21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者唐韶葵

今年7月舉行的上海六批次土拍中，一共出讓8宗地，光刷新板塊地價(jià)的就有6宗。各家房企輪番廝殺，華潤置地（01109.HK）克制地報(bào)名了3宗地塊，且僅有一宗地塊是獨(dú)立參與的，最終顆粒無收。但沒過幾天，華潤置地還是通過股權(quán)交易亮劍了上海土地投資。

8月1日，華潤置地公告稱，與上海南房聯(lián)合體，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，以244.7億元競得浦東新區(qū)后灘板塊和黃浦區(qū)余慶里組合地塊。華潤置地和上海南房分別按90%及10%比例共同支付，并持有對應(yīng)比例的股權(quán)及債券。

值得關(guān)注的是，若除去此前上海協(xié)議出讓的地塊不算，這是2025年以來，上海乃至全國單次成交總價(jià)最高的地塊資產(chǎn)包。該資產(chǎn)包包含上海浦東新區(qū)后灘板塊耀華路項(xiàng)目及黃浦區(qū)余慶里項(xiàng)目。其中，耀華路項(xiàng)目包含兩宗相鄰純住宅用地，中間僅隔一條德州路，兩宗地規(guī)劃為住宅及自持商業(yè)區(qū)，距離上海世博文化公園、東方體育中心等公共休閑配套均不到1公里。

目前，地塊旁邊僅有上海地產(chǎn)集團(tuán)旗下的“城方”正在運(yùn)營的保租房項(xiàng)目，租金水平在5800元/月-15888元/月。

8月4日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在后灘華潤置地所拿兩宗地塊現(xiàn)場所見，華潤置地拿下的兩宗地已經(jīng)開工，已進(jìn)入了樁基施工階段。

（華潤后灘板塊“地王”已開工。攝影：唐韶葵）

火線開工

宣布拿地即開工，華潤置地在上海的開發(fā)節(jié)奏為何如此緊湊？

后灘板塊這兩宗宅地，是該區(qū)域體量最大的純宅地，將提供2060套房源，限高分別為80米和100米，項(xiàng)目部分中高層房源可以看江景。除了房企常規(guī)的年中拿地，趕在年底前啟動銷售， 便可以形成現(xiàn)金流之外，從上海今年的土地出讓方式變化及華潤置地在上海布局來看，或更能感受該公司的投資戰(zhàn)略變化。

今年以來，上海迎來多宗重磅地塊，均是以先協(xié)議出讓給上海國企，再通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所轉(zhuǎn)讓，與某奢侈品牌“配貨”售賣模式有異曲同工之妙，且“跨區(qū)配貨”漸多，常見楊浦配虹口。此次華潤置地聯(lián)合體以近245億元拿下的地塊包含多個(gè)項(xiàng)目標(biāo)，配貨不僅跨區(qū)還跨江，2宗在浦東后灘板塊耀華路上鋼社區(qū)，6宗在浦西黃浦余慶里，毗鄰金陵華庭。

浦東的后灘板塊在上海中央活動區(qū)（CAZ）范圍之內(nèi)，靠近內(nèi)環(huán)，業(yè)內(nèi)習(xí)慣稱之為“內(nèi)中環(huán)”。目前，浦東內(nèi)中環(huán)僅剩三大可成片開發(fā)區(qū)域，后灘板塊的地理位置更優(yōu)于北蔡楔形綠地和新楊思板塊，開發(fā)前景可期，但該板塊目前尚處發(fā)展初期，商業(yè)、商務(wù)氛圍有待培養(yǎng)。

華潤此前已在后灘板塊周邊的前灘板塊、新楊思板塊布局有華潤前灘潤璟與翡云悅府兩個(gè)項(xiàng)目，均為合作開發(fā)。華潤在這兩個(gè)項(xiàng)目的持股均占較大比例，但不如新拿的兩宗后灘地塊90%的高持股比例。分析人士認(rèn)為，華潤火線開發(fā)后灘項(xiàng)目，可以與前述兩個(gè)項(xiàng)目聯(lián)手，獲取內(nèi)中環(huán)大片區(qū)定價(jià)權(quán)與話語權(quán)，產(chǎn)品力也有機(jī)會獲得破局。

同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)分析認(rèn)為，華潤是典型深耕上海的房企，并且具備產(chǎn)品實(shí)力和資金實(shí)力的雙重優(yōu)勢，近年來華潤重點(diǎn)布局上海的趨勢越來越明顯，2023年華潤在上海的拿地投資位居首位，2024年位居第二位，前兩年拿的地，給華潤這兩年的營銷奠定了重要基礎(chǔ)。但這些項(xiàng)目大部分分布在上海中環(huán)外、外環(huán)甚至外環(huán)外，作為一家比較注重研發(fā)能力的房企，對于市場趨勢以及產(chǎn)品打造都投入過很大精力，因此華潤置地若將能在市區(qū)核心地段開發(fā)項(xiàng)目，或更能夠最大變現(xiàn)產(chǎn)品力，從而優(yōu)化銷售及利潤。

