的執(zhí)行標的提出異議的，參照前款規(guī)定處理?！?strong>《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第4條是關(guān)于執(zhí)行案件被指定執(zhí)行、提級執(zhí)行、委托執(zhí)行時，確定案外人執(zhí)行異議管轄法院的特別規(guī)定，要優(yōu)先于本條第1款適用。關(guān)于案外人執(zhí)行異議之訴的管轄法院，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》（以下簡稱《民訴法解釋》）第302規(guī)定，由執(zhí)行法院管轄。本條第1款將執(zhí)行法院進一步明確為，是作出執(zhí)行異議裁定的執(zhí)行法院，由此可知，案外人執(zhí)行異議的管轄法院與案外人執(zhí)行異議之訴的管轄法院一致。

本條第2款規(guī)定，案外人逾期提出執(zhí)行異議的，人民法院裁定不予受理的，但案外人可以依法另行向申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人等主張權(quán)利。關(guān)于案外人另行主張權(quán)利的途徑，一般認為是不當?shù)美V或侵權(quán)之訴。至于采用不當?shù)美V還是侵權(quán)之訴，應根據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定進行判斷。

關(guān)聯(lián)法條

《民事訴訟法》（2023年修正）第238條　執(zhí)行過程中，案外人對執(zhí)行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關(guān)的，可以自裁定送達之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。

《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》（2020修正）第6條 當事人、利害關(guān)系人依照民事訴訟法第二百二十五條規(guī)定提出異議的，應當在執(zhí)行程序終結(jié)之前提出，但對終結(jié)執(zhí)行措施提出異議的除外。案外人依照民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定提出異議的，應當在異議指向的執(zhí)行標的執(zhí)行終結(jié)之前提出；執(zhí)行標的由當事人受讓的，應當在執(zhí)行程序終結(jié)之前提出。

第二條 |【多重查封下執(zhí)行異議之訴當事人的確定】

金錢債權(quán)糾紛的財產(chǎn)保全、執(zhí)行中，執(zhí)行標的存在輪候查封、扣押、凍結(jié)的，案外人提起執(zhí)行異議之訴，以首先查封、享有擔保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的申請保全人、申請執(zhí)行人為被告，以其他已知的輪候查封的申請保全人、申請執(zhí)行人為第三人。

條文解讀

關(guān)于案外人執(zhí)行異議之訴的當事人，《民訴法解釋》第305條規(guī)定：“案外人提起執(zhí)行異議之訴的，以申請執(zhí)行人為被告。被執(zhí)行人反對案外人異議的，被執(zhí)行人為共同被告；被執(zhí)行人不反對案外人異議的，可以列被執(zhí)行人為第三人?！?strong>關(guān)于將申請執(zhí)行人作為案外人執(zhí)行異議之訴的被告，理論和實踐不存在爭議。因《最高人民法院關(guān)于首先查封法院與優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院處分查封財產(chǎn)有關(guān)問題的批復》第1條規(guī)定：“執(zhí)行過程中，應當由首先查封、扣押、凍結(jié)（以下簡稱查封）法院負責處分查封財產(chǎn)。但已進入其他法院執(zhí)行程序的債權(quán)對查封財產(chǎn)有順位在先的擔保物權(quán)、優(yōu)先權(quán)（該債權(quán)以下簡稱優(yōu)先債權(quán)），自首先查封之日起已超過60日，且首先查封法院就該查封財產(chǎn)尚未發(fā)布拍賣公告或者進入變賣程序的，優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院可以要求將該查封財產(chǎn)移送執(zhí)行。”故本條也明確規(guī)定，案外人提起執(zhí)行異議之訴，以首先查封、享有擔保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的申請保全人、申請執(zhí)行人為被告。不過，關(guān)于輪候查封的債權(quán)人能否作為案外人執(zhí)行異議之訴的被告，此前的司法實踐存在較大爭議。一種觀點認為，輪候查封尚未對案外人造成現(xiàn)實損害，案外人不能起訴輪候查封的債權(quán)人。另一種觀點認為，輪候查封與正式查封自動銜接，應當將輪候查封的債權(quán)人作為被告。本條顯然采取了折中觀點，規(guī)定以其他已知的輪候查封的申請保全人、申請執(zhí)行人為第三人。讓其他已知的輪候查封的申請保全人、申請執(zhí)行人作為第三人參與案外人執(zhí)行異議之訴的審理，可以避免案外人針對輪候查封重復提起案外人執(zhí)行異議之訴，也回應了輪候查封尚未對案外人造成現(xiàn)實損害的問題。

關(guān)聯(lián)法條

《查扣凍規(guī)定》（2020年修正）第26條　對已被人民法院查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)，其他人民法院可以進行輪候查封、扣押、凍結(jié)。查封、扣押、凍結(jié)解除的，登記在先的輪候查封、扣押、凍結(jié)即自動生效。

其他人民法院對已登記的財產(chǎn)進行輪候查封、扣押、凍結(jié)的，應當通知有關(guān)登記機關(guān)協(xié)助進行輪候登記，實施查封、扣押、凍結(jié)的人民法院應當允許其他人民法院查閱有關(guān)文書和記錄。

其他人民法院對沒有登記的財產(chǎn)進行輪候查封、扣押、凍結(jié)的，應當制作筆錄，并經(jīng)實施查封、扣押、凍結(jié)的人民法院執(zhí)行人員及被執(zhí)行人簽字，或者書面通知實施查封、扣押、凍結(jié)的人民法院。

《民訴法解釋》（2022年修正）第305條　案外人提起執(zhí)行異議之訴的，以申請執(zhí)行人為被告。被執(zhí)行人反對案外人異議的，被執(zhí)行人為共同被告；被執(zhí)行人不反對案外人異議的，可以列被執(zhí)行人為第三人。

《最高人民法院關(guān)于首先查封法院與優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院處分查封財產(chǎn)有關(guān)問題的批復》一、執(zhí)行過程中，應當由首先查封、扣押、凍結(jié)（以下簡稱查封）法院負責處分查封財產(chǎn)。但已進入其他法院執(zhí)行程序的債權(quán)對查封財產(chǎn)有順位在先的擔保物權(quán)、優(yōu)先權(quán)（該債權(quán)以下簡稱優(yōu)先債權(quán)），自首先查封之日起已超過60日，且首先查封法院就該查封財產(chǎn)尚未發(fā)布拍賣公告或者進入變賣程序的，優(yōu)先債權(quán)執(zhí)行法院可以要求將該查封財產(chǎn)移送執(zhí)行。

第三條 |【異議之訴判決效力】

案外人就執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，人民法院判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標的的，同時判決解除執(zhí)行措施并寫明相關(guān)查封、扣押、凍結(jié)裁定書案號。案外人可以持生效判決請求相關(guān)執(zhí)行法院解除執(zhí)行措施。

條文主旨

本條是關(guān)于案外人執(zhí)行異議之訴判決內(nèi)容的規(guī)定。

條文解讀

關(guān)于案外人執(zhí)行異議之訴的判決內(nèi)容，《民訴法解釋》第310條第1款規(guī)定：“對案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：

（一）案外人就執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標的；

（二）案外人就執(zhí)行標的不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請求?！?案外人就執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益時，相較《民訴法解釋》第310條第1款，本條還規(guī)定同時判決解除執(zhí)行措施并寫明相關(guān)查封、扣押、凍結(jié)裁定書案號。

此外，本條還規(guī)定案外人可以持生效判決請求相關(guān)執(zhí)行法院解除執(zhí)行措施。本條的規(guī)定有利于銜接案外人執(zhí)行異議之訴與執(zhí)行程序，賦予案外人憑借案外人執(zhí)行異議之訴勝訴判決要求執(zhí)行機關(guān)排除不當執(zhí)行行為的權(quán)利。

關(guān)聯(lián)法條

《民訴法解釋》第310條 對案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：

（一）案外人就執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標的；

（二）案外人就執(zhí)行標的不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請求。

案外人同時提出確認其權(quán)利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判。

第四條 |【案外人確權(quán)請求時被告的確定】

案外人提起執(zhí)行異議之訴并依照《民法典》第二百三十四條等規(guī)定就執(zhí)行標的的歸屬提出確權(quán)請求的，以被執(zhí)行人為被告。

條文主旨

本條是關(guān)于案外人在執(zhí)行異議之訴中一并提出確權(quán)請求的規(guī)定。

條文解讀

《民訴法解釋》第310條第2款規(guī)定：“案外人同時提出確認其權(quán)利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判?！?strong>本條延續(xù)了《民訴法解釋》第310條第2款規(guī)定的精神，允許案外人在執(zhí)行異議之訴中一并提出確權(quán)請求。不過，本條進一步明確規(guī)定案外人提出確權(quán)請求的依據(jù)是《民法典》第234條等規(guī)定。《民法典》第234條規(guī)定：“因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認權(quán)利。”由此可知，所謂的案外人提出的確權(quán)請求，通常指的是確認物權(quán)的請求。此外，本條還規(guī)定，案外人同時提出確權(quán)請求的，以被執(zhí)行人為被告。原因在于，此時案外人認為執(zhí)行標的物屬于其所有，而執(zhí)行機關(guān)之所以查封、扣押、凍結(jié)執(zhí)行標的物是因為該執(zhí)行標的物通常在權(quán)利外觀上屬于被執(zhí)行人所有。

關(guān)聯(lián)法條

《民法典》第234條 因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認權(quán)利。

《民訴法解釋》（2022年修正）第305條　案外人提起執(zhí)行異議之訴的，以申請執(zhí)行人為被告。被執(zhí)行人反對案外人異議的，被執(zhí)行人為共同被告；被執(zhí)行人不反對案外人異議的，可以列被執(zhí)行人為第三人。

第五條 |【案外人同時提出給付請求的合并審理】

案外人提起執(zhí)行異議之訴并以被執(zhí)行人等為被告提出返還原物、返還價款或者交付標的物、辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等給付請求的，人民法院可以合并審理，法律另有規(guī)定不宜合并審理的，應當分別立案。

