又一個(gè)重磅信號(hào)來了，方向已經(jīng)非常明確。

7月15號(hào)，中央城市發(fā)展會(huì)議結(jié)束之后，緊接著在7月21號(hào)又馬上發(fā)布了一個(gè)住房租賃條例。雖說講的是租房，但定的卻是樓市方向。很多小伙伴一直在問我：租房和樓市有什么關(guān)系?。繒?huì)不會(huì)影響到房?jī)r(jià)?。楷F(xiàn)在能不能買房？手里有多套房，能不能賣？新房好還是老房好？我相信你看完這個(gè)內(nèi)容之后，就會(huì)得到一個(gè)自己比較明確的答案。

我們先來看看這個(gè)條例，它共有7章50條。關(guān)于租房過程中一些常見的問題，條例里面都幫我們解決了。比如說群租問題，廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、過道等一系列非居住空間不能單獨(dú)用于出租居住。針對(duì)租賃合同這一塊也明確規(guī)定，住房租賃合同要向管理部門進(jìn)行備案。

出租人如果沒有進(jìn)行備案，承租人也可以進(jìn)行備案。對(duì)于住房押金這塊也規(guī)定，除了住房租賃合同里面規(guī)定的情況以外，出租人沒有特殊情況，不能夠隨意扣減押金。這極大程度地保護(hù)了租房人的權(quán)益。

還有更重要的一點(diǎn)，承租人按照相關(guān)規(guī)定享受相應(yīng)的基本公共服務(wù)。大家想象一下，當(dāng)租房合同備案完成之后，若能與居住證和子女教育、醫(yī)療掛鉤，這就變成了租售同權(quán)。

那我們?cè)賮碚f說國(guó)家為什么要專門設(shè)置這個(gè)條例？

你肯定會(huì)說是鼓勵(lì)租房，以租代買，這只是其一，背后還有更多深層次的原因。在我看來，其實(shí)這個(gè)條例本身已不是重點(diǎn)，因?yàn)檫@個(gè)條例的征求意見稿早在2020年住建部就已經(jīng)發(fā)布過了，只是到現(xiàn)在這個(gè)節(jié)點(diǎn)正式落地而已，這是一個(gè)比較明確的信號(hào)，說明房地產(chǎn)的供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，我們已經(jīng)進(jìn)入到了一個(gè)存量市場(chǎng)的新發(fā)展模式中。

可以說，這個(gè)住房租賃條例是在為以后的租購(gòu)并舉鋪路。也就是說，你以后即便買不起房子，租房一樣可以解決居住難題，一樣能給到你很高的保障。

很明顯，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)是奔著解決大家住房難題、居住問題去的，朝著“居者有其屋”這個(gè)方向發(fā)展。之后，會(huì)形成商品歸商品、保障歸保障、租賃歸租賃三種不同方式，來解決三種不同群體的需求。整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展方向也會(huì)慢慢從銷售主導(dǎo)型轉(zhuǎn)向租售并舉的新模式。

從數(shù)據(jù)上來看也是如此。在2021年，全國(guó)新建商品房銷售總數(shù)是18.19萬億。到了2024年，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)降到了9.67萬億，已不足10萬億。我們同步再來看另外一個(gè)數(shù)據(jù)就很能反映問題。2024年全國(guó)租房人口已經(jīng)是2.4億，據(jù)預(yù)測(cè)，2025年這個(gè)數(shù)字將要突破3億，說明租賃市場(chǎng)在持續(xù)增長(zhǎng)、持續(xù)擴(kuò)大。這從側(cè)面反映了一個(gè)情況，用大白話來說，就是該買房的人已經(jīng)買了，不想買房的人也不買了。

在這樣的前提下，大家來設(shè)想一下，這個(gè)動(dòng)作是怎樣展開的。先從規(guī)章制度來規(guī)范市場(chǎng)，讓3億新市民能夠更安心地通過租賃，長(zhǎng)期穩(wěn)定地融入城市生活圈。這會(huì)激活什么呢？就會(huì)激活租房市場(chǎng)，承租的比率會(huì)更高，讓租賃市場(chǎng)變得更健康。這顯而易見能帶來三個(gè)好處。

第一個(gè)顯性的好處是，對(duì)于高位接盤的購(gòu)房者來說，如果有二套房且有其他居住空間，房屋租金就有可能覆蓋月供，現(xiàn)金流動(dòng)性壓力得到緩解，就可以拿出更多資金進(jìn)行消費(fèi)，從而提高生活品質(zhì)。

第二點(diǎn)是，穩(wěn)定住了中大型城市的人口結(jié)構(gòu)，避免了年輕群體的人口流失，能給增長(zhǎng)乏力的城市化進(jìn)一步添加新動(dòng)能。

第三個(gè)點(diǎn)是，當(dāng)全國(guó)租賃數(shù)據(jù)建成一個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)之后，每一個(gè)備案的合同和空置房就形成了一個(gè)稅基的標(biāo)的。對(duì)地方政府而言，這是一筆非常關(guān)鍵的稅收。曾經(jīng)靠賣地增量來增加稅收，增量消失之后，就需要在現(xiàn)有的存量中找到一個(gè)明確的增量，這就是明確的突破口。

所以，這次中央城市會(huì)議強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)發(fā)展的模型其實(shí)有兩條路線。第一條就是商品房市場(chǎng)的供給側(cè)改革，是以質(zhì)換量，讓老房子逐漸價(jià)值回歸，支持四代宅以及更高品質(zhì)住宅的發(fā)展，從而推動(dòng)城市更新。另一條路線就是租賃市場(chǎng)的供給側(cè)改革，即規(guī)范盤活租賃市場(chǎng)。

到這里，樓市的邏輯是不是就變得比較清晰了？就是通過好房子去刺激改善性消費(fèi)，讓老房子價(jià)值回歸。新房子能賣出去的繼續(xù)賣，賣不出去的統(tǒng)一回收作為保障房。有錢人可以從市場(chǎng)上花高價(jià)買新房子、買更高品質(zhì)的房子。沒錢的普通人可以通過租房或者保障房的模式來解決住房問題。

說到這里，你也可以去思考一個(gè)問題，你會(huì)選擇買老房子或賣老房子，還是選擇換成四代宅或者更高品質(zhì)的住房呢？