觀點(diǎn)網(wǎng) 挖礦、賣酒、早教……為了挖掘更多創(chuàng)收的機(jī)會，物企們正走在業(yè)務(wù)邊界的探索之路上。

“不務(wù)正業(yè)”的物企不少，德商產(chǎn)投服務(wù)不是最早的一個，卻是探索方向最特別的物企，這一次延伸到了不良資產(chǎn)領(lǐng)域。

8月5日，德商產(chǎn)投服務(wù)發(fā)布公告，宣布旗下子公司成都德商風(fēng)知科技與廣州方華房產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司訂立合資協(xié)議，合資企業(yè)將主要從事不良資產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)業(yè)務(wù)。

根據(jù)公告，合資企業(yè)注冊資本為100萬元由德商風(fēng)知及廣州方華分別持有65%和35%股權(quán)，目前合資企業(yè)還處在籌備成立狀態(tài)。

雖然只是一則簡短的合資企業(yè)成立通告，但結(jié)合德商產(chǎn)投服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)身份，不難看出這家物企在圍繞傳統(tǒng)物管業(yè)務(wù)做增值服務(wù)之外，另辟蹊徑準(zhǔn)備進(jìn)軍不良資產(chǎn)投資行業(yè)。

熟人合作

初次進(jìn)入新領(lǐng)域，德商產(chǎn)投服務(wù)找來了“老熟人”領(lǐng)進(jìn)門。

物聊社了解到，廣州方華成立于2022年3月1日，企業(yè)族群顯示為方樺投資，經(jīng)營范圍包含房地產(chǎn)咨詢、工程管理服務(wù)、企業(yè)管理咨詢和會議及展覽服務(wù)，同時也是獨(dú)立于德商產(chǎn)投服務(wù)及關(guān)聯(lián)方的第三方企業(yè)。

穿透股權(quán)后，廣州方華由廣州嘉樺投資顧問合伙企業(yè)（有限合伙）、廣州方樺投資咨詢有限公司分別直接持有70%、30%股權(quán)，最終持股大股東為方華資產(chǎn)管理有限公司。

關(guān)于這位合作伙伴的公開信息并不算多，方華資管旗下控制企業(yè)也只有6家，除廣州方樺投資和廣州方華之外，剩余4家企業(yè)均為合伙企業(yè)。

其中，德樺綠建置業(yè)管理（廣州）有限公司、廣州恒樺投資咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）以及蒲公英鑫科（廣州）產(chǎn)業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）是方華資管對外合作成立的企業(yè)。

點(diǎn)開合伙人企業(yè)信息可以看到，上述三家合伙企業(yè)均有德商產(chǎn)投服務(wù)的身影。

2023年12月，德樺綠建置業(yè)成立，不僅包含房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、工程服務(wù)等房地產(chǎn)屬性業(yè)務(wù)，還囊括了專業(yè)保潔、清洗、消毒服務(wù)等帶有物業(yè)服務(wù)標(biāo)簽的服務(wù)。而德樺綠建置業(yè)由德商產(chǎn)投服務(wù)控股股東鄒康間接持有40%股權(quán)。

事實(shí)上，德商產(chǎn)投服務(wù)與方華資管的緣分可以追溯到2020年廣州恒樺投資成立之時，該公司由方華資管與鄒康直接控制的四川德商財富投資管理平分股權(quán)。

蒲公英鑫科則是德樺綠建置業(yè)與邦樺投資（?？冢┯邢薰镜暮匣锲髽I(yè)，德樺綠建置業(yè)于其中占有1%股權(quán)，邦樺投資由現(xiàn)代安華集團(tuán)持有100%股權(quán)。

除了關(guān)聯(lián)企業(yè)之外，方華資管對外投資及開發(fā)的信息較少，有過去合作經(jīng)驗(yàn)加成，顯然德商產(chǎn)投服務(wù)還是比較看好這位“老伙計(jì)”的關(guān)系。

