中共中央政治局7月30日召開(kāi)會(huì)議。

會(huì)議分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)任務(wù)，并為“十五五”規(guī)劃和二十屆四中全會(huì)做準(zhǔn)備。

這場(chǎng)大會(huì)被視為下半年經(jīng)濟(jì)工作的“風(fēng)向標(biāo)”，具有舉足輕重的指導(dǎo)意義。

令人意外的是，本次會(huì)議與房地產(chǎn)直接相關(guān)的內(nèi)容極少，僅有一句：“落實(shí)好中央城市工作會(huì)議精神，高質(zhì)量開(kāi)展城市更新?！?/p>

對(duì)于此次會(huì)議，業(yè)內(nèi)可以說(shuō)期待已久。此前坊間曾有不少猜想，例如“棚改2.0”、降低契稅、現(xiàn)房銷(xiāo)售等。然而，會(huì)議文件均未涉及，對(duì)此，不少地產(chǎn)人表示“不達(dá)預(yù)期”。

明源君認(rèn)為，雖然會(huì)議涉及房地產(chǎn)的篇幅極少，卻也釋放出重要的政策信號(hào)。下面明源君就來(lái)做一番梳理。

會(huì)議基本不提房地產(chǎn)

預(yù)示上半年的政策基調(diào)將延續(xù)

此次中央政治局會(huì)議涉及的重點(diǎn)內(nèi)容包括：治理企業(yè)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)（即今年以來(lái)備受關(guān)注的“反內(nèi)卷”）、穩(wěn)資本市場(chǎng)、地方化債、穩(wěn)外貿(mào)，等。

下半年工作重點(diǎn)，是“著力穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)預(yù)期，有力促進(jìn)國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)，努力完成全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)任務(wù)，實(shí)現(xiàn)‘十四五’圓滿收官”。

對(duì)于房地產(chǎn)，僅僅寥寥一句話——

“落實(shí)好中央城市工作會(huì)議精神，高質(zhì)量開(kāi)展城市更新。”

沒(méi)有提出增量政策，這說(shuō)明，中央認(rèn)為此前穩(wěn)房地產(chǎn)的政策是行之有效的，具有可延續(xù)性的。

從數(shù)據(jù)上看，上半年全國(guó)二手房成交量同比正增長(zhǎng)，新房均價(jià)及銷(xiāo)售量降幅同比收窄，市場(chǎng)呈現(xiàn)筑底狀態(tài)。

這意味著，下半年大的政策方針將保持延續(xù)性。短期內(nèi)大概率不會(huì)出臺(tái)新的“救市大招”。

不過(guò)，會(huì)議也側(cè)面釋放了對(duì)房地產(chǎn)的利好信號(hào)。

會(huì)議指出，“宏觀政策要持續(xù)發(fā)力、適時(shí)加力。要落實(shí)落細(xì)更加積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，充分釋放政策效應(yīng)?！?

“貨幣政策要保持流動(dòng)性充裕，促進(jìn)社會(huì)綜合融資成本下行?！?/p>

這釋放出了接下來(lái)降準(zhǔn)/降息的預(yù)期。戳此了解，讓案場(chǎng)轉(zhuǎn)化率飆升

會(huì)議還提到：“加快政府債券發(fā)行使用，提高資金使用效率?！?/p>

今年全國(guó)“兩會(huì)”已明確提出，安排4.4萬(wàn)億元地方政府專(zhuān)項(xiàng)債，重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲(chǔ)、收購(gòu)存量商品房及消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。

額度比2024年增加5000億元，創(chuàng)歷年新高。

專(zhuān)項(xiàng)債用于土地收儲(chǔ)和存量商品房收購(gòu)，是房地產(chǎn)“去庫(kù)存”的重要舉措。

數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)26個(gè)省市公示了專(zhuān)項(xiàng)債收儲(chǔ)項(xiàng)目，所需資金規(guī)模達(dá)4776億元；各地土儲(chǔ)專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模達(dá)1708億元，且自二季度起逐月加速。

其中，6月全國(guó)地方政府新增專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模為3384億元，其中明確投向房地產(chǎn)的專(zhuān)項(xiàng)債規(guī)模為856億元，環(huán)比大增54%。

