浦東世博板塊的區(qū)位優(yōu)勢可是明明白白的：

濱江外圍是CAZ、央企總部林立、地鐵密布直達多個核心商務區(qū)。

但是這么光鮮亮麗的地段紅利，卻沒有阻止板塊內的老破小下跌。

僅僅三年時間，這里的房價就腰斬了，像是“高空墜落”一樣！

在2021-2022年的高點，世博很多老破小成交在7-9萬元/m2，對比現(xiàn)在的成交價已經(jīng)跌慘了：

昌七小區(qū)從7.2萬元/m2跌到3.6-3.8萬元/m2，幾乎腰斬了；

雪野二村從9萬元/m2跌到5萬元/m2，跌了44.4%；

上南十村從7.3萬元/m2跌到4萬元/m2，跌了45%。

昌七小區(qū)、雪野二村、上南十村最新成交價

一般跌幅腰斬的老破小是之前炒作過熱的XQ概念性老破小。

比如楊浦鞍山的密云小區(qū)從14萬跌到7萬， 閔行春申受XQ調整的高興花園從10萬跌到5萬以下。

而世博老破小沒有XQ和炒作概念，為啥也跌得這么狠，幾近腰斬了？

世博板塊老破小太多了，同質化嚴重，存在互相壓價的現(xiàn)象，加劇了跌幅。

世博原是上鋼工業(yè)區(qū)，為了解決工人居住問題，從60年代開始陸續(xù)建設了大量的工人新村。

這里有上鋼新村、上南新村、濟陽新村、德州新村等，在今天的人們眼中一一成了老破小。

世博板塊圖

上鋼一村、上南三村、雪野二村實拍

世博板塊2000年后建的商品房小區(qū)很少，老破小幾乎壟斷了區(qū)域內的二手房供應。

因此說世博是一個老破小板塊實在不為過：

這么多小區(qū)有9萬多戶存量，按照3%的拋盤量計算，近2700套老破小同時在售。

拋盤量這么大，同質化的老破小產(chǎn)品競爭就很激烈，互相壓價加劇了跌幅。

大家購買老破小一般選擇浦西核心地段、煙火氣更濃的地方，老破小在浦東認可度沒那么高。

上海購買老破小的群體更傾向于浦西內環(huán)核心地段，那里商業(yè)更加繁華、市井氣息更加濃厚。

筆者一位住在世博的同事表示，煙火氣沒有浦西那么濃，鄉(xiāng)下感比較強，居住的差別還是挺大的。

世博老破小的繁華僅限于昌里路1公里，這條街店鋪較多，分布了浦東商場、三鋼里等商業(yè)：

但是出了這個片區(qū)后，沿街商鋪就減少了，沒有那種老上海的感覺：

浦東馬路寬闊、綠化率較高，對于商品房來說次新的界面非常宜居。

但是對于老破小來說就不利，沿街連個店鋪都沒有，不利于煙火氣的聚集。

缺乏本地的購買力支持，更加削弱了世博老破小在浦東的認可度和價值支撐。

浦東的發(fā)展邏輯是產(chǎn)業(yè)走到哪，房價漲到哪，購買力就流到哪。

來到浦東的大多是新上海人，他們不屑于在上海購買老破小，喜歡住新房子、大房子。

浦東的高薪產(chǎn)業(yè)多，產(chǎn)生的購買力強，購買力大多流到了商品房市場，老公房在浦東不是很吃香。

從大周期來看，上海老破小結構性遇冷，給世博老破小板塊帶來了一個傳導效應。

上海老破小總體供應在增多，但是對應的購買群體相較以前減少了，助推了世博老破小跌幅。

上海老破小供應量持續(xù)攀升，今年全市二手房掛牌量重回22萬套高位，其中老破小占比顯著增加。

在供應增多的同時，購買群體卻在收縮。

根據(jù)鏈家的成交統(tǒng)計，老破小在市場中的成交占比從2021年的38.1%下降到了2024年的31.8%：

尤其是70平以下老破小成交占比較2019年下降20%，40平以下降幅達35%：

這反映出市場對小面積（老破小）的需求在銳減。

供需矛盾凸顯出市場對老破小的選擇更趨謹慎，老破小沒有以前那么受歡迎了！

世博的老破小沒有稀缺價值去支撐，比如掛XQ、搏動遷、舊改的紅利等，所以沒那么抗跌。

世博老破小沒有XQ價值，失去了一個很大的支撐，所以跌幅偏大。

世博最好的清流中學僅僅是三梯隊，在浦東眾多的學校中沒有一點競爭力。

這正是板塊老齡化、優(yōu)質生源流出的共同作用結果，沒有中產(chǎn)力量的注入使得教育商業(yè)都在下滑。

雖說像密云小區(qū)、高興花園這樣的XQ老破小腰斬了，那是因為XQ調整了，造成了價格的不穩(wěn)定。

而那些XQ穩(wěn)定的老破小價格依然堅挺，沒有出現(xiàn)暴跌。

比如市區(qū)頂級的XQ老破小海防村，小戶型成交價還是保持在20萬元/m2以上，一直比較貴：

再比如長橋XQ老破小長橋五村，對口的學校一直很穩(wěn)定（園南小學+園南中學）；

現(xiàn)在的成交價在7.4-8.4萬元/m2，相較9-10萬元/m2的高點跌幅不大。

沒有拆遷的預期支撐，即沒有搏動遷的稀缺價值，世博老破小更加不抗跌了。

上海只有極少數(shù)的老破小具有搏動遷的稀缺價值。

