房價持續(xù)下行與政策“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)之間的背離，是多重深層矛盾疊加的結(jié)果。

一、政策工具面臨結(jié)構(gòu)性局限

1. 資金流向與需求刺激錯位

專項(xiàng)債主要投向土地收儲和基建（如2025年7月1020億房地產(chǎn)類專項(xiàng)債中，70%用于土儲，僅16%用于保障房）。這類投資雖能優(yōu)化土地供給，但未直接緩解居民購房能力不足的問題。

低效用地收儲集中于三四線城市（如四川68億土儲資金中85%用于回購存量土地），反而增加遠(yuǎn)郊土地供應(yīng)，加劇局部過剩。

2. 需求端政策效果遞減

盡管房貸利率降至歷史低位（首套公積金利率2.6%），但居民收入預(yù)期受關(guān)稅沖擊和就業(yè)壓力影響，購房能力未實(shí)質(zhì)性改善?；葑u(yù)報告指出，美國加征關(guān)稅可能削弱出口產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步抑制購房需求。

政策邊際效應(yīng)減弱：2025年6月70城房價環(huán)比仍跌0.3%，說明降息等短期刺激難以扭轉(zhuǎn)市場預(yù)期。

二、供需根本矛盾未解

1. 人口與需求塌陷

結(jié)婚率下降（2024年跌破500萬對）、90后人口較80后減少1.2億，導(dǎo)致剛性需求萎縮。三四線城市人口外流加劇供需失衡（如榆林因青年勞動力出走，房價年均跌5%）。

2. 天量庫存壓頂

全國住房足夠30億人居住，三四線庫存去化周期長達(dá)23個月，土地流拍率飆至38%。鄭州、武漢等二線城市二手房掛牌量超20萬套，平均成交周期119天，迫使業(yè)主“以價換量”。

三、房企債務(wù)風(fēng)險與流動性危機(jī)

房企前期展期貸款2025年起集中到期，疊加債券兌付壓力，導(dǎo)致信用風(fēng)險持續(xù)暴露。部分房企雖通過債務(wù)重組暫緩危機(jī)，但融資渠道仍脆弱。

市場銷售回款緩慢（2025年Q2商品房銷售額同比下降9.06%），房企被迫降價促銷以維持現(xiàn)金流，形成“降價→預(yù)期惡化→需求萎縮”的負(fù)循環(huán)。

四、市場信心崩塌與預(yù)期自我強(qiáng)化

1. 買方觀望情緒固化

房價下跌強(qiáng)化“買漲不買跌”心理，購房者延遲入場。

2. 資產(chǎn)拋售潮加劇

投資屬性強(qiáng)的區(qū)域（如廣州增城）房價較2021年高點(diǎn)腰斬，部分房源總價從100萬跌至42萬，引發(fā)恐慌性拋售。持有者止損離場進(jìn)一步壓低價格。

五、區(qū)域分化割裂政策效果

一二線核心區(qū)抗跌：受益于產(chǎn)業(yè)聚集和人口流入（如杭州未來科技城房價創(chuàng)新高），政策資源傾斜（上海獲2400億保障房貸款）。

三四線深度回調(diào)：缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的城市（如鄂爾多斯）即便房價跌至7000元/㎡仍無人問津，專項(xiàng)債和城市更新資金幾乎缺席。政策“一刀切”難以適配分化市場。

政策托底易，扭轉(zhuǎn)趨勢難

當(dāng)前政策更多是“防風(fēng)險”而非“逆轉(zhuǎn)市場”：通過專項(xiàng)債緩釋地方財政壓力、保交樓穩(wěn)定社會預(yù)期，但無法消除人口退潮、庫存高壓、債務(wù)出清等根本矛盾。房價真正企穩(wěn)需滿足三條件：

1. 供需再平衡：三四線深度出清庫存，一線控制新增供應(yīng)；

2. 產(chǎn)業(yè)與收入修復(fù)：扭轉(zhuǎn)就業(yè)及收入預(yù)期，恢復(fù)購房能力；

3. 發(fā)展模式轉(zhuǎn)型：房企從開發(fā)轉(zhuǎn)向運(yùn)營（如參與城市更新、長租房管理），與“存量提質(zhì)”的新階段適配。

短期看，政策僅能延緩下跌斜率；長期而言，房價分化與“高質(zhì)量城市更新”結(jié)合，才是新平衡的起點(diǎn)。