北京律師：商品房遲遲拿不到證，開發(fā)商抗辯沒用？法院支持違約金

房產(chǎn)律師靳雙權

房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師， 靳律師團隊專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權分割、居住權案件，為您提供優(yōu)質法律服務。

在商品房交易中，逾期辦理不動產(chǎn)權證是常見糾紛類型，開發(fā)商常以 “未委托代辦”“購房者未繳稅費”“疫情不可抗力” 等理由抗辯。北京一起案例中，法院明確開發(fā)商需確保房屋具備辦證條件，即便未接受委托代辦，仍需對逾期辦證承擔違約責任，為同類案件提供了裁判參照。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：吳濤（購房者）

被告：a公司（房地產(chǎn)開發(fā)商）

（二）事件經(jīng)過

2017 年 2 月 25 日，吳濤與a公司簽訂《北京市商品房預售合同》及補充協(xié)議，約定吳濤購買a公司開發(fā)的一號房屋（位于大興區(qū)，規(guī)劃性質為辦公），總價款 3330821 元。合同及補充協(xié)議明確：a公司應于 2019 年 8 月 30 日前交付房屋；在吳濤交清辦證資料及稅費、辦理交房手續(xù)后 720 日內(nèi)，協(xié)助完成不動產(chǎn)權轉移登記；若因a公司責任導致逾期辦證，吳濤不退房的，a公司自逾期之日起按日支付總房款萬分之一的違約金。

2019 年 8 月 23 日，吳濤支付全部購房款 3345825 元；8 月 30 日，a公司交付一號房屋。按約定，辦證期限應至 2021 年 8 月 19 日，但因一號房屋不具備辦證條件，吳濤至今未取得產(chǎn)權證。2024 年 3 月 20 日，吳濤起訴要求a公司支付逾期辦證違約金（以 3345825 元為基數(shù)，按日萬分之一自 2021 年 8 月 20 日計算至 2024 年 3 月 20 日，共計 314507 元），庭審中撤回辦理過戶的請求。

a公司書面答辯稱：吳濤未委托代辦產(chǎn)權證，且未支付契稅等費用，故己方無協(xié)助義務；逾期辦證未造成實際損失；疫情屬不可抗力應免責；吳濤未防止損失擴大，擴大部分自行承擔。

（三）爭議焦點

吳濤未委托代辦且未繳稅費，是否影響a公司的辦證義務？

新冠疫情能否構成逾期辦證的免責事由？

吳濤主張的違約金是否應支持？

二、案件分析

（一）開發(fā)商的辦證義務邊界

根據(jù)《民法典》第五百七十七條，當事人一方不履行合同義務的，應承擔違約責任。本案中：

補充協(xié)議約定 “出賣人協(xié)助辦理轉移登記”，該義務不僅限于代辦，還包括確保房屋具備辦證條件（如完成初始登記、提供必要資料等）；

a公司主張 “未委托代辦則無義務”，混淆了 “代辦” 與 “協(xié)助” 的區(qū)別，即便吳濤自行辦證，a公司仍需保證房屋符合登記條件，現(xiàn)房屋不具備辦證條件，已構成違約；

吳濤未繳稅費可能影響辦證進度，但a公司未舉證證明稅費未繳與房屋不具備辦證條件存在直接關聯(lián)，故不能以此抗辯。

（二）疫情不可抗力的抗辯審查

a公司主張 2020 年 1 月 24 日至 4 月 30 日疫情一級響應屬不可抗力，但未提供證據(jù)證明：

疫情與房屋不具備辦證條件存在直接因果關系（如政府要求停工導致初始登記延遲）；

疫情影響的具體時長及對辦證流程的實際阻礙。

法院據(jù)此認定，僅憑疫情發(fā)生事實不足以構成免責事由，a公司應承擔舉證不能的后果。

（三）違約金的合理性認定

合同約定逾期辦證違約金按日萬分之一計算（年利率 3.65%），吳濤主張的 314507 元未超過約定范圍：

違約金兼具補償與懲罰性質，無需購房者證明實際損失；

a公司主張 “吳濤未防止損失擴大”，但逾期辦證系a公司持續(xù)違約所致，吳濤起訴主張權利即屬積極維權，不存在擴大損失的情形；

法院結合合同約定及履約情況，認定違約金數(shù)額合理，應予支持。

三、裁判結果

法院判決：

a公司于本判決生效之日起十日內(nèi)支付吳濤違約金 314507 元。

四、案件啟示

（一）開發(fā)商的 “協(xié)助辦證” 義務不限于代辦

購房者需注意，“協(xié)助辦證” 不僅指開發(fā)商代為辦理，還包括確保房屋完成初始登記、提供測繪報告等必要資料。即使自行辦證，也可要求開發(fā)商對 “房屋不具備登記條件” 承擔責任。

（二）稅費繳納與逾期辦證的責任劃分

若因購房者未繳稅費導致辦證延遲，開發(fā)商可免責；但如房屋本身不具備辦證條件（如未通過驗收、存在抵押），則無論稅費是否繳納，開發(fā)商均需擔責。建議購房者在合同中明確稅費繳納與辦證條件的銜接條款。

（三）疫情等不可抗力的舉證要求

開發(fā)商以疫情為由主張免責，需提供政府停工通知、辦證流程受阻的證據(jù)（如登記部門暫停服務的公告），并證明疫情與逾期辦證的直接因果關系，否則難以得到法院支持。

（四）違約金主張的時效與計算

逾期辦證違約金屬于繼續(xù)性債權，購房者應在知道或應當知道權利受損后 3 年內(nèi)起訴。計算時需注意合同約定的起算點（如交房后 720 日），避免超過訴訟時效。

（五）合同條款的細化設計

簽訂合同時，應明確 “協(xié)助辦證” 的具體內(nèi)容、逾期違約金的計算標準及免責情形，尤其要約定 “房屋具備辦證條件” 的具體標志（如開發(fā)商取得初始登記證明的時間），減少后續(xù)爭議。

本案明確了開發(fā)商在逾期辦證中的核心義務，提醒購房者重視合同條款的細節(jié)約定，在權益受損時及時通過法律途徑主張權利，同時也警示開發(fā)商需全面履行辦證協(xié)助義務，避免以不合理理由推諉責任。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）