條文主旨

本條是關(guān)于案外人在執(zhí)行異議之訴中一并提出給付請求的規(guī)定。

條文解讀

《全國法院民商事審判工作會議紀要》（法〔2019〕254號）（以下簡稱《九民紀要》）第119條規(guī)定：“案外人執(zhí)行異議之訴以排除對特定標的物的執(zhí)行為目的，從程序上而言，案外人依據(jù)《民事訴訟法》第227條提出執(zhí)行異議被駁回的，即可向執(zhí)行人民法院提起執(zhí)行異議之訴。人民法院對執(zhí)行異議之訴的審理，一般應當就案外人對執(zhí)行標的物是否享有權(quán)利、享有什么樣的權(quán)利、權(quán)利是否足以排除強制執(zhí)行進行判斷。至于是否作出具體的確權(quán)判項，視案外人的訴訟請求而定。案外人未提出確權(quán)或者給付訴訟請求的，不作出確權(quán)判項，僅在裁判理由中進行分析判斷并作出是否排除執(zhí)行的判項即可。但案外人既提出確權(quán)、給付請求，又提出排除執(zhí)行請求的，人民法院對該請求是否支持、是否排除執(zhí)行，均應當在具體判項中予以明確。執(zhí)行異議之訴不以否定作為執(zhí)行依據(jù)的生效裁判為目的，案外人如認為裁判確有錯誤的，只能通過申請再審或者提起第三人撤銷之訴的方式進行救濟?！?strong>本條延續(xù)了《九民紀要》第119條規(guī)定的精神，允許案外人在執(zhí)行異議之訴中一并提出返還原物、返還價款或者交付標的物、辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等給付請求。且本條明確規(guī)定，案外人執(zhí)行異議之訴與給付之訴之間是一種合并審理的關(guān)系。此外，還規(guī)定法律另有規(guī)定不宜合并審理的，應當分別立案。其中，不宜合并審理的情形，應當包括違反級別管轄和專屬管轄的情形。

關(guān)聯(lián)法條

《全國法院民商事審判工作會議紀要》119.案外人執(zhí)行異議之訴以排除對特定標的物的執(zhí)行為目的，從程序上而言，案外人依據(jù)《民事訴訟法》第227條提出執(zhí)行異議被駁回的，即可向執(zhí)行人民法院提起執(zhí)行異議之訴。人民法院對執(zhí)行異議之訴的審理，一般應當就案外人對執(zhí)行標的物是否享有權(quán)利、享有什么樣的權(quán)利、權(quán)利是否足以排除強制執(zhí)行進行判斷。至于是否作出具體的確權(quán)判項，視案外人的訴訟請求而定。案外人未提出確權(quán)或者給付訴訟請求的，不作出確權(quán)判項，僅在裁判理由中進行分析判斷并作出是否排除執(zhí)行的判項即可。但案外人既提出確權(quán)、給付請求，又提出排除執(zhí)行請求的，人民法院對該請求是否支持、是否排除執(zhí)行，均應當在具體判項中予以明確。執(zhí)行異議之訴不以否定作為執(zhí)行依據(jù)的生效裁判為目的，案外人如認為裁判確有錯誤的，只能通過申請再審或者提起第三人撤銷之訴的方式進行救濟。

第六條 |【執(zhí)行標的已處分時異議之訴如何處理】

案外人執(zhí)行異議之訴案件審理期間，申請執(zhí)行人請求人民法院繼續(xù)執(zhí)行并提供相應擔保的，由負責審理執(zhí)行異議之訴的人民法院裁定是否準許。執(zhí)行法院依法繼續(xù)執(zhí)行的，案外人執(zhí)行異議之訴案件按照下列情形分別處理：

（一）案外人就執(zhí)行標的不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請求；

（二）案外人就執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，執(zhí)行標的由申請執(zhí)行人通過拍賣、抵債等執(zhí)行程序受讓的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標的，并撤銷相關(guān)拍賣或者抵債裁定；已向申請執(zhí)行人交付的，同時判決申請執(zhí)行人返還，拒絕返還的，強制執(zhí)行；

（三）案外人就執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，執(zhí)行標的已由他人通過拍賣、變賣等執(zhí)行程序合法取得的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標的變價款，執(zhí)行法院向案外人發(fā)放變價款；已向申請執(zhí)行人發(fā)放變價款或者已向被執(zhí)行人退還剩余變價款的，同時判決申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人返還，拒絕返還的，強制執(zhí)行；執(zhí)行法院向案外人釋明執(zhí)行標的已由他人合法取得而案外人拒絕受領(lǐng)變價款的，應當將變價款予以提存，并告知案外人自提存之日起五年內(nèi)可以隨時領(lǐng)取。

在前款第二項、第三項規(guī)定情形下，案外人認為申請執(zhí)行人請求繼續(xù)執(zhí)行錯誤，給其造成損失的，可以依法另行向申請執(zhí)行人、執(zhí)行擔保人等主張權(quán)利（侵權(quán)損害賠償請求權(quán)）。

條文主旨

本條第1款是關(guān)于案外人執(zhí)行異議之訴審理期間不停止執(zhí)行但執(zhí)行標的已被處分如何處理的規(guī)定，本條第2款是關(guān)于案外人認為申請執(zhí)行人請求繼續(xù)執(zhí)行錯誤的救濟路徑的規(guī)定。

條文解讀

《民訴法解釋》第313條規(guī)定：“案外人執(zhí)行異議之訴審理期間，人民法院不得對執(zhí)行標的進行處分。申請執(zhí)行人請求人民法院繼續(xù)執(zhí)行并提供相應擔保的，人民法院可以準許?！?strong>據(jù)此，案外人執(zhí)行異議之訴審理期間原則上停止執(zhí)行，但申請執(zhí)行人可以通過提供相應擔保請求法院繼續(xù)執(zhí)行。不過申請執(zhí)行人提供擔保時，執(zhí)行程序也并非當然繼續(xù)，而是由負責審理執(zhí)行異議之訴的人民法院裁定是否準許。如果執(zhí)行法院依法繼續(xù)執(zhí)行的，可能出現(xiàn)本條第1款規(guī)定的三種情形。

第一種情形是案外人就執(zhí)行標的不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請求。案外人敗訴時，執(zhí)行法院繼續(xù)執(zhí)行并不會損害案外人的利益。

第二種情形是案外人就執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，執(zhí)行標的由申請執(zhí)行人通過拍賣、抵債等執(zhí)行程序受讓的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標的，并撤銷相關(guān)拍賣或者抵債裁定；已向申請執(zhí)行人交付的，同時判決申請執(zhí)行人返還，拒絕返還的，強制執(zhí)行。案外人勝訴時，若執(zhí)行標的物已經(jīng)或準備交付申請執(zhí)行人，則應當適用執(zhí)行回轉(zhuǎn)制度，將屬于案外人所有的執(zhí)行標的物回轉(zhuǎn)至案外人處。

第三種情形是案外人就執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，執(zhí)行標的已由他人通過拍賣、變賣等執(zhí)行程序合法取得的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標的變價款，執(zhí)行法院向案外人發(fā)放變價款；已向申請執(zhí)行人發(fā)放變價款或者已向被執(zhí)行人退還剩余變價款的，同時判決申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人返還，拒絕返還的，強制執(zhí)行；執(zhí)行法院向案外人釋明執(zhí)行標的已由他人合法取得而案外人拒絕受領(lǐng)變價款的，應當將變價款予以提存，并告知案外人自提存之日起五年內(nèi)可以隨時領(lǐng)取。第三種情形是案外人勝訴時，執(zhí)行標的物已經(jīng)由拍定人取得所有權(quán)，因拍定人取得所有權(quán)是善意取得，故案外人不能要求拍定人返回執(zhí)行標的物。但案外人可以請求法院排除對執(zhí)行標的物變價款的執(zhí)行，如果執(zhí)行標的物的變價款已經(jīng)分配給申請執(zhí)行人或被執(zhí)行人，則可以請求申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人返回不當取得的執(zhí)行標的物變價款。

本條第2款規(guī)定，案外人勝訴時，如果案外人認為申請執(zhí)行人請求繼續(xù)執(zhí)行錯誤，給其造成損失的，可以依法另行向申請執(zhí)行人、執(zhí)行擔保人等主張權(quán)利。實際上是賦予了案外人侵權(quán)損害賠償請求權(quán)。

簡言之，案外人執(zhí)行異議之訴勝訴，申請執(zhí)行人請求繼續(xù)執(zhí)行錯誤，案外人除享有執(zhí)行標的物返還請求權(quán)/標的物變價款受領(lǐng)權(quán)外，還享有侵權(quán)損害賠償請求權(quán)。

關(guān)聯(lián)法條

《民訴法解釋》第313條　案外人執(zhí)行異議之訴審理期間，人民法院不得對執(zhí)行標的進行處分。申請執(zhí)行人請求人民法院繼續(xù)執(zhí)行并提供相應擔保的，人民法院可以準許。

被執(zhí)行人與案外人惡意串通，通過執(zhí)行異議、執(zhí)行異議之訴妨害執(zhí)行的，人民法院應當依照民事訴訟法第一百一十六條規(guī)定處理。申請執(zhí)行人因此受到損害的，可以提起訴訟要求被執(zhí)行人、案外人賠償。

《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第6條　當事人、利害關(guān)系人依照民事訴訟法第二百二十五條規(guī)定提出異議的，應當在執(zhí)行程序終結(jié)之前提出，但對終結(jié)執(zhí)行措施提出異議的除外。

案外人依照民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定提出異議的，應當在異議指向的執(zhí)行標的執(zhí)行終結(jié)之前提出；執(zhí)行標的由當事人受讓的，應當在執(zhí)行程序終結(jié)之前提出。