根據(jù)合資企業(yè)成立公告，德商產(chǎn)投服務(wù)認(rèn)為廣州方華擁有專業(yè)的不良資產(chǎn)領(lǐng)域業(yè)務(wù)能力及豐富的資源獲取能力，德商風(fēng)知及廣州方華將共同拓展不良資產(chǎn)等相關(guān)領(lǐng)域的市場機(jī)遇，積極參與具備潛力的不良資產(chǎn)項(xiàng)目。

德商產(chǎn)投服務(wù)并未詳細(xì)說明進(jìn)入不良資產(chǎn)領(lǐng)域的具體意圖，只以“合作符合雙方的戰(zhàn)略發(fā)展方向，有助于提升雙方市場競爭力，擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)?！弊鳛槔碛?。

德商產(chǎn)投服務(wù)并非傳統(tǒng)型物管企業(yè)，除了物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營管理、寫字樓及產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營等大物業(yè)服務(wù)之外，還涉及不動產(chǎn)投資及運(yùn)營、資產(chǎn)管理領(lǐng)域，進(jìn)入不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)是意料之外，卻也在情理之中。

若要追尋德商產(chǎn)投服務(wù)與方華資管的“另類”合作，聯(lián)合作為金科股份重整意向投資人或許也算一項(xiàng)。

2024年8月，德商產(chǎn)投服務(wù)發(fā)布公告，旗下成都風(fēng)知科技有限公司與德樺企業(yè)擬作為聯(lián)合體參與金科股份及重慶金科重組案招募和遴選重整投資人，通過初步審查后向管理人支付保證金共1000萬元。

以市場角度看，這是德商產(chǎn)投服務(wù)首次涉足非關(guān)聯(lián)方的不良資產(chǎn)重整業(yè)務(wù)，也是上市物企中第一家作此嘗試的企業(yè)。

結(jié)合兩家企業(yè)過去多次合作的經(jīng)歷，德商產(chǎn)投服務(wù)或許只是實(shí)控人鄒康的另一個投資“通道”，以物企的身份入局不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)，可能與方華資產(chǎn)擦出不一樣的火花。

“不務(wù)正業(yè)”

這次選擇讓德商產(chǎn)投服務(wù)進(jìn)行合作，或許也有部分原因與過去接收到的資產(chǎn)清償有關(guān)。

2023年12月，德商產(chǎn)投服務(wù)與多個債務(wù)人及賣方訂立債務(wù)清償協(xié)議，收購了1512個停車位，等額抵消應(yīng)收帳款為5164萬元。

但在2024年9月初，德商產(chǎn)投服務(wù)又與部分相關(guān)債務(wù)人簽訂了終止協(xié)議，將其中485個停車位退還給車位出售方，回收了1546萬欠款。

同年11月，德商產(chǎn)投服務(wù)再次簽下一份債務(wù)清償協(xié)議，以2322.5萬元收購了位于成都成華區(qū)總建筑面積約為989.54平方米的商業(yè)物業(yè)，等額抵消應(yīng)收款項(xiàng)。

連續(xù)以資抵債對于當(dāng)時現(xiàn)金流收緊的德商產(chǎn)投服務(wù)而言，其實(shí)是一項(xiàng)不小的負(fù)擔(dān)。盡管正在積極回收應(yīng)收賬款，但2024年上半年當(dāng)期流動資金依舊減少了36.95%。

這也是德商產(chǎn)投服務(wù)在退還車位時要求只有在收到1546萬元現(xiàn)金之后，才會將相關(guān)車位退還予出售方的主要原因。

不論如何，德商產(chǎn)投服務(wù)還是收下了1027個停車位，以及一項(xiàng)商業(yè)物業(yè)。以物企的身份進(jìn)行運(yùn)營，除了常見的出租以及增值服務(wù)，德商產(chǎn)投服務(wù)面對這些資產(chǎn)能做的其實(shí)相對有限。

