這些天，我們走過了義烏，溫州。

我們見證了義烏的大小老板的購買力，愣是在義烏開辟出了一個(gè)專屬排屋、別墅的市場；我們也見證了溫州的輝煌與落寞。

今天，我們再看一看臺(tái)州。

初看臺(tái)州，很難看懂。

因?yàn)榕_(tái)州，太散了。

從文化地域上來看，浙江仿佛沒有臺(tái)州人，只有椒江人、溫嶺人、臨海人……那是因?yàn)?994年臺(tái)州地區(qū)撤地設(shè)市，而在1994年之前，就已經(jīng)有了椒江市、黃巖市、溫嶺市。

臺(tái)州的房地產(chǎn)市場也帶上此類特性，足夠散裝。

那么，臺(tái)州的市場要怎么切入？

最好的辦法是“以毒攻毒”，咱們也以分散的視角將臺(tái)州拆解成一個(gè)又一個(gè)的縣城。

臺(tái)州的市區(qū)，三足鼎立

臺(tái)州的市區(qū)共分三區(qū)：椒江區(qū)、黃巖區(qū)、路橋區(qū)。

從區(qū)域能級(jí)與發(fā)展來看，椒江區(qū)強(qiáng)于黃巖區(qū)與路橋區(qū)，黃巖區(qū)與路橋區(qū)在伯仲之間。

從樓市的角度出發(fā)，各區(qū)的發(fā)展邏輯也類似——

以發(fā)展成熟區(qū)為圓心，向外擴(kuò)散，能級(jí)也逐漸降低。

椒江區(qū)，

臺(tái)州市政府所在地、臺(tái)州學(xué)院、臺(tái)州商貿(mào)區(qū)均在椒江。

這正是椒江領(lǐng)先于其他二區(qū)的原因。

圖中椒江區(qū)的紅色部分（城西），基本將市政府、臺(tái)州學(xué)院、商貿(mào)區(qū)、萬達(dá)廣場等城市重點(diǎn)資源囊括在內(nèi)，這就椒江的核心區(qū)。

椒江核心區(qū)的二手房價(jià)格在2萬/㎡上下，部分當(dāng)?shù)睾勒愋^(qū)可超3萬/㎡；新房價(jià)格也在2萬/㎡出頭，基本與二手房差不多。

主因在于許多新房賣成了現(xiàn)房，出現(xiàn)開發(fā)商與業(yè)主同臺(tái)競爭的現(xiàn)場。

椒江核心區(qū)往北走為一江兩岸板塊（南岸），由于擁江發(fā)展的戰(zhàn)略，規(guī)劃上的暢想，政策上的利好，房價(jià)水平也基本與核心區(qū)持平，來到了2萬/㎡水平。

椒江核心區(qū)往東（城東板塊），能級(jí)就要差一些，房價(jià)水平在1.5萬/㎡左右。

2020年，椒江核心板塊的樓盤備案價(jià)可達(dá)2.5萬/㎡。

相比之下，椒江的房價(jià)降幅超20%。

黃巖區(qū)，

黃巖的核心區(qū)在南城一帶，房價(jià)水平基本不到2萬/㎡。

相對(duì)而言，黃巖整個(gè)的城市界面一般，區(qū)域內(nèi)的城市資源也沒有椒江豐富，因此房價(jià)水平也弱于椒江。

黃巖的外圍區(qū)域如新前等地，與農(nóng)村交界，行走在市政道路上，我們能清晰地看見農(nóng)民自建房與商品房交替出現(xiàn)的景象。

目前，新前在售樓盤價(jià)格為1.7萬/㎡，相比前兩年并沒有降價(jià)。

由此，售樓處幾乎無人問津。

周邊二手房的掛牌價(jià)在1-1.5萬/㎡區(qū)間。

路橋區(qū)，

路橋的核心區(qū)是路橋街道，區(qū)政府、十里長街、路橋小商品市場、臺(tái)州機(jī)電五金城、浙東南副食品市場、臺(tái)州市家私城均在此。

路橋街道二手房高峰時(shí)期成交價(jià)在2.2萬/㎡，如今整體均價(jià)1.6萬/㎡。

降幅達(dá)27%。

路橋街道往北是路北街道。

路北街道與椒江較近，且街道內(nèi)臺(tái)州國際會(huì)展中心、吾悅廣場，屬于路橋重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。

