1991年，日本東京，一套市中心的普通公寓，售價(jià)高達(dá)8000萬(wàn)日元，那時(shí)的日本人信心爆棚，誰(shuí)都覺(jué)得“買房穩(wěn)賺”，而銀行更是鼓勵(lì)貸款，甚至主動(dòng)找上門推銷。

30年過(guò)去了，當(dāng)年的房奴，如今還清房貸了嗎？那些房子還值錢嗎？更重要的是，日本的這一切，對(duì)今天的中國(guó)，有沒(méi)有一點(diǎn)警示意義？

日本的“失落三十年”，不是一句空話，它從房市開始，到經(jīng)濟(jì)凋敝，再到社會(huì)信心崩塌，全程記錄著一個(gè)國(guó)家從巔峰走向低谷的全過(guò)程。

而中國(guó)，正站在房地產(chǎn)換擋的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，路徑不同，問(wèn)題卻有些眼熟，接下來(lái)，我們就從當(dāng)年的日本房奴講起，看清一場(chǎng)泡沫背后的真相，也摸清我們自己的路到底怎么走才更穩(wěn)。

東京曾經(jīng)賣得比紐約貴，結(jié)果呢？

如果你穿越到1989年，站在東京銀座，隨便指一塊地，它的價(jià)格很可能就是曼哈頓同樣地塊的三倍，那時(shí)候的日本人，瘋狂到什么程度？

有人說(shuō)，“賣掉東京，能買下整個(gè)美國(guó)”，這句話聽著夸張，但在當(dāng)時(shí)的媒體上，它可是真實(shí)出現(xiàn)過(guò)的標(biāo)題，為什么會(huì)這樣？

一切的起點(diǎn)，是1985年的《廣場(chǎng)協(xié)議》，美國(guó)為了壓低美元匯率，讓日元升值，結(jié)果日本被迫接招，日元升值之后，日本出口受挫，經(jīng)濟(jì)開始吃緊。

為了穩(wěn)住局面，日本央行放水，利率一路下調(diào)，錢太便宜，大家開始投資，當(dāng)時(shí)投資最火的就是房地產(chǎn)。

銀行也不傻，他們?cè)O(shè)計(jì)了一個(gè)模型，只要地價(jià)還在漲，貸款額度就能擴(kuò)大，于是越來(lái)越多的人借更多的錢，去買更貴的房子。

地價(jià)越漲，貸款越多，貸款越多，地價(jià)漲得越快，就這樣，泡沫被吹到了天上，東京的住宅均價(jià)一度達(dá)到每平方米200萬(wàn)日元。

而一個(gè)普通的中產(chǎn)家庭，年收入500萬(wàn)日元，連吃飯都不顧，要攢40年，才買得起一套100平的房子。

房?jī)r(jià)崩了，貸款卻還在

不過(guò)泡沫不可能一直吹下去，1991年，日本政府終于出手了，加息、限貸、收緊銀根，泡沫瞬間破裂，東京的房?jī)r(jià)直接從高點(diǎn)暴跌75%。

曾經(jīng)8000萬(wàn)日元的公寓，最后只值2000萬(wàn)日元，可貸款呢？并沒(méi)有同步減少，這才是真正的災(zāi)難。

房子貶值了，但債務(wù)還在那里，大量家庭“資不抵債”，賬面財(cái)富一夜之間歸零，更慘的是，日本的工資也不漲了。

1997年，日本職工平均月薪是33萬(wàn)日元，到了2023年，反而降到了28萬(wàn)日元，收入下來(lái)了，但房貸還在。

于是，越來(lái)越多的人被房貸壓得喘不過(guò)氣，有統(tǒng)計(jì)顯示，日本人平均還清房貸的年齡是73歲，部分銀行甚至允許延遲到85歲還清。

你要是今天去日本旅行，會(huì)發(fā)現(xiàn)日本人的生活很“克制”，不奢侈、不浪費(fèi)，很多年輕人甚至不結(jié)婚、不買車、不生孩子。

這背后，其實(shí)就是房地產(chǎn)泡沫留下的后遺癥，在泡沫破裂后，日本社會(huì)開始集體性“消費(fèi)降級(jí)”，超過(guò)60%的家庭選擇節(jié)衣縮食，“斷舍離”文化開始流行。

二手經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，不少人甚至以“零持有”為目標(biāo)生活，你以為他們是環(huán)保？其實(shí)是沒(méi)得選。