第七條 |【執(zhí)行終結(jié)時異議之訴的處理】

案外人執(zhí)行異議之訴案件審理或者再審申請審查期間，執(zhí)行案件已經(jīng)結(jié)案，執(zhí)行法院未對執(zhí)行標的進行處分且執(zhí)行措施已經(jīng)解除的，人民法院應當裁定終結(jié)訴訟或者終結(jié)審查。原由執(zhí)行法院作出的執(zhí)行異議裁定失效。案外人根據(jù)本解釋第四條、第五條提出的確權(quán)、給付請求，人民法院可以繼續(xù)審理或者審查。

條文主旨

本條是關(guān)于執(zhí)行程序終結(jié)時案外人執(zhí)行異議之訴、案外人執(zhí)行異議、合并提起的確權(quán)之訴或給付之訴如何處理的規(guī)定。

條文解讀

執(zhí)行案件已經(jīng)結(jié)案，執(zhí)行法院未對執(zhí)行標的進行處分且執(zhí)行措施已經(jīng)解除的，案外人執(zhí)行異議之訴已經(jīng)沒有繼續(xù)審理的必要，或者說已經(jīng)沒有了排除強制執(zhí)行的對象，案外人執(zhí)行異議之訴喪失了訴的利益，因此案外人執(zhí)行異議之訴應當裁定終結(jié)訴訟或者終結(jié)審查。案外人執(zhí)行異議裁定雖然已經(jīng)作出，但執(zhí)行案件已經(jīng)結(jié)案，執(zhí)行法院未對執(zhí)行標的進行處分且執(zhí)行措施已經(jīng)解除的，案外人執(zhí)行異議裁定排除執(zhí)行或者繼續(xù)執(zhí)行的內(nèi)容也無必要，因此原由執(zhí)行法院作出的執(zhí)行異議裁定失效。已如前述，《執(zhí)行異議之訴解釋》第4、5條允許案外人在執(zhí)行異議之訴中一并提出確權(quán)請求或給付請求，確權(quán)之訴與給付之訴之間實際上是訴的合并關(guān)系，因此，案外人執(zhí)行異議之訴裁定終結(jié)訴訟或終結(jié)審查，并不影響確權(quán)之訴或給付之訴繼續(xù)審理或者審查。

關(guān)聯(lián)法條

《民事訴訟法》第268條 有下列情形之一的，人民法院裁定終結(jié)執(zhí)行：

（一）申請人撤銷申請的；

（二）據(jù)以執(zhí)行的法律文書被撤銷的；

（三）作為被執(zhí)行人的公民死亡，無遺產(chǎn)可供執(zhí)行，又無義務承擔人的；

（四）追索贍養(yǎng)費、扶養(yǎng)費、撫養(yǎng)費案件的權(quán)利人死亡的；

（五）作為被執(zhí)行人的公民因生活困難無力償還借款，無收入來源，又喪失勞動能力的；

（六）人民法院認為應當終結(jié)執(zhí)行的其他情形。

第269條　中止和終結(jié)執(zhí)行的裁定，送達當事人后立即生效。

第八條 |【執(zhí)行依據(jù)再審期間的審理規(guī)則】

執(zhí)行異議之訴案件審理或者再審申請審查期間，人民法院對作為執(zhí)行依據(jù)的原判決、裁定等依法決定再審，執(zhí)行標的系原判決、裁定等所涉爭議標的以外的財產(chǎn)，或者案外人可能享有足以排除擔保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的強制執(zhí)行的民事權(quán)益的，執(zhí)行異議之訴案件可以繼續(xù)審理或者審查，不能認定案外人享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益的，執(zhí)行異議之訴案件應當中止審理或者審查。

條文主旨

本條旨在規(guī)定執(zhí)行依據(jù)被依法決定再審時案外人執(zhí)行異議之訴應如何處理。

條文解讀

人民法院對作為執(zhí)行依據(jù)的原判決、裁定等依法決定再審時，如果再審結(jié)果是認定執(zhí)行依據(jù)存在錯誤并被依法撤銷，則因執(zhí)行依據(jù)啟動的執(zhí)行程序也將隨之無法存續(xù)，進而導致案外人執(zhí)行異議之訴失去存在基礎(chǔ)。若執(zhí)行依據(jù)再審維持原判，則因該執(zhí)行依據(jù)啟動的執(zhí)行程序?qū)⒗^續(xù)存在，案外人執(zhí)行異議之訴仍有繼續(xù)審理的必要。因此，執(zhí)行依據(jù)的再審程序?qū)崬榘竿馊藞?zhí)行異議之訴的前置程序?！睹袷略V訟法》第153條第1款第(五)項規(guī)定，本案必須以另一案的審理結(jié)果為依據(jù)，而另一案尚未審結(jié)的，中止訴訟。因此，執(zhí)行依據(jù)再審時，案外人執(zhí)行異議之訴案件應當中止審理。不過，本條規(guī)定了兩種例外情形：

一是執(zhí)行標的系原判決、裁定等所涉爭議標的以外的財產(chǎn)。若執(zhí)行標的物與執(zhí)行依據(jù)無關(guān)，則案外人執(zhí)行異議之訴自然與之無關(guān)，其審理無需依附于執(zhí)行依據(jù)的再審程序。

二是案外人可能享有足以排除擔保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的強制執(zhí)行的民事權(quán)益。案外人享有該等權(quán)益，表明其權(quán)益具有強優(yōu)先性，如果執(zhí)行依據(jù)再審程序久拖不決，有可能損害案外人的合法權(quán)益。

因此，本條規(guī)定了前述兩種案外人執(zhí)行異議之訴案件可以繼續(xù)審理或者審查的例外情形。

第九條 |【被執(zhí)行人破產(chǎn)時異議之訴的處理】

執(zhí)行異議之訴案件審理或者再審申請審查期間，人民法院裁定受理被執(zhí)行人破產(chǎn)案件的，執(zhí)行異議之訴案件應當中止審理或者審查，管理人接管債務人財產(chǎn)后，執(zhí)行異議之訴案件可以繼續(xù)審理或者審查。

條文主旨

本條是關(guān)于法院裁定受理被執(zhí)行人破產(chǎn)案件時案外人執(zhí)行異議之訴如何處理的規(guī)定。

條文解讀

本條主要源于以下法條的銜接：《企業(yè)破產(chǎn)法》第19條規(guī)定“人民法院受理破產(chǎn)申請后，有關(guān)債務人財產(chǎn)的保全措施應當解除，執(zhí)行程序應當中止”，這為任何針對債務人的執(zhí)行行為設置了基礎(chǔ)屏障；同時，《企業(yè)破產(chǎn)法》第20條規(guī)定“人民法院受理破產(chǎn)申請后，已經(jīng)開始而尚未終結(jié)的有關(guān)債務人的民事訴訟或者仲裁應當中止；在管理人接管債務人的財產(chǎn)后，該訴訟或者仲裁繼續(xù)進行”，明確了民事訴訟或仲裁程序的中止機制。執(zhí)行異議之訴本質(zhì)上是涉?zhèn)鶆杖说拿袷略V訟范疇，因為其訴訟標的直接關(guān)涉?zhèn)鶆杖素敭a(chǎn)的權(quán)屬或處分問題，一旦被執(zhí)行人被受理破產(chǎn)，其財產(chǎn)處置應以破產(chǎn)程序為中心，避免零碎處理損害債權(quán)人利益；同樣，再審申請審查雖屬審判監(jiān)督程序，但其審查內(nèi)容通常涉及債務人財產(chǎn)的執(zhí)行依據(jù)，故可擴展適用《企業(yè)破產(chǎn)法》第20條的訴訟精神，確保統(tǒng)一中止。《民訴法解釋》第305條規(guī)定“案外人提起執(zhí)行異議之訴的，以申請執(zhí)行人為被告。被執(zhí)行人反對案外人異議的，被執(zhí)行人為共同被告；被執(zhí)行人不反對案外人異議的，可以列被執(zhí)行人為第三人”，這進一步明確了被執(zhí)行人在該訴中的當事人地位，但核心依據(jù)是《企業(yè)破產(chǎn)法》第19條和第20條，以預防訴訟執(zhí)行沖突對破產(chǎn)財產(chǎn)管理的影響。管理人接管財產(chǎn)后繼續(xù)審理或?qū)彶椋瑒t允許在破產(chǎn)管理人主導下有序處理爭議。因此，本條是對《企業(yè)破產(chǎn)法》第19條和第20條的細化應用，實現(xiàn)執(zhí)行異議之訴和再審申請審查在破產(chǎn)背景下的程序協(xié)調(diào)。

關(guān)聯(lián)法條

《企業(yè)破產(chǎn)法》第19條　人民法院受理破產(chǎn)申請后，有關(guān)債務人財產(chǎn)的保全措施應當解除，執(zhí)行程序應當中止。

第20條　人民法院受理破產(chǎn)申請后，已經(jīng)開始而尚未終結(jié)的有關(guān)債務人的民事訴訟或者仲裁應當中止；在管理人接管債務人的財產(chǎn)后，該訴訟或者仲裁繼續(xù)進行。

第十條 |【再審發(fā)現(xiàn)支持排除執(zhí)行確有錯誤時的處理】

案外人執(zhí)行異議之訴案件經(jīng)審判監(jiān)督程序發(fā)現(xiàn)支持案外人排除強制執(zhí)行確有錯誤，人民法院認定案外人不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，判決駁回案外人訴訟請求的，原相關(guān)執(zhí)行法院按照原順位恢復執(zhí)行；執(zhí)行標的已合法轉(zhuǎn)讓給他人，人民法院裁定撤銷原判決、終結(jié)訴訟的，申請執(zhí)行人可以依法另行向被執(zhí)行人、案外人等主張權(quán)利。

