北京律師詳解：開發(fā)商逾期辦證，購房者維權(quán)步驟看這里

房產(chǎn)律師靳雙權(quán)

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在商品房買賣中，開發(fā)商逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記、基礎(chǔ)設(shè)施不符合合同約定等問題屢見不鮮。北京一起典型案例中，法院明確開發(fā)商需對逾期辦證、臨時用電等違約行為承擔賠償責任，為購房者維護合法權(quán)益提供了清晰指引。

一、案情梳理

（一）當事人信息

原告：趙峰（購房者）

被告：乙公司（房地產(chǎn)開發(fā)商）

（二）事件經(jīng)過

2017 年 2 月 28 日，趙峰與乙公司簽訂《某市商品房預售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》，約定趙峰購買乙公司開發(fā)的三號房屋（建筑面積 48.01 平方米），總價款 1274185 元，付款方式為一次性付款。合同明確：乙公司應于 2017 年 5 月 1 日前交付房屋，交付時需納入城市供電網(wǎng)絡并正式供電；應在房屋交付后 730 日內(nèi)（即 2019 年 5 月 1 日前）辦理完畢不動產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

合同簽訂后，趙峰按約支付全額房款，乙公司于 2017 年 4 月 23 日開具購房發(fā)票。2017 年 5 月 1 日，乙公司交付房屋，趙峰同時支付契稅 38226 元、印花稅 637 元、產(chǎn)權(quán)代辦費 1000 元、登記費 550 元（共計 40413 元），委托乙公司辦理產(chǎn)權(quán)登記。

然而，三號房屋交付后始終使用臨時用電（存在頻繁停電問題），且因房屋處于抵押狀態(tài)，截至 2024 年起訴時仍未辦理不動產(chǎn)權(quán)登記。乙公司曾于 2019 年出具書面回復，認可逾期辦證及臨時用電問題并承諾解決，但未實際履行。趙峰遂起訴要求：乙公司支付逾期辦證違約金（按日萬分之一計算）、賠償臨時用電損失（每月 500 元）、退還代收的各項費用 40413 元。

（三）爭議焦點

乙公司逾期辦理不動產(chǎn)權(quán)登記，應如何承擔違約責任？

房屋長期使用臨時用電，開發(fā)商是否需賠償損失？

因無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，趙峰能否要求退還已支付的契稅、代辦費等費用？

二、案件分析

（一）逾期辦證的違約責任認定

根據(jù)《民法典》第五百七十七條，當事人一方不履行合同義務的，應承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或賠償損失等違約責任。本案中：

合同約定乙公司需在 2019 年 5 月 1 日前辦理完畢產(chǎn)權(quán)登記，但因房屋被抵押導致逾期，構(gòu)成違約；

雙方雖未在合同中約定違約金標準，但趙峰主張按日萬分之一計算（折合年利率 3.65%），符合行業(yè)慣例且未超出合理范圍，法院予以支持；

違約金計算基數(shù)為房款 1274185 元，起算時間為 2019 年 5 月 2 日（逾期次日），直至產(chǎn)權(quán)登記辦理完畢之日。

（二）臨時用電的違約損失賠償

合同明確約定房屋交付時需 “納入城市供電網(wǎng)絡并正式供電”，乙公司提供臨時用電的行為構(gòu)成違約：

臨時用電存在電壓不穩(wěn)、頻繁停電等問題，影響趙峰正常使用房屋，客觀上造成損失；

趙峰主張每月 500 元損失，法院結(jié)合供電不穩(wěn)定的實際影響、當?shù)厣钏降纫蛩?，認定該標準合理，暫支持至 2024 年 8 月 1 日的損失 42000 元；

若后續(xù)仍未接入正式用電，趙峰可另行主張 2024 年 8 月 1 日之后的損失。

（三）代收費用的退還條件

趙峰支付契稅、代辦費等費用的前提是委托乙公司辦理產(chǎn)權(quán)登記，現(xiàn)因乙公司原因?qū)е碌怯洘o法辦理，委托目的落空：

契稅、印花稅屬于產(chǎn)權(quán)登記的必要費用，但因登記未完成，該費用未實際產(chǎn)生，乙公司應退還；

產(chǎn)權(quán)代辦費、登記費是乙公司提供代辦服務的報酬，因服務未完成，應全額退還；

法院據(jù)此支持趙峰要求退還 40413 元的訴訟請求。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

乙公司于判決生效后十日內(nèi)支付趙峰逾期辦證違約金（以 1274185 元為基數(shù)，按日萬分之一標準，自 2019 年 5 月 2 日起計算至產(chǎn)權(quán)登記辦理完畢之日止）；

乙公司于判決生效后十日內(nèi)賠償趙峰截至 2024 年 8 月 1 日的臨時用電損失 42000 元；

乙公司于判決生效后十日內(nèi)退還趙峰契稅、印花稅、產(chǎn)權(quán)代辦費、登記費共計 40413 元；

駁回趙峰的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）簽約時明確違約責任條款

購房者應在購房合同中細化逾期辦證、基礎(chǔ)設(shè)施不達標的違約金標準（如日萬分之一至萬分之五），避免因約定不明導致維權(quán)困難。本案中雖無明確約定，但法院支持了合理主張，但若約定清晰可減少爭議。

（二）及時核查房屋權(quán)利狀態(tài)

購房前需通過不動產(chǎn)登記部門查詢房屋是否存在抵押、查封等權(quán)利瑕疵，避免購買 “問題房”。本案中房屋因抵押無法辦證，趙峰可另行主張解除合同并要求賠償。

（三）留存違約證據(jù)鏈

購房者應保存交房通知書、繳費憑證、溝通記錄（如書面回復、郵件）等，證明開發(fā)商違約事實。本案中乙公司的書面回復成為認定其認可違約的關(guān)鍵證據(jù)。

（四）區(qū)分代收費用的性質(zhì)

對于開發(fā)商代收的契稅、維修基金等，需明確：若因開發(fā)商原因?qū)е碌怯浭。袡?quán)要求退還；若因政策調(diào)整或購房者原因，可能不予退還。建議選擇自行繳納或要求開發(fā)商出具代收憑證。

（五）主動維權(quán)避免時效過期

違約金及損失賠償?shù)闹鲝埵茉V訟時效限制（通常為 3 年），購房者應在知道或應當知道權(quán)利受損后及時起訴。本案中趙峰持續(xù)主張權(quán)利，故未過時效。

本案凸顯了開發(fā)商全面履行合同義務的重要性，也提醒購房者在維權(quán)時需注重證據(jù)留存和法律條款適用，通過合法途徑督促開發(fā)商承擔違約責任。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）