存量商品房收購(gòu)雖在各地推進(jìn)，但整體進(jìn)度算不上快。4月中央政治局會(huì)議已提出“優(yōu)化存量商品房收購(gòu)政策”，6月國(guó)常會(huì)亦要求“對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)已供土地和在建項(xiàng)目進(jìn)行摸底”。后續(xù)配套政策有望跟進(jìn)，全力推動(dòng)專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)落地，加快存量商品房的收購(gòu)進(jìn)度。

房地產(chǎn)進(jìn)入下半場(chǎng)

城市更新才是主戰(zhàn)場(chǎng)

會(huì)議文件中有一處變化值得注意。

會(huì)議指出，“要持續(xù)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。落實(shí)好中央城市工作會(huì)議精神，高質(zhì)量開(kāi)展城市更新。積極穩(wěn)妥化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)禁新增隱性債務(wù)，有力有序有效推進(jìn)地方融資平臺(tái)出清。增強(qiáng)國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的吸引力和包容性，鞏固資本市場(chǎng)回穩(wěn)向好勢(shì)頭?！?/p>

地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、資本市場(chǎng)穩(wěn)定性均被列入“持續(xù)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”的范疇。

而關(guān)于房地產(chǎn)，僅有一句：“落實(shí)好中央城市工作會(huì)議精神，高質(zhì)量開(kāi)展城市更新。”

這意味著，房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)防范化解已在“中央城市工作會(huì)議”中前置部署，其中重點(diǎn)是城市更新。

那么，中央城市工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)作了哪些部署？

明源君摘錄了要點(diǎn)：

“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進(jìn)城中村和危舊房改造。”

“推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施生命線安全工程建設(shè)，加快老舊管線改造升級(jí)；嚴(yán)格限制超高層建筑，全面提升房屋安全保障水平?！?/p>

值得注意的是，這里大部分篇幅也是聚焦城中村及危舊房改造（即“城市更新”），且相關(guān)提法在此前重要會(huì)議上已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)。

而關(guān)于新房限高，早在2022年7月國(guó)家發(fā)改委發(fā)布的《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》中，已明確提出：不得新建500米以上建筑，嚴(yán)格限制新建250米以上建筑。

近年來(lái)，各地亦嚴(yán)控建筑高度，如深圳要求住宅和宿舍實(shí)行150米限高，上海明確一般不得新建超高層住宅。

從近兩年供地及新上市項(xiàng)目來(lái)看，洋房、小高層已成主流，新建住宅整體趨于改善化、低密化、品質(zhì)化。好房子，安心交付，點(diǎn)擊了解

回顧今年兩會(huì)《政府工作報(bào)告》，在“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”的方針下，涉及城市更新、釋放購(gòu)房需求、供地控量提質(zhì)、存量收儲(chǔ)等內(nèi)容。

此次中央政治局會(huì)議雖對(duì)新房領(lǐng)域著墨甚少，但結(jié)合上半年來(lái)看，相關(guān)政策都在落地推進(jìn)中。

下半年只需延續(xù)政策方針，進(jìn)一步推進(jìn)落地即可。

不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)主場(chǎng)已從新房開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向“城市更新”。城市更新才是房地產(chǎn)下半場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。

下半年城市更新力度不會(huì)小。

另外，從“加力”到“高質(zhì)量”，意味著城市更新不僅要有量，更要有質(zhì)。

5月，中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》，提出建立可持續(xù)的城市更新模式和政策法規(guī)，并以六項(xiàng)舉措提供支撐保障，后續(xù)相關(guān)政策有望進(jìn)一步完善，推動(dòng)持續(xù)更新再提速。

小結(jié)

總體而言，此次中央政治局會(huì)議雖對(duì)房地產(chǎn)“惜字如金”，但釋放的信號(hào)十分明確：

①房地產(chǎn)已徹底從增量時(shí)代轉(zhuǎn)向存量時(shí)代，城市更新將成為核心任務(wù)。

②穩(wěn)樓市政策基調(diào)沒(méi)有變，下半年將延續(xù)此前的政策方針。

③房地產(chǎn)救市回歸經(jīng)濟(jì)基本面，以經(jīng)濟(jì)修復(fù)帶動(dòng)房地產(chǎn)企穩(wěn)，才是根本邏輯。

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