條文主旨

本條是關(guān)于案外人執(zhí)行異議之訴生效判決錯誤時如何處理的規(guī)定。

條文解讀

案外人執(zhí)行異議之訴的生效判決確有錯誤，且經(jīng)審判監(jiān)督程序撤銷的，則表明該判決所排除的執(zhí)行行為本身并無不當。故而，此時原相關(guān)執(zhí)行法院應當按照原順位恢復執(zhí)行。即法條規(guī)定的案外人執(zhí)行異議之訴案件經(jīng)審判監(jiān)督程序被認定支持案外人排除強制執(zhí)行的請求確有錯誤，人民法院最終認定案外人不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，判決駁回案外人訴訟請求的，原相關(guān)執(zhí)行法院按照原順位恢復執(zhí)行。不過，案外人可能已經(jīng)將執(zhí)行標的轉(zhuǎn)讓給第三人。如果第三人屬于善意取得的話，則申請執(zhí)行人只能依法另行向被執(zhí)行人、案外人等主張權(quán)利，如主張不當?shù)美驌p害賠償。

第十一條 |【商品房購房者排除執(zhí)行的條件】

人民法院對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的新建商品房實施強制執(zhí)行，案外人以其系商品房消費者為由，提起執(zhí)行異議之訴，請求排除建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及一般金錢債權(quán)的強制執(zhí)行，并能夠證明其主張同時符合下列條件的，人民法院應予支持：

（一）查封前，案外人已與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）查封前，案外人已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且查封后至一審法庭辯論終結(jié)前已將剩余價款交付人民法院執(zhí)行；

（三）所購商品房系用于滿足家庭居住生活需要。案外人起訴請求被執(zhí)行人辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，符合前款規(guī)定的，人民法院依法予以支持。

人民法院判決駁回案外人訴訟請求的，案外人交付執(zhí)行的剩余價款應予及時退還。

條文主旨

本條是關(guān)于商品房消費者特殊債權(quán)排除執(zhí)行的規(guī)定。

條文解讀

2002年的《最高人民法院關(guān)于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》（法釋〔2002〕16號，已失效，以下稱《建工優(yōu)先受償權(quán)批復》）第1條規(guī)定，法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)；第2條規(guī)定，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。

《建工優(yōu)先受償權(quán)批復》的起草者解釋規(guī)定商品房消費者的特殊債權(quán)絕對優(yōu)先的原因時指出：相較于作為個體的消費者，承包人作為一種經(jīng)營組織，擁有更多措施和手段用于判斷、分析及控制交易風險，更有能力保護自身權(quán)益。因此，比較承包人的利益與消費者的利益，消費者的利益屬于生存利益，應當優(yōu)先；承包人的利益屬于經(jīng)營利益，應當退居其次。若允許承包人行使其優(yōu)先權(quán)，無異于用消費者的資金清償開發(fā)商的債務，等于開發(fā)商將自身債務轉(zhuǎn)嫁給廣大消費者，嚴重違背特殊保護消費者的法律政策。

2002年《建工優(yōu)先受償權(quán)批復》第1條和第2條關(guān)于商品房消費者的特殊債權(quán)絕對優(yōu)先的規(guī)定，被2015年《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第29條承繼。且《執(zhí)行異議復議規(guī)定》的起草者指出，第29條賦予商品房消費者的特殊債權(quán)以排除執(zhí)行效力，是基于對商品房消費者生存權(quán)這一更高價值的維護，此原則是從《建工優(yōu)先受償權(quán)批復》中推論得出的。此外，商品房消費者的保護也有其深刻的社會基礎(chǔ)，即消費者購房目的均為居住。在房價高企的當今社會，有的商品房消費者傾盡一生甚至兩代人的收入，方購得一處安身立命之所，其對房屋的債權(quán)應當處于優(yōu)先順位。

此后，《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第29條的規(guī)定，被《九民紀要》第125條和第126條、《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復》（以下簡稱《商品房消費者權(quán)利保護的批復》）第2條、《執(zhí)行異議之訴解釋》第11條所承繼，賦予商品房消費者特殊債權(quán)以排除執(zhí)行效力的價值考量因素并未發(fā)生變化，即司法解釋是基于對商品房消費者生存權(quán)的保護而賦予其特殊債權(quán)排除執(zhí)行效力。

關(guān)于商品房消費者的特殊債權(quán)能否對抗申請執(zhí)行人的抵押權(quán)以及其他優(yōu)先受償權(quán)，尤其是《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第29條是否屬于第27條規(guī)定的“法律、司法解釋另有規(guī)定”的除外情形，理論和實踐曾存爭議。如前所述，《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第29條、《九民紀要》第125條和第126條、《商品房消費者權(quán)利保護的批復》第2條、《執(zhí)行異議之訴解釋》第11條，均是基于保護商品房消費者生存權(quán)而賦予其特殊債權(quán)排除執(zhí)行的效力。

誠然，案外人享有的民事權(quán)益的對抗性應嚴格限定在一定范圍內(nèi)，避免對抵押權(quán)等固有權(quán)利體系造成沖擊。但生存權(quán)屬于基本人權(quán)，在價值位階上高于財產(chǎn)權(quán)。因此，案外人主張的涉及生存權(quán)的債權(quán)應當優(yōu)先于申請執(zhí)行人享有的任何類型的財產(chǎn)權(quán)，即該債權(quán)具有強優(yōu)先性，不僅優(yōu)先于申請執(zhí)行人享有的普通金錢債權(quán)，在滿足特定條件時亦優(yōu)先于申請執(zhí)行人享有的擔保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)。

如前所述，商品房消費者的利益是生存利益，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、承包人、抵押擔保借款方的利益是經(jīng)營利益。因此，應賦予商品房消費者的特殊債權(quán)以對抗申請執(zhí)行人的普通金錢債權(quán)、抵押權(quán)以及其他優(yōu)先受償權(quán)的效力。對此，《九民紀要》第126條、《商品房消費者權(quán)利保護的批復》第2條、《執(zhí)行異議之訴解釋》第11條均作出了明確規(guī)定。

《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第29條、《九民紀要》第125條、《商品房消費者權(quán)利保護的批復》第2條、《執(zhí)行異議之訴解釋》第11條規(guī)定，滿足下列三項要件時，商品房消費者的特殊債權(quán)足以排除執(zhí)行：在法院查封前案外人已與被執(zhí)行人簽訂合法有效的書面買賣合同；案外人所購商品房系用于滿足家庭基本居住生活需要；案外人已支付的價款超過合同約定總價款的50%或者案外人已支付全部價款。

其中，“在法院查封前案外人已與被執(zhí)行人簽訂合法有效的書面買賣合同”的要件，與前述無過錯不動產(chǎn)買受人特殊債權(quán)排除執(zhí)行的第一個要件相同，指向案外人執(zhí)行異議之訴第一層面的審理內(nèi)容，旨在確認案外人對商品房享有基于合法有效買賣合同產(chǎn)生的債權(quán)。其他兩個要件則指向案外人執(zhí)行異議之訴第二層面的審理內(nèi)容，旨在判斷案外人對商品房享有的債權(quán)是否足以排除執(zhí)行。

“案外人所購商品房系用于滿足家庭基本居住生活需要”是商品房消費者特殊債權(quán)排除執(zhí)行的核心要件，旨在確定保護案外人生存權(quán)的必要性。對比《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第29條、《九民紀要》第125條、《執(zhí)行異議之訴解釋》第11條、《商品房消費者權(quán)利保護的批復》第2條的規(guī)定，可見《商品房消費者權(quán)利保護的批復》第2條和《執(zhí)行異議之訴解釋》第11條僅要求案外人所購商品房“系用于滿足家庭基本居住生活需要”或“系用于居住”；而其他司法解釋在此基礎(chǔ)上，還要求案外人名下無其他用于居住的房屋，即該商品房是案外人名下的唯一住房。

當然，《九民紀要》第125條對“唯一住房”作了寬松解釋，即案外人名下雖已有一套房屋，但所購房屋在面積上仍屬滿足基本居住需要的，也足以排除執(zhí)行。對此，筆者贊同《商品房消費者權(quán)利保護的批復》第2條和《執(zhí)行異議之訴解釋》第11條的規(guī)定。

傳統(tǒng)中國的家庭模式既包括由祖父母、父母和孫子女組成的大家庭，也包括分家析產(chǎn)后形成的父母子女小家庭，但其基本成員均由父母、夫妻、子女、兄弟、姐妹構(gòu)成。無論城鄉(xiāng)，父母、夫妻、子女共同生活系屬常態(tài)。《民法典》第26條規(guī)定：“父母對未成年子女負有撫養(yǎng)、教育和保護的義務。成年子女對父母負有贍養(yǎng)、扶助和保護的義務。”《民法典》第1059條第1款規(guī)定：“夫妻有相互扶養(yǎng)的義務?！贝送?，《民法典》第1062條規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)為夫妻共同財產(chǎn)，歸夫妻共同所有。

因此，判斷案外人生存權(quán)是否需要保護，不能僅以其名下是否有唯一住房為標準。一方面，若實行夫妻共同財產(chǎn)制的案外人，其配偶或未成年子女名下有住房且足以保障案外人生存權(quán)，則即使案外人名下無住房，也應認為其所購商品房并非用于滿足家庭基本居住生活需要。另一方面，若案外人的父母、配偶、子女等與其共同生活，則即使案外人名下已有一套或多套住房，但不足以保障案外人及其父母、配偶、子女的生存權(quán)時，也應認為其所購商品房系用于滿足家庭基本居住生活需要。其中，關(guān)于“滿足家庭基本居住生活需要”的地域判斷標準，以《九民紀要》第125條規(guī)定的“同一設區(qū)的市或者縣級市范圍內(nèi)”較為合理。

此外，司法實踐中對商住房、店鋪、地下室、別墅、復式、大平層、養(yǎng)老型住房、車庫等是否屬于《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第29條、《九民紀要》第125條、《商品房消費者權(quán)利保護的批復》第2條、《執(zhí)行異議之訴解釋》第11條規(guī)定的“商品房”存在一定爭議。筆者認為，不應僅看標的物的外觀和表象，而應回歸賦予商品房消費者特殊債權(quán)排除執(zhí)行效力的本旨，即保障案外人的生存權(quán)。因此，只要標的物的主要功能是保障商品房消費者日常居住生活所需，均應納入“商品房”的語義范圍。