宋紅衛(wèi)進(jìn)一步分析，從城市布局來看，在五大新城快速發(fā)展階段，華潤置地也曾在五大新城的核心區(qū)域布局一些項(xiàng)目，近兩年高端改善崛起，其投資重心開始轉(zhuǎn)向市中心，在產(chǎn)品打造上具有很強(qiáng)的創(chuàng)新能力。比如華潤在寶山南大板塊打造的首個(gè)項(xiàng)目的樣板房，成為行業(yè)的標(biāo)桿項(xiàng)目。其270度轉(zhuǎn)角玻璃戶型設(shè)計(jì)，曾風(fēng)靡上海，引領(lǐng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的新風(fēng)向。產(chǎn)品投入上也耗費(fèi)大量奢侈材料，如玉石鏡鋁板等，用在室內(nèi)裝修和樓盤公區(qū)。此次后灘項(xiàng)目會否有更多創(chuàng)新，市場也將拭目以待。

為利潤而戰(zhàn)

然而，也正是華潤在寶山南大板塊的投資策略的轉(zhuǎn)變，令這家央企投資重心轉(zhuǎn)向市中心的軌跡趨明顯?；仡櫳虾＝衲?月進(jìn)行的五批次土拍，寶山區(qū)南大板塊曾推出一宗“巨無霸”地塊，這宗地塊一度被旁邊華潤項(xiàng)目的準(zhǔn)業(yè)主認(rèn)為是華潤必爭地塊，因?yàn)槿A潤在南大板塊開發(fā)的項(xiàng)目此前每次開售均獲得不錯(cuò)的銷售業(yè)績，因此，準(zhǔn)業(yè)主們及業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為華潤會深耕南大板塊實(shí)現(xiàn)“造城”。結(jié)果出乎意料，華潤置地雖報(bào)名參拍了，但并未出價(jià)到最后，該宗地塊最終由另一家央企競得。

華潤在上海拿地策略的轉(zhuǎn)變，或許能從過往一年及今年上半年的銷售業(yè)績變化窺見一二。2024年，華潤置地在滬銷售額約為300億元，雖已穩(wěn)居上海房企第一梯隊(duì)，但與中海560億元、保利與招商各350億元左右的規(guī)模相比，仍有明顯差距。2025年1-7月，華潤開始加速追趕，約251億元的銷售額已逼近去年全年總量，占集團(tuán)整體業(yè)績的比重攀升了20%。這份亮眼表現(xiàn)的背后，是翡雲(yún)悅府、觀宸潤府、中環(huán)置地·望云等高端項(xiàng)目的“集體發(fā)力”。

因此，華潤置地火速開發(fā)剛拿到手的地王項(xiàng)目，下半年再沖刺一把銷售的意圖不言而喻。對華潤置地而言，以超過220億元的大手筆資金押注上海內(nèi)中環(huán)板塊，一場“豪賭”的背后，也是這家央企巨頭對一線城市核心資產(chǎn)的信任。

梳理公開信息可見，除了上海，華潤今年在其他核心城市的投資也趨向于市中心地段：2025年1月，華潤置地斥資93.5億元在北京朝陽、杭州未來科技城拿下4宗地塊，其中北京地塊緊鄰?fù)〤BD，規(guī)劃為“高端商業(yè)+總部辦公”綜合體；2月，以17700元/平方米的樓面價(jià)刷新成都崔家店板塊地價(jià)，該地塊賣點(diǎn)在于“300米內(nèi)雙地鐵+毗鄰東郊記憶藝術(shù)區(qū)”；同樣在2月，華潤置地以11.77億元競得西安浐灞國際港82畝地塊，11911元/平方米的樓面價(jià)使其成為2025年西安首宗“萬元地”；5月，在重慶，華潤置地以2.19億元、28.94%溢價(jià)率競得兩江新區(qū)地塊；6月，又在北京海淀、西安曲江、合肥濱湖購入4宗地塊，權(quán)益對價(jià)約19.8億元。華潤所拿上述地塊均位于這些城市的核心地段。

不過，華潤大手筆投資重心向市中心轉(zhuǎn)移，除了上海市場的厚積薄發(fā)，背后也承載了集團(tuán)整體銷售的壓力。據(jù)華潤置地發(fā)布的截至2025年6月30日止一個(gè)月未經(jīng)審核營運(yùn)數(shù)據(jù)，2025年前6月，華潤置地累計(jì)合同銷售額約1103億元，同比減少11.6%，其中6月單月銷售額234.5億元，同比下降26.7%。而更早前的2024年，華潤置地已出現(xiàn)利潤下滑。據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，華潤置地在2024年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤255.77億元，同比下降18.45%。

因此，加速開發(fā)后灘兩宗地，與周邊項(xiàng)目形成板塊定價(jià)權(quán)，既能提升銷售規(guī)模與利潤，也可以看作是上海公司總經(jīng)理婁山杰上任一年多以來的一次亮劍。

華潤置地的拿地策略，也反映了央企在上海的投資趨勢。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年共有21家房企在上海拿地，其中7成為國央企（獨(dú)立或聯(lián)合拿地），已經(jīng)成為上海拿地的絕對主力軍，這一現(xiàn)象在其他核心城市也如此。宋紅衛(wèi)認(rèn)為，央企重倉上海，主要有兩個(gè)方面的原因，一是國央企具有強(qiáng)信用，仍然具備融資優(yōu)勢，保持著再投資的能力，大部分民營房企都被債務(wù)困擾，只有少數(shù)民企還在拿地，大部分都在去庫存；二是國央企的產(chǎn)品打造能力目前也很強(qiáng)，近些年都在重點(diǎn)布局中高端產(chǎn)品線，也迎合了核心城市改善需求，并且去化效果比較好，現(xiàn)金流很快回流，實(shí)現(xiàn)了高端項(xiàng)目的投資閉環(huán)。