現(xiàn)在的昆明樓市分化和割裂到什么程度了？

先看數(shù)據(jù)，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，從2022年到今年上半年，昆明新房成交均價(jià)從13750元/平米下行到12129元/平米，降幅近12%。

但豪宅和普宅的價(jià)格走勢幾乎截然相反，剛需盤價(jià)格一跌再跌，而一些標(biāo)桿級豪宅卻一直堅(jiān)挺，甚至穩(wěn)中有升。

例如美的·北京路9號，面世以來不僅一直保持熱銷，而且價(jià)格也穩(wěn)穩(wěn)站在了約2.2萬/平米，持續(xù)領(lǐng)跑市場，成為昆明高端改善的首選。

北京路9號靠的是什么？最近項(xiàng)目推出的“精工100序”給出了答案。

“精工100序”——高端豪宅的顆粒度和精細(xì)度

北京路9號的“精工100序”說起來也簡單，就是梳理出項(xiàng)目的100個(gè)精工品質(zhì)細(xì)節(jié)。

但這并不是誰都能做和敢做的事，如果普通樓盤這么干，難免夸大其詞，不過對于一向以精工品質(zhì)著稱的北京路9號，又顯得很合理。

北京路9號之所以如此高調(diào)，一方面是因?yàn)轫?xiàng)目前段時(shí)間再次升級了豪裝品質(zhì)，另外一方面，項(xiàng)目一批次交付后，二批次目前也進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房階段，項(xiàng)目品質(zhì)和細(xì)節(jié)基本都是實(shí)景和實(shí)物了。因此做一個(gè)階段性的回顧和總結(jié)。

曬出如此多的品質(zhì)細(xì)節(jié)，意味著項(xiàng)目具有極高的顆粒度和精細(xì)度，背后的支撐既是強(qiáng)大產(chǎn)品力，更是系統(tǒng)的能力。

因此在具體研究“精工100序”后，就一個(gè)感受：除了看得到的建筑立面和會所園林等，項(xiàng)目竟然還藏著這么多看不見的精工細(xì)節(jié)！

北京路9號的“精工100序”可從三個(gè)方面來概括，分別是立面與公區(qū)、智慧社區(qū)和工藝工法。

高顏值建筑立面與品質(zhì)公區(qū)

【高顏值立面】

北京路9號的高顏值和辨識度，很大程度來自于70%的超高窗墻比。作為昆明首個(gè)雙曲線鋁板幕墻立面設(shè)計(jì)的項(xiàng)目，以精致線條勾勒出挺拔、靈動(dòng)的建筑輪廓，再搭配大面積落地雙層中空LOW-E玻璃幕墻窗，形成“全面屏”般的視覺效果。

同時(shí)極致超窄邊框平推設(shè)計(jì)，工藝精細(xì)度達(dá)毫米級，通風(fēng)效果和隔音效果比傳統(tǒng)的平開窗顯著提升，也保證了外觀的純凈和良好的視線。

【大師級會所】

北京路9號的大師級會所，是云南首個(gè)采用清水砼工藝的建筑（清水混凝土整體澆筑），從弧形的大廳穹頂?shù)铰菪碌男D(zhuǎn)樓梯，從細(xì)部到整體，甚至景觀都如同水面的波紋一樣層層展開。

由于清水砼難度大、成本高，因此應(yīng)用這種技術(shù)的多為地標(biāo)性建筑，在國內(nèi)，能做清水砼的設(shè)計(jì)和施工單位很少，僅有上海、北京等大城市有少數(shù)幾座美術(shù)館、博物館采用了這樣的工藝。

另外，會所用了2800塊每一塊都不同的異形玻璃，實(shí)現(xiàn)了1mm拼縫的超高施工難度，這種精度在業(yè)內(nèi)極為罕見，但在北京路9號則隨處可見。

除了調(diào)性和顏值都拉滿，會所的功能配置也十分豐富。

四季恒溫泳池24小時(shí)自動(dòng)水循環(huán)，多層過濾凈化系統(tǒng)達(dá)到國際級比賽標(biāo)準(zhǔn)，泳池引入自然光線，保證舒適自然的視覺光效。