路北街道二手房高峰時(shí)期成交價(jià)在2萬/㎡，如今均價(jià)在1.5萬/㎡左右。

降幅達(dá)25%。

以上，就是臺(tái)州市區(qū)三個(gè)區(qū)的基本情況。

重點(diǎn)來了！

哪怕是臺(tái)州市區(qū)三區(qū)，相通性也不高——

椒江的，買椒江；

黃巖的，買黃巖；

路橋的，買路橋。

一來，這是由地理特性決定的。

浙江一帶“七山二水一分田”的地勢下，三區(qū)天然被丘陵、山地阻隔。尤其是黃巖，在大片山地的阻隔下，主體城區(qū)離另外兩區(qū)較遠(yuǎn)。哪怕現(xiàn)在的基建發(fā)達(dá)，也難以改變當(dāng)?shù)鼐用竦摹靶睦砭嚯x”。

二來，三區(qū)各有經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢。

椒江區(qū)，醫(yī)療健康行業(yè)發(fā)達(dá)，規(guī)上企業(yè)營收可達(dá)上百億，九洲、海正這類的龍頭藥企均來于此；椒江還是縫制設(shè)備產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，全球第一大縫制設(shè)備企業(yè)就在此。

黃巖區(qū)，中國模具之都，能出產(chǎn)全球70%的塑料模具，模具、相關(guān)配件及相應(yīng)裝備專業(yè)企業(yè)4000多家，年產(chǎn)值近300億元。

說白了，黃巖別的不多，就是廠多。

路橋區(qū)，商貿(mào)市場發(fā)達(dá)，擁有專業(yè)市場58個(gè)，交易額超600億元。

此外，路橋還是全國重要的汽車及零部件生產(chǎn)基地，整車以及零配件產(chǎn)值達(dá)百億級(jí)別；是全國重要的再生金屬集散地，擁有臺(tái)州國際再生金屬交易中；是“中國編織涼席之都”，路橋區(qū)的涼席產(chǎn)量占全國同類產(chǎn)品的90%以上。

不論是椒江、黃巖，還是路橋，其實(shí)都能給當(dāng)?shù)鼐用裉峁┐罅康墓ぷ鲘徫弧?/p>

因此，當(dāng)?shù)鼐用窨梢苑€(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)就近謀生，歸屬感自然就更強(qiáng)了。

溫嶺是溫嶺，臺(tái)州是臺(tái)州。

溫嶺人，從來不說自己是臺(tái)州人。

原因是溫嶺才是全臺(tái)州經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的那個(gè)崽兒。

溫嶺坐擁有泵與電機(jī)、汽摩配件、機(jī)床工具、鞋業(yè)等四大支柱產(chǎn)業(yè)。其中，泵與電機(jī)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值規(guī)模超800億元，年產(chǎn)各類鞋超10億雙……

2024年，溫嶺GDP達(dá)1400多億，甩了第二名將近500億，椒江、黃巖、路橋均不是其一合之?dāng)?，只有三區(qū)的GDP疊加起來才能穩(wěn)勝溫嶺。

溫嶺的樓市很簡單。

以九龍湖分東西，往南就老城區(qū)。

老城區(qū)基本沒有發(fā)展空間，二手房多為老舊小區(qū)，價(jià)值不高。

城東雖有CBD規(guī)劃，但除了幾幢高大上的寫字樓，城市界面很一般，有大量的自建房與廠房，與其說是CBD，一圈逛下來倒更像是城鄉(xiāng)結(jié)合部。