在1991年到2010年之間，日本六大城市的地價(jià)累計(jì)下跌了65%，整個(gè)國(guó)家縮水了1500萬(wàn)億日元的財(cái)富，相當(dāng)于三個(gè)年度GDP。

社會(huì)信心也被擊穿，離婚率暴漲，“啃老族”增多，年輕人喪失了對(duì)未來(lái)的期待，最直接的表現(xiàn)，就是“低欲望社會(huì)”：不戀愛(ài)、不結(jié)婚、不買房、不生孩子。

日本政府也不是沒(méi)想過(guò)辦法，零利率、負(fù)利率、財(cái)政刺激，全都用過(guò)，可結(jié)果呢？消費(fèi)就是提不起來(lái)，房地產(chǎn)也沒(méi)有起色。

中國(guó)會(huì)不會(huì)重演日本的悲??？

咱們來(lái)看一下現(xiàn)實(shí)，2022年，中國(guó)房地產(chǎn)貸款余額高達(dá)38.8萬(wàn)億，占整個(gè)金融系統(tǒng)的近七成，居民的財(cái)富，大多數(shù)也都?jí)涸诜孔由稀?/p>

這跟當(dāng)年的日本，確實(shí)有些像，但再仔細(xì)看，就會(huì)發(fā)現(xiàn)本質(zhì)不一樣，第一，中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程還沒(méi)結(jié)束。

日本當(dāng)年城鎮(zhèn)化率已經(jīng)到了93%，基本沒(méi)增量空間，而中國(guó)目前是65%，還有大批人口正往城市遷移，這就意味著，對(duì)住房的剛需還在。

第二，中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)更有彈性，日本90年代基本靠傳統(tǒng)制造業(yè)，在泡沫破裂后，缺乏新引擎。

而中國(guó)現(xiàn)在有新能源、數(shù)字經(jīng)濟(jì)、人工智能等多個(gè)新產(chǎn)業(yè)支撐，GDP增速仍然維持在5%以上，這是日本當(dāng)年做不到的。

第三，中國(guó)的政策節(jié)奏更穩(wěn)，日本當(dāng)年一刀切，加息收緊，直接刺破泡沫，導(dǎo)致“硬著陸”。

而中國(guó)正在采取“軟著陸”的方式，逐步松綁限購(gòu)、下調(diào)利率、保障交樓，同時(shí)支持剛需，比如，首套房利率已經(jīng)降到3.05%，公積金貸款利率2.85%，多地首付比例降到15%。

我們不是不調(diào)整，而是有節(jié)奏地調(diào)整，中國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)的方向，已經(jīng)很明確了：從“炒資產(chǎn)”，轉(zhuǎn)向“保民生”。

未來(lái)的核心是“房住不炒”，但也不是“房住別買”，國(guó)家正推動(dòng)商品房和保障房“雙軌并行”，一邊滿足剛需，一邊打擊投機(jī)。

比如，2025年起，全國(guó)將落地4.4萬(wàn)億的專項(xiàng)債，收購(gòu)存量商品房，轉(zhuǎn)為保障房，這不僅能穩(wěn)住房?jī)r(jià)，也能穩(wěn)住就業(yè)、穩(wěn)住金融系統(tǒng)。

說(shuō)白了，中國(guó)不想重演日本的故事，日本當(dāng)年是“資產(chǎn)泡沫+政策急剎車+人口老齡化”三重打擊，而中國(guó)正在用“產(chǎn)業(yè)升級(jí)+政策引導(dǎo)+城鎮(zhèn)化紅利”來(lái)對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)。

30年過(guò)去了，當(dāng)年在東京背著房貸的年輕人，如今已是白發(fā)蒼蒼，有人房子貶值，有人貸款還沒(méi)還完，但更多人，早已不再相信買房能改變命運(yùn)了。

這就是日本的故事，而我們，不能照搬日本的老路，更不能迷信所謂“市場(chǎng)自我修復(fù)”的幻覺(jué)，中國(guó)走的是自己的路，是一條更穩(wěn)、更寬、更有未來(lái)的路。

房子，不該是家庭的負(fù)擔(dān)，而是城市的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)，不該是財(cái)富的收割機(jī)，而應(yīng)該是共同富裕的支撐點(diǎn)，看清日本，才能走好中國(guó)。

信息來(lái)源：日本房?jī)r(jià)：從泡沫頂點(diǎn)到失去的三十年 金融界2023-04-21 17:39
日本的正面與側(cè)面——泡沫之后的經(jīng)濟(jì)與資產(chǎn)價(jià)格 第一財(cái)經(jīng)2024-03-15 15:59