其他如健身房、兒童樂園、私宴廳、紅酒雪茄吧、茶室等功能一應(yīng)俱全，不僅成為業(yè)主生活休閑的“充電空間”，也是融入圈層的“解碼器”。

【森居園林社區(qū)】

新加坡風(fēng)情度假式園林由會客廳、陽光草坪、記憶大樹和陽光走廊等幾大部分組成，活動(dòng)面積達(dá)2500平。無論是與歸家主入口波殼結(jié)構(gòu)建筑呼應(yīng)的異型會客廳，還是青草、景石、樹陣都能與周邊環(huán)境做到恰到好處的自然觀感，背后滿滿都是死磕細(xì)節(jié)的匠心標(biāo)準(zhǔn)：

異型會客廳進(jìn)行了數(shù)十輪建模比對，足足16道天花施工工藝；

園區(qū)景石、樹木也是走遍全國，反復(fù)比選淘汰，烏柏、樸樹名貴古樹全冠移植，精植出即刻成林的效果。

歸家路線以漫步森居為故事線索，八大主題雨林會所、自然劇場、淘樂園、悅動(dòng)環(huán)、悅動(dòng)花園、解碼營地、手工操作臺等多功能模塊打造出森居園林社區(qū)。

目前，項(xiàng)目在10#樓架空層打造的親子樂園，和12#號樓架空層打造的鄰水會所均已投入使用，親子樂園內(nèi)設(shè)滑梯、攀巖墻、益智玩具、閱讀繪畫空間等，鄰水會所配有會客空間、圍棋室、棋牌麻將室、臺球室。另外還計(jì)劃在11#號樓的架空層打造自然會所，進(jìn)一步豐富公共空間功能。

憑借突出的在地性與現(xiàn)代性，北京路9號成為了昆明首個(gè)BREEAM四星認(rèn)證住宅（全球唯一兼具國際化和本地化特色的綠色建筑評估體系，被譽(yù)為“綠建界奧斯卡”）。

【高規(guī)格歸家禮序】

藝術(shù)美學(xué)會所未來將會打造為社區(qū)酒店式入戶大堂，在看到管家的第一眼即感到儀式感禮賓和高規(guī)格的歸屬感。

樓棟首層入戶大堂采用約6-6.9米雙挑高空間，大面積巖板和木紋護(hù)墻板等奢華軟裝，凸顯品質(zhì)與尊崇。

在停車入庫后由地下大堂直接入戶，和首層大堂同樣規(guī)格的高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，貼心設(shè)計(jì)了落地窗、休息區(qū)，大尺寸豪車定制車位，地面金剛砂+固化劑整合13道精工研磨，帶來靜如湖面的平穩(wěn)駕駛感受。

星級酒店電梯廳與門廳相呼應(yīng)，整個(gè)電梯廳采用深灰色地面鋪設(shè)，不銹鋼格柵視覺延長，反燈帶吊頂結(jié)合設(shè)計(jì)感的燈光內(nèi)嵌，強(qiáng)化空間的節(jié)奏與韻律感，營造出禮儀序列感和尊貴的歸家體驗(yàn)。

有生命的智慧健康社區(qū)

在萬物互聯(lián)的時(shí)代，智能幾乎成了住宅的標(biāo)配。目前很多打著智能住宅旗號的產(chǎn)品，社區(qū)智能化和家居智能化往往是互聯(lián)獨(dú)立的，智能是點(diǎn)狀的。但在美的看來，未來的科技是應(yīng)該是有生命的科技，能自己學(xué)習(xí)和思考，讓智能家居從被動(dòng)控制變成主動(dòng)思考。

在北京路9號，基于美的置業(yè)獨(dú)家研發(fā)的AI超級大腦技術(shù)，進(jìn)行全場景定制，實(shí)現(xiàn)了社區(qū)智能化與家居智能化的真正打通以及全屋智慧健康場景的落地。

【社區(qū)智能化】

項(xiàng)目部署全域AI安防系統(tǒng)智能守護(hù)，全域天眼實(shí)現(xiàn)24小時(shí)公區(qū)監(jiān)控和守護(hù)，八大金盾安防系統(tǒng)，昆明首個(gè)智能一卡通安防系統(tǒng)，從社區(qū)大門到單元入戶到電梯智能聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)人臉識別，全程無感通行。