“案外人已支付的價款超過合同約定總價款的50%或者案外人已支付全部價款”的要件，與前述無過錯不動產(chǎn)買受人特殊債權(quán)排除執(zhí)行的第三個要件相同，旨在平衡案外人與申請執(zhí)行人的利益。對比《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第29條、《執(zhí)行異議之訴解釋》第11條與《九民紀要》第125條、《商品房消費者權(quán)利保護的批復》第2條的規(guī)定，可見《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第29條僅要求案外人已支付的價款超過合同約定總價款的50%；而后三者要求案外人已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且在查封后至一審法庭辯論終結(jié)前已將剩余價款交付執(zhí)行（實質(zhì)上也要求案外人最終支付全部價款）。

對此，筆者認為后三者的規(guī)定更為合理。一方面，在商品房預售交易模式中，案外人基本已通過全額付款或首付款加銀行按揭貸款的方式支付了全部價款。另一方面，商品房消費者的特殊債權(quán)無任何公示手段，卻具有排除抵押權(quán)、建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)的效力；從平衡案外人與申請執(zhí)行人利益角度出發(fā)，應當要求案外人已支付全部價款。

關(guān)聯(lián)法條

《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第29條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復》

一、建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)之間的權(quán)利順位關(guān)系，按照《最高人民法院關(guān)于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條的規(guī)定處理。

二、商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應當予以支持。

只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規(guī)定。

三、在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應當予以支持。

《九民紀要》125【案外人系商品房消費者】實踐中，商品房消費者向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買商品房，往往沒有及時辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因欠債而被強制執(zhí)行，人民法院在對尚登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已出賣給消費者的商品房采取執(zhí)行措施時，商品房消費者往往會提出執(zhí)行異議，以排除強制執(zhí)行。對此，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第29條規(guī)定，符合下列情形的，應當支持商品房消費者的訴訟請求：

一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

二是所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

三是已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。人民法院在審理執(zhí)行異議之訴案件時，可參照適用此條款。

問題是，對于其中“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”如何理解，審判實踐中掌握的標準不一。“買受人名下無其他用于居住的房屋”，可以理解為在案涉房屋同一設區(qū)的市或者縣級市范圍內(nèi)商品房消費者名下沒有用于居住的房屋。商品房消費者名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規(guī)定的精神。

對于其中“已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”如何理解，審判實踐中掌握的標準也不一致。如果商品房消費者支付的價款接近于百分之五十，且已按照合同約定將剩余價款支付給申請執(zhí)行人或者按照人民法院的要求交付執(zhí)行的，可以理解為符合該規(guī)定的精神。

126.【商品房消費者的權(quán)利與抵押權(quán)的關(guān)系】根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》第1條、第2條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)，故抵押權(quán)人申請執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持。但應當特別注意的是，此情況是針對實踐中存在的商品房預售不規(guī)范現(xiàn)象為保護消費者生存權(quán)而作出的例外規(guī)定，必須嚴格把握條件，避免擴大范圍，以免動搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則。因此，這里的商品房消費者應當僅限于符合本紀要第125條規(guī)定的商品房消費者。買受人不是本紀要第125條規(guī)定的商品房消費者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，不適用上述處理規(guī)則。

第十二條 |【預售資金監(jiān)管賬戶購房款排除執(zhí)行】

執(zhí)行法院凍結(jié)被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預售資金監(jiān)管賬戶，案外人以其已向該賬戶交付購房款，且房屋買賣合同已經(jīng)解除為由，提起執(zhí)行異議之訴，請求排除相應購房款的強制執(zhí)行并申請向其發(fā)放，事由成立的，人民法院應予支持。

執(zhí)行法院對被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建筑物及其占用范圍內(nèi)建設用地使用權(quán)實施強制執(zhí)行，符合前條第一款第一項、第三項規(guī)定的商品房消費者因房屋不能交付且無實際交付可能導致房屋買賣合同已經(jīng)解除，提起執(zhí)行異議之訴，請求在建筑物及其建設用地使用權(quán)的變價款中排除相對應的強制執(zhí)行并申請向其發(fā)放的，人民法院應予支持。

條文主旨

本條第1款是關(guān)于房屋買受人請求排除執(zhí)行機關(guān)對購房款執(zhí)行的規(guī)定，本條第2款是關(guān)于商品房消費者請求排除執(zhí)行機關(guān)對被執(zhí)行人建筑物及其建設用地使用權(quán)變價款執(zhí)行的規(guī)定。

條文解讀

《最高人民法院、住房和城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》第2條規(guī)定：“商品房預售資金監(jiān)管賬戶被人民法院凍結(jié)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、商品房建設工程款債權(quán)人、材料款債權(quán)人、租賃設備款債權(quán)人等請求以預售資金監(jiān)管賬戶資金支付工程建設進度款、材料款、設備款等項目建設所需資金，或者購房人因購房合同解除申請退還購房款，經(jīng)項目所在地住房和城鄉(xiāng)建設主管部門審核同意的，商業(yè)銀行應當及時支付，并將付款情況及時向人民法院報告。住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當依法妥善處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等主體的資金使用申請，未盡監(jiān)督審查義務違規(guī)批準用款申請，導致資金挪作他用，損害保全申請人或者執(zhí)行申請人權(quán)利的，依法承擔相應責任。”本條第1款的規(guī)定與前述規(guī)定一脈相承。本條第1款賦予房屋買受人基于房屋買賣合同解除而取得的債權(quán)以排除對購房款強制執(zhí)行的效力，原因在于：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預售資金監(jiān)管賬戶具有?？顚Ｓ眯再|(zhì)，賬戶內(nèi)資金已特定化，可與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其他財產(chǎn)有效區(qū)分。且購房款在我國往往是購房人的主要財產(chǎn)甚至其家庭幾代人的積蓄，若不允買受人取回，將影響社會穩(wěn)定，不利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

《商品房消費者權(quán)利保護的批復》第3條規(guī)定：“在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應當予以支持?！?strong>本條第2款與前述規(guī)定一脈相承。本條第2款賦予商品房消費者的價款返還請求權(quán)以排除執(zhí)行的效力，且其效力不僅及于一般金錢債權(quán)，亦及于附有建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)的金錢債權(quán)，其原理與前述《執(zhí)行異議之訴解釋》第11條一致，亦旨在保護案外人的生存權(quán)，因生存權(quán)的價值位階高于財產(chǎn)權(quán)。

關(guān)聯(lián)法條

《最高人民法院、住房和城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預售資金用于項目建設的通知》第2條

《商品房消費者權(quán)利保護的批復》第3條

第十三條 |【代為清償不動產(chǎn)買受人排除執(zhí)行的條件】

人民法院對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)實施強制執(zhí)行，案外人以其系不動產(chǎn)的買受人為由，提起執(zhí)行異議之訴，請求排除建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及一般金錢債權(quán)的強制執(zhí)行，案外人與被執(zhí)行人簽訂合法有效的書面買賣合同且在一審法庭辯論終結(jié)前交付執(zhí)行法院的價款足以代為清償相應主債權(quán)的，人民法院應予支持。

符合前款規(guī)定的案外人起訴請求抵押權(quán)人按套辦理抵押權(quán)注銷登記手續(xù)的，人民法院應予支持。

人民法院按照本條第一款規(guī)定判決不得執(zhí)行，申請執(zhí)行人可以申請將案外人依本條第一款交付的價款替代被執(zhí)行人清償相應債務。

人民法院判決駁回案外人訴訟請求的，案外人交付執(zhí)行的價款應予及時退還。

條文主旨

本條是關(guān)于不動產(chǎn)買受人交付執(zhí)行法院的價款足以代為清償相應主債權(quán)時排除執(zhí)行的規(guī)定。

條文解讀

案外人與被執(zhí)行人簽訂合法有效的書面買賣合同，且在一審法庭辯論終結(jié)前交付執(zhí)行法院的價款足以代為清償相應主債權(quán)的，則無論是一般金錢債權(quán)的債權(quán)人，還是附有建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)的金錢債權(quán)人，均將因不動產(chǎn)買受人交付的價款而獲得清償。申請執(zhí)行人的利益不會因不動產(chǎn)買受人請求法院判決排除對不動產(chǎn)的執(zhí)行而受損。因此，本條第1款賦予不動產(chǎn)買受人在其交付的價款足以代為清償相應主債權(quán)時，其債權(quán)以排除執(zhí)行的效力。本條第1款也旨在銜接實體法關(guān)于第三人代為清償制度的規(guī)定，即《民法典》第524條：“債務人不履行債務，第三人對履行該債務具有合法利益的，第三人有權(quán)向債權(quán)人代為履行；但是，根據(jù)債務性質(zhì)、按照當事人約定或者依照法律規(guī)定只能由債務人履行的除外。債權(quán)人接受第三人履行后，其對債務人的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，但是債務人和第三人另有約定的除外?！?strong>《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉合同編通則若干問題的解釋》（以下簡稱《合同編通則》）第30條進一步規(guī)定：“下列民事主體，人民法院可以認定為民法典第五百二十四條第一款規(guī)定的對履行債務具有合法利益的第三人：

（一）保證人或者提供物的擔保的第三人；

（二）擔保財產(chǎn)的受讓人、用益物權(quán)人、合法占有人；

（三）擔保財產(chǎn)上的后順位擔保權(quán)人；

（四）對債務人的財產(chǎn)享有合法權(quán)益且該權(quán)益將因財產(chǎn)被強制執(zhí)行而喪失的第三人；

（五）債務人為法人或者非法人組織的，其出資人或者設立人；

（六）債務人為自然人的，其近親屬；

（七）其他對履行債務具有合法利益的第三人。

第三人在其已經(jīng)代為履行的范圍內(nèi)取得對債務人的債權(quán)，但是不得損害債權(quán)人的利益。擔保人代為履行債務取得債權(quán)后，向其他擔保人主張擔保權(quán)利的，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔保制度的解釋》第十三條、第十四條、第十八條第二款等規(guī)定處理?！?/p>