但接下這批資產(chǎn)本身也可以看作是不良債權(quán)的一次化解，再以資產(chǎn)運(yùn)營的視角看待，德商產(chǎn)投服務(wù)或許也在這一時刻意識到自己還有一張不良資產(chǎn)運(yùn)營的入場券。

在不良資產(chǎn)之前，德商產(chǎn)投服務(wù)還曾多次“不務(wù)正業(yè)”開展多樣嘗試。

首先便是做上了“二房東”生意，德商產(chǎn)投服務(wù)在2022年5月開始嘗試將租戶采購增值服務(wù)擴(kuò)展至寫字樓轉(zhuǎn)租服務(wù)，并于2023年實(shí)現(xiàn)該板塊收入4492.4萬元，占總收入13.2%，超過商業(yè)運(yùn)營和大家居服務(wù)板塊。

但“二房東”的生意并沒有做得長久，由于集團(tuán)提供長期轉(zhuǎn)租服務(wù)協(xié)議，涉及可退還按金及保證金，產(chǎn)生了大量的應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)，2023年債務(wù)清償協(xié)議也由此而來。

截至2024年12月31日，收到寫字樓租賃業(yè)務(wù)免租期及部分負(fù)債到期支付影響，德商產(chǎn)投服務(wù)尚存流動租賃負(fù)債1510萬元、非流動租賃負(fù)債2.33億元。

轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)開始之后，德商產(chǎn)投服務(wù)還盯上了直播賽道。2023年9月，與青島無鋒聯(lián)合成立直播產(chǎn)業(yè)基地，首期運(yùn)營面積約2萬平米，旨在整合供應(yīng)鏈資源，為直播公司提供物業(yè)及增值服務(wù)。

雖然合作成立直播基地看起來與物業(yè)公司毫無干系，但這其實(shí)是德商產(chǎn)投服務(wù)“不務(wù)正業(yè)”中最貼近物業(yè)本職的一次對外擴(kuò)張。

在德商產(chǎn)投服務(wù)看來，借助直播產(chǎn)業(yè)基地的建設(shè)，公司可以搭建相關(guān)產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營平臺，為園區(qū)內(nèi)入住公司提供物業(yè)服務(wù)、供應(yīng)鏈相關(guān)服務(wù)等增值服務(wù)，并以此進(jìn)行創(chuàng)收。

更出人意料的嘗試，或許是德商產(chǎn)投服務(wù)入局代建。

2024年7月，德商產(chǎn)投服務(wù)與智慧綠色訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以25.82萬元收購了四川德商綠建工程建設(shè)管理有限公司100%股權(quán)。

據(jù)了解，四川德商綠建工程建設(shè)主要從事（其中包括）建筑工程、建筑工程設(shè)計(jì)、提供工程管理服務(wù)、房地產(chǎn)咨詢及規(guī)劃及設(shè)計(jì)管理等業(yè)務(wù)。而德商產(chǎn)投服務(wù)則在收購公告中表明，預(yù)計(jì)將通過該附屬公司進(jìn)入代建業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

代建業(yè)務(wù)和物業(yè)管理具備同樣的輕資產(chǎn)屬性，但以物企身份做代建，德商產(chǎn)投服務(wù)還是上市物企中的第一家。

只是嘗試多元，德商產(chǎn)投服務(wù)在不同的籃子里放雞蛋謀的是寬闊生路，風(fēng)險也在與日俱增。

截至2024年末，錄得稅后利潤3790萬元，同比下滑5.2%；歸母凈利潤為3701.4萬元，同比下降5.59%；來自第三方的應(yīng)收款項(xiàng)為1.28億元，同比上漲87.06%。

向前奔跑的同時，德商產(chǎn)投服務(wù)或許也需要將速度減慢一些，在過程中沉下心來拋掉拖住腳步的重量。

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