奢華智慧精裝車庫層高達(dá)4.5米，引入昆明首個(gè)物聯(lián)網(wǎng)智能燈光引導(dǎo)系統(tǒng)，實(shí)時(shí)生成最優(yōu)泊車路徑。

【家居智能化和全屋智慧健康場景】

歸納為“全屋健享4大科技配方”和“室內(nèi)15大智能配置”。

光配方：通過燈光控制系統(tǒng)和自動(dòng)窗簾，實(shí)現(xiàn)成長關(guān)懷、適老關(guān)懷、美妝三種智能場景識別，孩子寫作業(yè)、老人閱讀、美妝等不同場景都有最適合的光照。

水配方：通過前置過濾器、中央凈水機(jī)、末端凈水器和軟水系統(tǒng)組成的四重凈水裝置，帶給全家健康的直飲水和生活用水。

空氣配方：系統(tǒng)可保持20°C-26"°C恒溫和30%-60%恒濕，業(yè)主只需在App上設(shè)定各項(xiàng)個(gè)性化要求，系統(tǒng)就會自動(dòng)檢測，從溫度、濕度、氣流、新鮮度、潔凈度等方面調(diào)節(jié)，保證對居家微氣候環(huán)境的精準(zhǔn)控制。

聲音配方：隱框平推窗系統(tǒng)可在開窗通風(fēng)同時(shí)，也有效減少噪音干擾；幕墻系統(tǒng)墻體有效阻隔外來噪音；裝甲鑄鋁門下設(shè)底檻且四周設(shè)置隔聲密封膠條，滿足國家隔聲性能評級三級水平要求。

室內(nèi)15大智能配置：

玄關(guān)配置智能門鎖、智能屏、智能空氣開關(guān)；臥室配置語音場景面板、臥室場景面板、86嵌入式一鍵報(bào)警器（長輩房）；客廳配置攝像頭（包含遮蔽和布防模式）、煙霧探測器、環(huán)境探測器；廚房配置智能電動(dòng)水閥、燃?xì)庑孤﹫?bào)警、水浸探測器、前置過濾器、廚下凈水機(jī)；衛(wèi)生間配置智能暖風(fēng)機(jī)及面板、毫米波人體探測器；過道配置小夜燈。

除此以外，整個(gè)智能家居系統(tǒng)可通過Mixpadx智能面板控制，設(shè)置于經(jīng)常經(jīng)過或停留的地方，還可同步手機(jī)或IPAD，實(shí)現(xiàn)多種終端和遠(yuǎn)程操控。

一些典型的應(yīng)用場景包括：

在Mixpadx上控制廚房燈光、音樂，集成廚房娛樂系統(tǒng)，打造非用餐場景；

使用視頻和直播軟件，與他人一同分享制作與享受美食的歡樂時(shí)刻；

與可視門禁系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)，烹飪用餐時(shí)段在廚房便能給訪客開門，實(shí)現(xiàn)邊做飯邊操控，以及社區(qū)兒童活動(dòng)視頻監(jiān)控。

多頁面多賬號操控，可讓家人同時(shí)操控不同設(shè)置，實(shí)現(xiàn)家庭個(gè)人電子健康檔案、菜譜査詢、實(shí)時(shí)直播、遠(yuǎn)程視頻、影音娛樂、家庭記事本、照片墻、日常便簽等社交和生活功能。

北京路9號的5M智慧健康社區(qū)科技，相當(dāng)于為建筑的“硬件”加載了智能化“軟件”，全方位、系統(tǒng)性的覆蓋社區(qū)與室內(nèi)居家場景，而且未來社區(qū)大腦還能進(jìn)行功能擴(kuò)展，即通過軟件不斷升級，讓智慧家居真正的為業(yè)主提供更智慧的全方位服務(wù)。