本條第2款是第1款規(guī)定的延續(xù)。既然不動產(chǎn)買受人的債權(quán)足以對抗抵押權(quán)，則符合前款規(guī)定的案外人起訴請求抵押權(quán)人按套辦理抵押權(quán)注銷登記手續(xù)的，人民法院當然應予支持。本條第3款也是第1款規(guī)定的延續(xù)。法院判決支持案外人排除強制執(zhí)行請求的前提，是案外人代被執(zhí)行人向申請執(zhí)行人進行清償，使申請執(zhí)行人不因法院支持案外人訴訟請求而受損。因此，人民法院按照本條第1款規(guī)定判決不得執(zhí)行，申請執(zhí)行人可以申請將案外人依本條第1款交付的價款替代被執(zhí)行人清償相應債務。本條第4款則規(guī)定，在案外人敗訴時，其無需代替被執(zhí)行人清償債務；否則，將損害不具有可歸責性的案外人的利益。即人民法院判決駁回案外人訴訟請求的，案外人交付執(zhí)行的價款應予及時退還。

關(guān)聯(lián)法條

《民法典》第524條第1款 債務人不履行債務，第三人對履行該債務具有合法利益的，第三人有權(quán)向債權(quán)人代為履行；但是，根據(jù)債務性質(zhì)、按照當事人約定或者依照法律規(guī)定只能由債務人履行的除外。

《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第28條　金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

《民法典合同編通則解釋》第30條第1款　下列民事主體，人民法院可以認定為民法典第五百二十四條第一款規(guī)定的對履行債務具有合法利益的第三人：……（四）對債務人的財產(chǎn)享有合法權(quán)益且該權(quán)益將因財產(chǎn)被強制執(zhí)行而喪失的第三人；……

第十四條 |【一般不動產(chǎn)買受人排除金錢債權(quán)執(zhí)行的條件】

人民法院對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)實施強制執(zhí)行，案外人以其系該不動產(chǎn)買受人為由，提起執(zhí)行異議之訴，請求排除一般金錢債權(quán)的強制執(zhí)行，并能夠證明其主張同時符合下列條件的，人民法院應予支持：

（一）查封前，案外人已與被執(zhí)行人簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）查封前，案外人已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且查封后至一審法庭辯論終結(jié)前已將剩余價款交付人民法院執(zhí)行；

（三）查封前，案外人已合法占有該不動產(chǎn)；

（四）非因案外人自身原因未辦理不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

人民法院判決駁回案外人訴訟請求的，案外人交付執(zhí)行的剩余價款應予及時退還。

條文主旨

本條是關(guān)于無過錯不動產(chǎn)買受人特殊債權(quán)排除執(zhí)行的規(guī)定。

條文解讀

2004年的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱《查扣凍規(guī)定》）第17條規(guī)定，被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但尚未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，法院不得查封、扣押、凍結(jié)。

之所以如此規(guī)定，《查扣凍規(guī)定》的起草者指出，是因為當時的法律雖然已明確規(guī)定了不動產(chǎn)登記制度，但對于有關(guān)管理部門登記的性質(zhì)尚存很大爭議，即究竟是物權(quán)登記主義還是行政管理主義不甚明了，且登記實踐中確實存在登記困難等實際問題，嚴格按照過戶登記作為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的標準有時并不公平，會損害第三人的合法權(quán)益。

2004年《查扣凍規(guī)定》第17條關(guān)于保護無過錯不動產(chǎn)買受人特殊債權(quán)的精神，被2015年《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第28條所承繼。當然，二者有所區(qū)別：前者旨在解決執(zhí)行機關(guān)能否查封未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的買受人所購不動產(chǎn)的問題，而后者適用于未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的不動產(chǎn)買受人提起案外人執(zhí)行異議之訴，請求審判機關(guān)判決排除執(zhí)行的場景。

《執(zhí)行異議復議規(guī)定》的起草者指出，2004年《查扣凍規(guī)定》第17條適用的基本社會環(huán)境和制度基礎(chǔ)未得到根本改變，社會上仍然存在大量非因買受人自身原因未辦理過戶登記的不動產(chǎn)，若不加區(qū)分一律準許強制執(zhí)行，將危及社會穩(wěn)定。且不動產(chǎn)作為普羅大眾的基本生活資料，尤其在強調(diào)“無恒產(chǎn)者無恒心”的我國，對不動產(chǎn)買受人在執(zhí)行程序中予以優(yōu)先保護，對于增強人民群眾對法律公平的信心無疑具有特殊意義。此后，《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第28條的規(guī)定，被《九民紀要》第127條、《執(zhí)行異議之訴解釋》第14條所承繼，且賦予無過錯不動產(chǎn)買受人特殊債權(quán)排除執(zhí)行效力的價值考量因素并未發(fā)生變化。

不難看出，《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第28條、《九民紀要》第127條、《執(zhí)行異議之訴解釋》第14條賦予無過錯不動產(chǎn)買受人特殊債權(quán)排除執(zhí)行效力的價值考量因素，并非基于債權(quán)的實體法性質(zhì)和效力，而是基于我國不動產(chǎn)登記制度不完善、不動產(chǎn)處于民眾基本生活資料地位等社會背景和社會效果。

關(guān)于無過錯不動產(chǎn)買受人的特殊債權(quán)能否對抗申請執(zhí)行人的抵押權(quán)以及其他優(yōu)先受償權(quán)，尤其是《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第28條是否屬于第27條規(guī)定的“法律、司法解釋另有規(guī)定”的除外情形，理論和實踐曾存在較大爭議。如前所述，《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第28條、《九民紀要》第127條、《執(zhí)行異議之訴解釋》第14條是基于我國不動產(chǎn)登記制度不完善、不動產(chǎn)處于民眾基本生活資料地位等社會背景和社會效果的價值考量因素，賦予無過錯不動產(chǎn)買受人特殊債權(quán)以排除執(zhí)行的效力。

由于社會背景和社會效果的價值考量因素通常不涉及價值位階更高的基本人權(quán)，因此僅能賦予案外人的特殊債權(quán)以對抗申請執(zhí)行人普通金錢債權(quán)的效力，不能賦予其對抗申請執(zhí)行人抵押權(quán)以及其他優(yōu)先受償權(quán)的效力。而且，若賦予無過錯不動產(chǎn)買受人特殊債權(quán)以對抗申請執(zhí)行人抵押權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)的效力，將嚴重損害抵押權(quán)人及其他優(yōu)先受償權(quán)人的合法利益，貶損不動產(chǎn)抵押等擔保物權(quán)的保全、流通功能。對此，《九民紀要》第126條、《執(zhí)行異議之訴解釋》第14條也均明確規(guī)定，無過錯不動產(chǎn)買受人的特殊債權(quán)僅能排除普通金錢債權(quán)的執(zhí)行。

《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第28條、《九民紀要》第127條、《執(zhí)行異議之訴解釋》第14條均規(guī)定，滿足以下四項要件時，無過錯不動產(chǎn)買受人的特殊債權(quán)足以排除執(zhí)行：

1.在法院查封前案外人已與被執(zhí)行人簽訂合法有效的書面買賣合同；

2.在法院查封前案外人已合法占有該不動產(chǎn)；

3.案外人已支付全部價款；

4.非因案外人自身原因未辦理不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

案外人執(zhí)行異議之訴的審理內(nèi)容包括兩個層面：一是案外人對特定執(zhí)行標的是否享有民事權(quán)益；二是案外人對特定執(zhí)行標的享有的民事權(quán)益是否足以排除執(zhí)行。其中，“在法院查封前案外人已與被執(zhí)行人簽訂合法有效的書面買賣合同”這一要件，指向第一層面的審理內(nèi)容，旨在要求案外人對不動產(chǎn)享有基于合法有效買賣合同產(chǎn)生的債權(quán)。

此外，“法院查封前”旨在銜接《查扣凍規(guī)定》第24條關(guān)于查封相對效力的規(guī)定。“書面”旨在打擊案外人與被執(zhí)行人惡意串通倒簽虛假買賣合同的行為，且應當參照適用《民法典》第469條關(guān)于書面形式的規(guī)定，即書面形式是合同書、信件、電報、電傳、傳真等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式；以電子數(shù)據(jù)交換、電子郵件等方式能夠有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容，并可以隨時調(diào)取查用的數(shù)據(jù)電文，視為書面形式。

其他三個要件則指向第二層面的審理內(nèi)容，旨在要求案外人對不動產(chǎn)享有的債權(quán)足以排除執(zhí)行。

其中，“在法院查封前案外人已合法占有該不動產(chǎn)”的要件，旨在打擊案外人與被執(zhí)行人惡意串通損害申請執(zhí)行人債權(quán)的行為，以及通過占有的公示效力避免對債權(quán)形式主義的不動產(chǎn)物權(quán)變動模式造成過分的沖擊。誠然，占有的公示效力弱于登記。理想化的公示工具應是能清晰且準確使其他主體掌握該物上全部物權(quán)關(guān)系信息、帶有文字載體屬性的有形介質(zhì)，即登記。但是，不動產(chǎn)的占有具有特殊性：不動產(chǎn)固定于一處和壽命綿長的自然特征，使其具有如登記一般穩(wěn)定的察知可能性；且基于不動產(chǎn)的自然屬性和高昂的財產(chǎn)屬性，在公示力方面，也具有較為豐富的關(guān)聯(lián)性輔助考察方式。因此，不動產(chǎn)的占有具有一定的公示效力以及權(quán)利推定的功能，可以強化和表彰不動產(chǎn)的所有權(quán)。