溫嶺人買房，就得買在城西。

溫嶺的交通大動(dòng)脈就在城西。

一條南北走向輕軌，坐落在九龍湖生態(tài)濕地公園的西側(cè)。

溫嶺的自然資源，在城西。

九龍湖生態(tài)公園、北山公園、虎山公園……均在城西。

溫嶺的城市資源，也在城西。

銀泰城、恒隆商業(yè)中心、第一人民醫(yī)院、市政府等等商業(yè)、醫(yī)療、政治資源均在此。

但是，

溫嶺的房價(jià)也降。

以大碗實(shí)地調(diào)研的樓盤為例，

2021年，該樓盤售價(jià)超3萬/㎡。

2025年，開發(fā)商在售尾盤價(jià)格在2.6-2.7萬/㎡。

然而，這還不是最低點(diǎn)。

該樓盤小區(qū)的業(yè)主也在出售自己的房子，價(jià)格大約在2.3萬/㎡。

真實(shí)跌幅超23%。

除此之外，溫嶺還有大量房源的掛牌在1.5萬/㎡上下浮動(dòng)。

不復(fù)當(dāng)年動(dòng)輒超2萬/㎡的輝煌。

臨海是臨海，臺(tái)州是臺(tái)州。

臨海這座城市的發(fā)展邏輯很簡單——

首先是紫陽街道。

紫陽街道所在的臺(tái)州府城是臨海千年古城的核心區(qū)域，有著深厚的歷史文化底蘊(yùn)，是國家級(jí)歷史文化街區(qū)。

這里也是臨海的經(jīng)濟(jì)命脈之一。

臨海以紫陽街道為首的區(qū)域遍布了古街、古寺，文旅資源極其豐富，所以臨海全市每年吸引的旅客人次超2000萬，實(shí)現(xiàn)旅游收入超百億。

當(dāng)然，

正是因?yàn)樽详柦值赖奶厥庑?，這里沒有發(fā)展空間，也拆不了，更不敢拆。

那么，就得往東、往南發(fā)展。

往東，是臨海市區(qū)的大洋街道。

大洋街道就是臨海的新核心，這里臨海博物館、臨海體育館，以及臨海最好的商業(yè)銀泰城。

2021年，大洋街道房價(jià)天花板超3萬/㎡。

如今，街道內(nèi)1.7、1.8萬/㎡單價(jià)的二手比比皆是。

往南，是臨海的江南街道。

一條靈江往臨海流淌，也讓臨海走出自己的“擁江時(shí)代”，而江南街道正是擁江發(fā)展的重心，街道內(nèi)規(guī)劃的濱江新城讓江南街道整體的城市界面更現(xiàn)代化。

江南街道的房價(jià)水平1.5萬/㎡左右。

大碗實(shí)地走訪了一個(gè)樓盤，售價(jià)就在這個(gè)水平。

該樓盤4年賣了大約600套房源，平均下來一個(gè)月下來賣個(gè)10來套。

由于行情的變化，去化速度并不均衡。

所以，該樓盤在2021年會(huì)賣得比較好，在初期完成了房源的主要去化。

也就是說，

近年來，該樓盤基本處于“隨緣賣”的狀態(tài)。

以上，就是臨海的大致情況。

整體的房價(jià)在降價(jià)，市內(nèi)的新盤難以去化。

正如大多數(shù)的縣城…

當(dāng)咱們把臺(tái)州拆解成椒江、黃巖、路橋、溫嶺、臨海來看，臺(tái)州并不復(fù)雜。

它就像多個(gè)縣城組成的集合。

臺(tái)州的情況正如全國各地的縣城那樣——

它們的房價(jià)，也降得厲害。

少則二三成，多則四五成。

即使是浙江的縣城，也不能在這輪行情中獨(dú)善其身。

它們的期房賣成了現(xiàn)房。

臺(tái)州各地所謂的新房，全是前幾年便開盤的房源，有的在2021年，有的在2022年……它們賣著賣著就成了現(xiàn)房，以至于開發(fā)商手里的房源正在和業(yè)主手里的房源在市場上打價(jià)格戰(zhàn)。

它們的去化速度幾乎為零。

月銷十幾套是臺(tái)州樓盤平均下來的水平，而今年的真實(shí)情況是幾乎賣不出去。

它們的銷售，都在擺爛。

這是大碗調(diào)研時(shí)，所拍一張臺(tái)州售樓部的現(xiàn)場圖片。

售樓部中，無人輪班，沒有接待，沒有銷售，只剩下一個(gè)空蕩蕩的大堂。

這，很好理解。

一來，市場真的不太行。

二來，所有的服務(wù)人員幾乎都是本地人，在這樣的市場下，拿一份保底工資足矣。

總之，

臺(tái)州就是一個(gè)巨大的內(nèi)生型市場。

還是那句話，

椒江人，買椒江的房；黃巖人，買黃巖的房；路橋人，買路橋的房；溫嶺人，買溫嶺的房……

這個(gè)巨大的內(nèi)生型市場，也一樣隨波逐流。

前些年，隨著大行情上漲。

只不過因?yàn)槭钦憬目h城，是臺(tái)州的縣城，這里的購買力足夠富有，所以房價(jià)被情緒裹挾得更厲害，一股腦沖到3萬、甚至4萬；

這些年，隨著行情回落。

哪怕是浙江的縣城，也不能幸免。

哪怕是浙江縣城的房地產(chǎn)市場，也依然沒有丁點(diǎn)的活力。

唯一的區(qū)別就在于，浙江的民營經(jīng)濟(jì)確實(shí)發(fā)達(dá)，這些縣城也不需要土地財(cái)政的支撐。

這里的居民，過得還算安逸。