看得見和看不見的工藝工法

無論是看得見的地方，還是看不見的地方，北京路9號的工藝工法都一樣苛刻極致。

項(xiàng)目全面升級了精裝工藝，全過程管控經(jīng)歷12個(gè)重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)，其中施工階段涉及到38項(xiàng)工序管理。每個(gè)環(huán)節(jié)都是承上啟下，也就是說，如果上道工序出現(xiàn)了問題，那么下道工序肯定做不好，所以做到了每道工序施工都嚴(yán)格要求，控制工藝工法按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行落地。

來項(xiàng)目橙意家工法樣板間全面感受一下：

客廳天花施工的工序多達(dá)16道，雙層石膏板可杜絕開裂，品牌涂料保證無毒無害，轉(zhuǎn)角處石膏板采用整塊安裝，不做拼接，避免裂縫。電視墻采用噴墨打印的大規(guī)格薄板磚，石材仿真度高，以掛貼工藝鋪貼，可最大程度保證美觀和可靠。地磚鋪貼采用大規(guī)格地磚，毫米級地磚對縫結(jié)合美縫工藝，防水性和美觀度更好。

廚房和客廳一樣的材料和工藝，墻面和瓷磚雙面刮膠泥，鋪貼緊實(shí)，避免瓷磚空鼓，巖板柜體的美觀度、整體性、防水防潮防腐都遠(yuǎn)勝普通柜體。

陽臺推拉門采用不銹鋼門套，防水防潮，陽臺鋪設(shè)防滑地磚，耐用適用。

臥室墻頂面涂料施工含7道工序，窗臺石鋪貼采用專用膠泥，預(yù)防空鼓和反堿。

衛(wèi)生間的防水處理標(biāo)準(zhǔn)極高，采用沉箱同層排水系統(tǒng)，以及防水及地面鋪裝，防水層分兩層施工，沉箱的一遍防水層上翻到墻面300mm，淋浴區(qū)濕區(qū)則刷到1.8米高度，下端與一遍防水搭接約100mm，嚴(yán)格杜絕淋浴區(qū)墻面滲漏。另外，為確保衛(wèi)生間干濕分離，淋浴區(qū)濕區(qū)和馬桶區(qū)中間設(shè)擋水石，確保水不流到干區(qū)，也避免滲水到過道地面。

戶內(nèi)門套基層采用美固釘與墻體牢固連接，木地板鋪貼前先對場地處理，確保同一地面高差不超過3mm，同時(shí)進(jìn)行清潔，確保安裝后不冒灰。

室內(nèi)所有水管都是走天花，和傳統(tǒng)地面下藏水管不同，這種工藝的好處是裝修時(shí)不需要鑿地面，有效避免防水出問題，同時(shí)萬一水管漏水維修很方便。

土建工藝采用鋁合金模板，鋁合金模板工藝精度遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)木模工藝，主體混凝土成型效果和觀感更好，項(xiàng)目采用全混凝土外墻，結(jié)構(gòu)自防水。同時(shí)二次結(jié)構(gòu)包括止水反坎都是一次澆筑成型，防范滲漏開裂風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)構(gòu)外墻+保溫+空氣導(dǎo)流層+石材幕墻的外墻結(jié)構(gòu)體系，墻體厚度趨近450mm，防噪音和保溫性能強(qiáng)，提升舒適度并且節(jié)能降耗。

水電材料全部采用國內(nèi)一線品牌，止水節(jié)、強(qiáng)弱電箱和混凝土結(jié)構(gòu)一次成型，從根源上杜絕管周邊常見的滲漏問題。

以上三方面只是選取了比較有代表性的精工細(xì)節(jié)，但實(shí)際上，北京路9號能成為昆明豪宅標(biāo)桿，離不開過硬的工藝和品質(zhì)。正是這些精工匠筑的工藝，讓項(xiàng)目的整體品質(zhì)提前幾年就大幅超越了“好房子”的國家標(biāo)準(zhǔn)，并榮膺入選的“全國十大高端作品”（克而瑞評選）。

美的北京路9號亮出肌肉，推出“精工100序”，也讓市場深刻認(rèn)識到：歸根結(jié)底，好房子唯有靠產(chǎn)品品質(zhì)來打造，這才是治好當(dāng)下買房焦慮的良藥。