其實，《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第9條、《2015年全國民事審判工作會議紀要》第27條、《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》第15條等關(guān)于“一地數(shù)賣”“一房數(shù)賣”的規(guī)定中，早已確立了占有僅劣后于登記的權(quán)利順位規(guī)則。

當然，為避免對債權(quán)形式主義的不動產(chǎn)物權(quán)變動模式造成過分的沖擊，對“占有”應當進行限縮解釋，即占有應為合法占有，且原則上應是直接占有，例外情況下可包括案外人將不動產(chǎn)出租等間接占有。人民法院應當根據(jù)實際控制原則對案外人是否實際占有不動產(chǎn)作出判斷。

其中，關(guān)于不動產(chǎn)由案外人實際占有控制的事實，應當由案外人提供證據(jù)證明。例如，《江蘇省高級人民法院執(zhí)行異議及執(zhí)行異議之訴案件辦理工作指引（二）》第8條規(guī)定，案外人提供了案涉不動產(chǎn)被查封之前實際形成的物業(yè)服務合同、交房證明、水電費及物業(yè)費繳納憑證，或者案外人與他人簽訂的有效租賃合同、租金收取憑證，以及其他足以證明其已經(jīng)過交接實際接收或占有該房屋的證據(jù)的，可認定其在查封之前已經(jīng)合法占有該不動產(chǎn)。

“案外人已支付全部價款”的要件，旨在平衡案外人與申請執(zhí)行人的利益。賦予無過錯不動產(chǎn)買受人特殊債權(quán)排除執(zhí)行效力的后果是，不動產(chǎn)將從被執(zhí)行人的責任財產(chǎn)中剔除，申請執(zhí)行人無法就不動產(chǎn)的變價款受償。但如前所述，要求案外人支付全部價款，甚至以犧牲案外人基于不動產(chǎn)買賣合同享有的期限利益的方式，要求其將剩余價款按照法院要求交付執(zhí)行，可以使申請執(zhí)行人就買賣價款或被執(zhí)行人對案外人享有的支付價款債權(quán)獲得受償，進而避免過分損害申請執(zhí)行人的利益。

“非因案外人自身原因未辦理不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記”的要件，旨在獎勤罰懶、保護不具有可歸責性的案外人利益，以及促使不動產(chǎn)買賣當事人及時辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，進而促進不動產(chǎn)登記公示力和公信力的形成。如果案外人因自身原因未辦理不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，其應當自行承擔可以預料到的不動產(chǎn)被強制執(zhí)行的風險。與訴訟時效制度的主旨一樣，法律不應保護躺在權(quán)利上睡覺的人。關(guān)于“非因案外人自身原因”的判斷，理論和實踐曾存在一定爭議?！秷?zhí)行異議之訴解釋》第16條對此作出了明確規(guī)定。

在審判實踐中，人民法院應當綜合主觀和客觀兩方面因素認定案外人未辦理不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的原因：主觀方面應重點考察案外人是否存在怠于甚至故意不辦理權(quán)屬變更登記，或由于自身原因沒有盡到合理注意義務而導致權(quán)屬變更登記不能等情形；客觀方面應重點考察是否存在諸如登記機構(gòu)、出賣人及其他不歸屬案外人所能控制的原因而辦理不能，如案涉房屋所在土地未取得土地使用權(quán)證，出賣人不配合提供相關(guān)購房原始發(fā)票，標的物系車庫、無法單獨辦理權(quán)屬證書等。

關(guān)聯(lián)法條

《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第28條　金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

《九民紀要》127.【案外人系商品房消費者之外的一般買受人】金錢債權(quán)執(zhí)行中，商品房消費者之外的一般買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，請求排除執(zhí)行的，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第28條規(guī)定，符合下列情形的依法予以支持：

一是在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

二是在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；

三是已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

四是非因買受人自身原因未辦理過戶登記。人民法院在審理執(zhí)行異議之訴案件時，可參照適用此條款。

實踐中，對于該規(guī)定的前3個條件，理解并無分歧。對于其中的第4個條件，理解不一致。一般而言，買受人只要有向房屋登記機構(gòu)遞交過戶登記材料，或向出賣人提出了辦理過戶登記的請求等積極行為的，可以認為符合該條件。買受人無上述積極行為，其未辦理過戶登記有合理的客觀理由的，亦可認定符合該條件。

第十五條 |【不動產(chǎn)抵債債權(quán)人排除一般金錢債權(quán)執(zhí)行的條件】

人民法院對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)實施強制執(zhí)行，案外人以被執(zhí)行人已將該不動產(chǎn)向其抵償債務為由，提起執(zhí)行異議之訴，請求排除一般金錢債權(quán)的強制執(zhí)行，并能夠證明其主張同時符合下列條件的，人民法院應予支持：

（一）案外人與被執(zhí)行人存在真實的債權(quán)債務關(guān)系且債務履行期限已屆滿，案外人與被執(zhí)行人在查封前已簽訂合法有效的以不動產(chǎn)抵債協(xié)議；

（二）有證據(jù)證明抵債金額與抵債時執(zhí)行標的的實際價值基本相當；

（三）案外人在查封前已合法占有該不動產(chǎn)；

（四）非因案外人自身原因未辦理不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

條文主旨

本條是關(guān)于不動產(chǎn)以物抵債排除執(zhí)行的規(guī)定。

條文解讀

關(guān)于不動產(chǎn)以物抵債的權(quán)利人是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，以及能否參照適用《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第28條，理論界和實務界一直存在爭議，本條規(guī)定首次從司法解釋層面作出了回應。本條針對的情形是，案外人與被執(zhí)行人達成以物抵債協(xié)議，被執(zhí)行人以其不動產(chǎn)向案外人抵償債務，但該不動產(chǎn)尚未辦理過戶登記，仍登記在被執(zhí)行人名下。因不動產(chǎn)登記于被執(zhí)行人名下，案外人僅享有債權(quán)請求權(quán)。就該債權(quán)請求權(quán)，本條規(guī)定同時符合四個條件時可排除執(zhí)行。

第一個條件是，案外人與被執(zhí)行人存在真實的債權(quán)債務關(guān)系且債務履行期限已屆滿，雙方在查封前已簽訂合法有效的以不動產(chǎn)抵債協(xié)議。該條件要求案外人與被執(zhí)行人之間的以物抵債真實、非惡意串通，且限定于債務履行期限屆滿后的以物抵債。

第二個條件是，有證據(jù)證明抵債金額與抵債時執(zhí)行標的的實際價值基本相當。該條件旨在防止抵債金額高于標的物實際價值，從而損害被執(zhí)行人利益并間接損害申請執(zhí)行人利益。

第三個條件是，案外人在查封前已合法占有該不動產(chǎn)。該條件通過占有這一事實狀態(tài)保護案外人合法權(quán)益，并平衡申請執(zhí)行人的信賴利益。

第四個條件是，非因案外人自身原因未辦理不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。該條件的目的與《執(zhí)行異議之訴解釋》第14條一致，體現(xiàn)了民事訴訟法和民事實體法上的責任自擔原則，法律不予保護因自身原因未辦理轉(zhuǎn)移登記的案外人。

關(guān)聯(lián)法條

《民法典》第569條 當事人互負債務，標的物種類、品質(zhì)不相同的，經(jīng)協(xié)商一致，也可以抵銷。

《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第28條

第十六條 |【非因案外人自身原因未辦理登記的認定，第十四條的補充規(guī)定】

人民法院查封前，符合下列情形之一，可以認定為本解釋第十四條、第十五條中的“非因案外人自身原因”：

（一）案外人與被執(zhí)行人已共同向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提交辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請；

（二）案外人已請求被執(zhí)行人履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務，或者因辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記與被執(zhí)行人發(fā)生糾紛并已起訴或者申請仲裁等；

（三）新建商品房尚不符合首次登記條件；

（四）已辦理買賣合同網(wǎng)簽備案；

（五）被執(zhí)行人等通知案外人辦理不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記而其未怠于辦理；

（六）其他非因案外人自身原因的情形。

條文主旨

本條是關(guān)于“非因案外人自身原因”的情形的規(guī)定。

條文解讀

《執(zhí)行異議之訴解釋》第14條規(guī)定無過錯不動產(chǎn)買受人特殊債權(quán)排除執(zhí)行的條件之一，是非因案外人自身原因未辦理不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。《執(zhí)行異議之訴解釋》第15條規(guī)定不動產(chǎn)以物抵債的權(quán)利人排除執(zhí)行的條件之一，亦是非因案外人自身原因未辦理不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。此前司法實踐中，對于何為非因案外人自身原因未辦理不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記存在較大爭議，本條通過“列舉+兜底”方式作出明確回應。

關(guān)聯(lián)法條

《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第28條　金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

第29條　金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

第十七條 |【不動產(chǎn)抵工程款排除抵押權(quán)及一般金錢債權(quán)執(zhí)行的條件，第十五條的特殊規(guī)定】

人民法院對登記在被執(zhí)行的發(fā)包人名下的不動產(chǎn)實施強制執(zhí)行，案外人以其與被執(zhí)行人約定以不動產(chǎn)折抵工程債務為由，提起執(zhí)行異議之訴，請求排除抵押權(quán)和一般金錢債權(quán)的強制執(zhí)行，并能夠證明其主張同時符合下列條件的，人民法院應予支持：

（一）案外人依據(jù)《民法典》第八百零七條規(guī)定，在查封前行使建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)，與被執(zhí)行的發(fā)包人簽訂合法有效的以不動產(chǎn)折價協(xié)議；

（二）有證據(jù)證明抵債金額與抵債時執(zhí)行標的的實際價值基本相當。

案外人起訴請求被執(zhí)行人辦理不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，符合前款規(guī)定的，人民法院依法予以支持。