像這類房子持續(xù)受到搏動遷買家的青睞，價格一直比較穩(wěn)定，不至于出現(xiàn)腰斬的情況。

比如此前的東安一二村，在動遷之前價格還出現(xiàn)跳漲現(xiàn)象。

浦西老城區(qū)土地受限，為了城市更新拆遷力度比較大，因而動遷的老破小比浦東多。

徐匯今年的拆遷預算以430.15億元排在了全市第一，而諾大的浦東只有283.06億元居第二。

浦東腹地遼闊，發(fā)展空間巨大，有太多地方等待開發(fā)，不會為了騰挪土地而去搞大規(guī)模拆遷。

對世博大片存量老破小而言，系統(tǒng)性拆遷改造的可能性極低，喪失了拆遷價值的博弈點。

正是因為舊改力度小，老破小在浦東的品質不是那么的高，在一定程度上也助推了跌幅。

上海的老破小太多，在上游有更高品質的老破小可以替代。

之前我們寫過上海的老破小之王——徐匯康健。

得益于徐匯的美麗家園建設，康健的居住品質和社區(qū)環(huán)境非常好，賽過了浦東世博。

世博老破小跌幅這么大，已經(jīng)跌出了極致的性價比，對于剛需自住來說是不是福音呢？

世博的地段較好、交通也好，浦東浦西兼顧，上班通勤近，購買的性價比還高，給了剛需機會。

世博是一個浦東浦西兼顧的板塊，地段、交通都可以，上班通勤非常方便。

世博周邊都是產(chǎn)業(yè)強區(qū)，世博央企總部、后灘、前灘、南碼頭等都是密集的辦公區(qū)。

即使跨江通勤，從世博到人廣、新天地、南京西路、徐濱、陸家嘴、張江等都很近。

我們以地鐵交通導航一下，看看世博距離市區(qū)一些核心地段有多近：

上海的城市發(fā)展方向是東西向，要想通勤效率最高最好是住在南北中軸線（南北高架）上。

同時上海又在向南發(fā)展，所以世博的位置非常好，處在上海南部，也處在南北中軸線上。

同樣4萬+元/m2的老破小成交價，世博的地段、交通和居住環(huán)境比同是中軸線上的彭浦要好很多。

正是因為剝離了XQ溢價、拆遷預期和傳統(tǒng)市中心（黃浦徐匯靜安）的光環(huán)，世博老破小回歸到了真正的居住的本質，價格很親民，很適合市區(qū)對預算和通勤都有要求的剛需一族上車。

黃浦、徐匯、老靜安作為浦西傳統(tǒng)市中心，享受的資源更好，老破小一直比較貴。

而且有XQ和拆遷因素的疊加，買一套老破小自住的成本是比較高的。

而世博老破小沒有這些溢價，表現(xiàn)出了極致的性價比，購買成本低不少。

在老破小的圍剿下，世博的少數(shù)商品房也賣不上價，性價比同樣很高。

比如萬科金色城品（2007年建）成交價低至6.8萬元/m2：

2012年的凱德嘉博名邸成交才8萬元/m2左右，爵士悅（2007年建）7萬元/m2左右。

住在世博，生活游樂設施比較齊全，很宜居。

在世博逛公園和濱江，爬山、看展覽非常方便。

世博文化大公園、世博雙子山、中華藝術宮、梅賽德斯-奔馳文化中心很近。

19號線的建設，將串聯(lián)前灘、世博、陸家嘴、北外灘，以后從世博出行更加方便。

世博還正在進行水環(huán)品質提升的工程改造，聚焦白蓮涇、大寨河、北界河、人民江、三林塘港、小黃浦6條河道的濱水新空間構造，全長約 22.3 公里，惠及160萬人口，以后社區(qū)環(huán)境會變得更好：

世博水環(huán)規(guī)劃及效果圖

同時，浦東正在加大對世博地區(qū)的城市更新力度，老破小迎來了美麗家園改造，還開出了商品房，板塊居住品質在提升、產(chǎn)品結構在改善。

比如上南十二村正在改造，外立面煥然一新：

世博地區(qū)近期還供應了新房，如中鐵世博云境、保利世博天悅，后灘的商品房也在路上。

同時臨近世博的南碼頭社區(qū)也出了新地，將進行商品房開發(fā)：

新商品房的開發(fā)，會為板塊帶來新的、年輕的居住人群，改善居民結構。

這對提升板塊的商業(yè)和教育活力都有幫助。

可以說，回調幅度這么大的世博老破小片區(qū)，是市場對沒有核心價值支撐、同質化嚴重產(chǎn)品的殘酷出清。

世博老破小已經(jīng)沒有什么泡沫了，對于追求通勤效率、預算有限還想離市區(qū)近的剛需人群來說是一個不錯的選擇。

隨著城市更新的推進、交通能級的提升和人口結構的優(yōu)化，世博板塊的居住價值越來越明顯了！

從中鐵世博云境5.4萬元/m2的樓板價來看，跌到4萬元/m2左右的世博老破小已經(jīng)到了房屋價值底部。

但是由于區(qū)域的房源踩踏較重、老破小主流購買力在減弱，老破小整體市場沒那么景氣，這類房子在“市場側”還沒有跌到底，不是投資好選擇。

放到市中心來看，世博地段還是弱一級，老破小產(chǎn)品本身也不稀缺，浦東賣不過浦西。

你會買世博的老破小嗎？