條文主旨

本條是關(guān)于以不動產(chǎn)折抵工程債務的債權(quán)人提起執(zhí)行異議之訴如何處理的規(guī)定。

條文解讀

《執(zhí)行異議之訴解釋》第15條規(guī)定了以物抵債的債權(quán)人提起執(zhí)行異議之訴如何處理，本條實為該條的特殊規(guī)定，明確以不動產(chǎn)折抵工程債務的債權(quán)人提起執(zhí)行異議之訴的處理規(guī)則。因建設工程的承包人享有建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)，且該權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)，故本條規(guī)定滿足兩個條件時，以不動產(chǎn)折抵工程債務的債權(quán)人提起執(zhí)行異議之訴，不僅可以排除一般金錢債權(quán)的執(zhí)行，亦可排除附有抵押權(quán)的金錢債權(quán)的執(zhí)行。就條件而言：

其一，案外人依據(jù)《民法典》第八百零七條規(guī)定，在查封前行使建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)，與被執(zhí)行的發(fā)包人簽訂合法有效的以不動產(chǎn)折價協(xié)議。該條件旨在確保協(xié)議真實、非惡意串通，且案外人享有的優(yōu)先受償權(quán)足以對抗抵押權(quán)及一般債權(quán)。

其二，有證據(jù)證明抵債金額與抵債時執(zhí)行標的的實際價值基本相當。該條件旨在防止抵債金額高于標的物實際價值，損害被執(zhí)行人利益并進而損害申請執(zhí)行人利益。

關(guān)聯(lián)法條

《民法典》第807條 發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。

第十八條 |【被征收人作為案外人排除產(chǎn)權(quán)調(diào)換的不動產(chǎn)執(zhí)行的條件】

人民法院對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)實施強制執(zhí)行，案外人以該不動產(chǎn)系用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的征收補償為由，提起執(zhí)行異議之訴，請求排除建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的強制執(zhí)行，并能夠證明其主張同時符合下列條件的，人民法院應予支持：

（一）查封前，案外人已與房屋征收部門、房屋征收實施單位等依法簽訂征收補償性質(zhì)的協(xié)議；

（二）用于征收補償?shù)牟粍赢a(chǎn)的位置明確特定。案外人起訴請求被執(zhí)行人辦理不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，符合前款規(guī)定的，人民法院依法予以支持。

條文主旨

本條是關(guān)于被征收人提起的案外人執(zhí)行異議之訴如何處理的規(guī)定。

條文解讀

關(guān)于被征收人提起的案外人執(zhí)行異議之訴中案外人是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，司法實踐一直存在較大分歧，且不少法院參照適用《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第28條、第29條的規(guī)定。本條規(guī)定首次單獨確立了被征收人提起的案外人執(zhí)行異議之訴的排除執(zhí)行規(guī)則。案涉不動產(chǎn)系用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的征收補償時，其目的通常在于保障被征收人的生存權(quán)。因此，本條與《執(zhí)行異議之訴解釋》第11條的考量因素一致，且鑒于生存權(quán)的價值位階高于財產(chǎn)權(quán)，被征收人所享有的權(quán)利足以對抗申請執(zhí)行人的一般金錢債權(quán)，以及附有建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)的金錢債權(quán)。

關(guān)聯(lián)法條

《國有土地上房屋征收與補償條例》第25條　房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。

補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

第十九條 |【預告登記不動產(chǎn)的停止處分與排除執(zhí)行】

人民法院對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)實施強制執(zhí)行，案外人以在查封前已與被執(zhí)行人簽訂合法有效的書面買賣合同且已按照合同約定支付價款，并已辦理了合法有效的不動產(chǎn)預告登記為由，提起執(zhí)行異議之訴，請求停止處分，事由成立的，人民法院應予支持；符合物權(quán)登記條件，案外人請求排除強制執(zhí)行的，人民法院應予支持。

條文主旨

本條是關(guān)于不動產(chǎn)預告登記的權(quán)利人提起的案外人執(zhí)行異議之訴如何處理的規(guī)定。

條文解讀

《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第30條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，對被查封的辦理了受讓物權(quán)預告登記的不動產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應予支持；符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應予支持?！?/p>

之所以如此規(guī)定，《執(zhí)行異議復議規(guī)定》的起草者指出，本條司法解釋系根據(jù)《物權(quán)法》第20條（現(xiàn)《民法典》第221條）關(guān)于預告登記法律效力的規(guī)定，針對金錢債權(quán)執(zhí)行程序中不動產(chǎn)物權(quán)受讓人基于已辦理預告登記的請求權(quán)提出案外人執(zhí)行異議的情形，確立了具體審查標準。該條司法解釋對預告登記權(quán)利人提出的案外人執(zhí)行異議區(qū)分了兩種情況：其一，受讓人請求停止處分不動產(chǎn)的，因預告登記目的即在于排除包括強制執(zhí)行在內(nèi)的處分行為，法院對該請求應予支持；其二，受讓人請求排除法院查封的，則需審查其是否符合取得物權(quán)的條件，若符合，受讓人應確定取得不動產(chǎn)物權(quán)，法院應解除查封。

此后，《物權(quán)法》第20條被《民法典》第221條承繼，《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第30條亦被《執(zhí)行異議之訴解釋》第19條承繼，賦予不動產(chǎn)預告登記特殊債權(quán)以排除執(zhí)行效力的價值考量因素未變。

關(guān)于不動產(chǎn)預告登記的特殊債權(quán)能否對抗申請執(zhí)行人的抵押權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)，理論和實踐存在爭議，《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第30條及《執(zhí)行異議之訴解釋》未予明確。筆者認為，該特殊債權(quán)可對抗申請執(zhí)行人的抵押權(quán)。《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（2024年修正）第75條第2款規(guī)定：“當事人申請在建建筑物抵押權(quán)首次登記時，抵押財產(chǎn)不包括已經(jīng)辦理預告登記的預購商品房和已經(jīng)辦理預售備案的商品房?！睋?jù)此，已辦理預告登記的不動產(chǎn)即便再設抵押權(quán)，該商品房亦不屬于抵押財產(chǎn)范圍。然而，不動產(chǎn)預告登記的特殊債權(quán)不能對抗申請執(zhí)行人的建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)。預告登記僅為債權(quán)保全手段，權(quán)利人及其權(quán)利仍屬債權(quán)債務關(guān)系范疇；而依法成立的建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)屬法定優(yōu)先權(quán)，無須占有或登記，亦不以成立在先為要件，其效力順位甚至優(yōu)先于一般擔保物權(quán)，故顯然優(yōu)先于預告登記的特殊債權(quán)。

《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第30條規(guī)定，滿足對被查封不動產(chǎn)辦理預告登記之要件時，該特殊債權(quán)足以排除處分性執(zhí)行措施；滿足符合物權(quán)登記條件之要件時，則足以排除執(zhí)行。《執(zhí)行異議之訴解釋》第19條對排除處分性執(zhí)行措施的要件有所變化，增加了要求案外人在查封前已與被執(zhí)行人簽訂合法有效的書面買賣合同且已按約支付價款，并已辦理合法有效的不動產(chǎn)預告登記。

依上述規(guī)定，對查封不動產(chǎn)辦理預告登記但不符合物權(quán)登記條件時，該特殊債權(quán)足以排除拍賣、變賣、以物抵債等處分性執(zhí)行措施，但不能排除查封、扣押、凍結(jié)等控制性執(zhí)行措施。原因如前所述，《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第30條及《執(zhí)行異議之訴解釋》第19條的價值考量源于《民法典》第221條第1款，而該款僅規(guī)定預告登記具限制物權(quán)處分效力。通常認為，屬被執(zhí)行人所有或支配、具財產(chǎn)價值及可轉(zhuǎn)讓性的財產(chǎn)構(gòu)成金錢債權(quán)執(zhí)行標的。預告登記權(quán)利人對不動產(chǎn)僅享有債權(quán)，所有權(quán)仍歸義務人，且該不動產(chǎn)具財產(chǎn)價值，經(jīng)權(quán)利人同意仍可處分。

因此，經(jīng)預告登記的不動產(chǎn)仍屬被執(zhí)行人的責任財產(chǎn)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ?、國土資源部、建設部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（法發(fā)〔2004〕5號）第15條亦明確規(guī)定，被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案或預告登記的房屋，雖未辦所有權(quán)登記，法院亦可預查封。

要件方面，筆者認為《執(zhí)行異議復議規(guī)定》第30條有所不足，《執(zhí)行異議之訴解釋》第19條增加兩個要件更為合理，即案外人于查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同，以及對執(zhí)行標的依法辦理的受讓不動產(chǎn)預告登記未失效。

理由在于：案外人于查封前簽訂合法有效書面買賣合同的要件，與無過錯不動產(chǎn)買受人及商品房消費者特殊債權(quán)排除執(zhí)行的第一個要件相同，指向案外人執(zhí)行異議之訴第一層面的審理內(nèi)容，旨在要求案外人對不動產(chǎn)享有基于合法有效合同產(chǎn)生的債權(quán)。其他要件（即對查封不動產(chǎn)辦理預告登記或預告登記未失效）則指向第二層面，旨在要求該債權(quán)足以排除執(zhí)行。《民法典》第221條第2款規(guī)定，預告登記后，債權(quán)消滅或自能夠登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預告登記失效?！邦A告登記未失效”要件旨在銜接此規(guī)定。

對查封不動產(chǎn)辦理預告登記且符合物權(quán)登記條件時，該特殊債權(quán)不僅足以排除處分性執(zhí)行措施，亦足以排除控制性執(zhí)行措施。原因在于，符合物權(quán)登記條件時，案外人的預告登記債權(quán)將轉(zhuǎn)化為所有權(quán)。據(jù)此，該不動產(chǎn)不再屬被執(zhí)行人責任財產(chǎn)，而應屬案外人財產(chǎn)，應賦予案外人權(quán)利以排除執(zhí)行的效力。

“符合物權(quán)登記條件”的標準，有觀點認為應區(qū)分商品房與現(xiàn)房：預購商品房“符合物權(quán)登記條件”指“預購商品房預告登記+開發(fā)商已辦初始登記”；...